Neuer Chef, neue Ziele: Luka Mucic hat kurz nach seinem Amtsantritt als Vonovia-CEO eine klare Richtung vorgegeben. Der Konzern soll bis 2028 deutlich schlanker aufgestellt sein — weniger Schulden, mehr Ertragsdiversifizierung. Während die Zahlen für 2025 das Kerngeschäft als stabil ausweisen, zeigt der Aktienkurs, dass der Markt noch nicht überzeugt ist.

Solide Basis, aber Einmaleffekte verzerren das Bild

Das abgelaufene Geschäftsjahr lief operativ besser als erwartet. Das bereinigte EBITDA stieg um 6,0 % auf 2,801 Milliarden Euro, das bereinigte Ergebnis vor Steuern legte auf 1,904 Milliarden Euro zu. Auch das Kerngeschäft zeigt sich widerstandsfähig: organisches Mietwachstum von 4,1 %, Leerstandsquote von nur 2,1 %.

Der ausgewiesene Nettogewinn von rund 3,7 Milliarden Euro — nach einem Verlust von 896 Millionen Euro im Vorjahr — klingt nach einer beeindruckenden Wende. Marktbeobachter verweisen jedoch auf latente Steuererträge als wesentlichen Treiber dieser Zahl. Das operative Bild ist solide, aber weniger spektakulär als die Überschrift vermuten lässt.

Schuldenabbau als Kernversprechen

Der eigentliche Kern der neuen Strategie ist die forcierte Entschuldung. Bis 2028 soll der Loan-to-Value-Wert auf rund 40 % sinken, das Verhältnis von Nettofinanzschulden zum EBITDA auf unter den Faktor 12. Das ist ambitionierter als bisherige Zielvorgaben und soll die Bilanz widerstandsfähiger gegen das anhaltende Hochzinsumfeld machen.

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Finanziert werden soll der Abbau unter anderem durch Verkäufe nicht-strategischer Minderheitsbeteiligungen sowie durch den Ausbau der sogenannten Non-Rental-Segmente. Bereiche wie handwerkliche Dienstleistungen, Energieversorgung und Projektentwicklung trugen 2025 bereits 13 % zum operativen Ergebnis bei — bis 2028 soll dieser Anteil auf 20 bis 25 % steigen.

Für 2026 erwartet das Management ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro. Hinzu kommt eine leicht erhöhte Dividende von 1,25 Euro je Aktie, die der Hauptversammlung am 21. Mai vorgeschlagen werden soll.

Markt wartet auf Beweise

Die Analystenmeinungen sind gespalten. Berenberg lobt die Entschuldungspläne und sieht Kursziele von bis zu 38 Euro. Barclays hingegen verweist auf die Diskrepanz zwischen dem optimistischen Unternehmensausblick und dem makroökonomischen Gegenwind durch hohe Realzinsen.

Dieser Skeptizismus spiegelt sich im Kursverlauf wider: Mit einem Minus von rund 21 % in den vergangenen 30 Tagen notiert die Aktie auf einem neuen 52-Wochen-Tief und liegt fast 30 % unter dem Jahreshoch von 30,25 Euro aus dem Mai 2025. Der Plan ist formuliert — entscheidend wird nun sein, ob die angekündigten Portfolioverkäufe zu den angestrebten Konditionen gelingen und Mucics Versprechen damit erstmals mit konkreten Zahlen unterlegt werden können.

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