Die US-Regierung startet ein umfangreiches Anleihekaufprogramm, das direkt auf die Hypothekenzinsen zielt – und Fannie Mae steht im Zentrum dieser Maßnahme. Nach der ersten kleinen Tranche reagieren sowohl die Kreditmärkte als auch der Aktienkurs sensibel. Wie weit kann diese Intervention die Finanzierungskosten im US-Häusermarkt tatsächlich drücken?

Startschuss für 200-Milliarden-Programm

Auf Basis einer Anweisung von Präsident Trump haben Fannie Mae und Freddie Mac ein großes Programm zum Ankauf von Hypothekenanleihen begonnen. Die Federal Housing Finance Agency (FHFA) bestätigte, dass am Freitag erste Käufe über 3 Milliarden US‑Dollar abgewickelt wurden. Insgesamt ist ein Volumen von bis zu 200 Milliarden US‑Dollar vorgesehen, um den Abstand zwischen US-Staatsanleiherenditen und Hypothekenzinsen zu verringern.

Die unmittelbaren Markteffekte waren deutlich sichtbar:

  • 30-jährige Festhypothek: Rückgang um 22 Basispunkte auf 5,99 %
  • 15-jährige Festhypothek: Rückgang um 19 Basispunkte auf 5,55 %
  • Niedrigstes Zinsniveau seit Februar 2023

Die Finanzierung des Programms soll aus den eigenen Reserven der Government Sponsored Enterprises (GSEs) stammen. Die Fannie-Mae-Aktie schloss die jüngste Sitzung bei 11,01 US‑Dollar, die Marktkapitalisierung liegt bei rund 12,75 Milliarden US‑Dollar.

Spreads, Refinanzierungen und Privatisation

Kern der Maßnahme ist die künstliche Verengung des Spreads zwischen der Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen und den Hypothekenzinsen. Während die 10‑jährige Treasury-Rendite bei etwa 4,17 % liegt, hatten sich Hypothekenzinsen zuvor trotz nachlassender Konjunktur auf einem erhöhten Niveau gehalten. Durch die gezielten Käufe von Hypothekenanleihen soll dieser Abstand verringert und das Zinsniveau für Hauskäufer und Umschuldungen gedrückt werden.

Die ersten Daten zeigen eine schnelle Reaktion der Verbraucher. In der Woche bis zum 10. Januar sprang die Nachfrage nach Hypothekenrefinanzierungen um 133 % nach oben. Der Rückgang der 30‑jährigen Hypothekenzinsen unter die Marke von 6 % wirkt offenbar als psychologisch wichtiger Auslöser.

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Für Aktionäre noch wichtiger waren Aussagen von FHFA-Direktor Bill Pulte zur künftigen Struktur von Fannie Mae und Freddie Mac. Pulte betonte, dass eine Privatisierung der beiden Institute „sehr wohl weiterhin möglich“ sei. Damit wird eine lange bestehende Anlegererzählung neu belebt, wonach ein Ausstieg aus der staatlichen Aufsicht zusätzlichen Wert freisetzen könnte. Konkrete Zeitangaben zur vollständigen Umsetzung des 200‑Milliarden‑Programms oder zur Privatisierung nannte er jedoch nicht.

Schwächelnde Konjunktur, knapper Wohnraum

Das Programm fällt in eine Phase nachlassender wirtschaftlicher Dynamik. Der Arbeitsmarktbericht für Dezember zeigte lediglich 50.000 neu geschaffene Stellen. Abgesehen von Rezessionsphasen ist dies das schwächste Jahresergebnis für die Beschäftigungsentwicklung in diesem Jahrhundert. Die Arbeitslosenquote sank zwar leicht auf 4,4 %, insgesamt deuten die Daten aber auf einen abkühlenden Arbeitsmarkt hin, was niedrigere Zinsen grundsätzlich unterstützt.

Gleichzeitig bleiben strukturelle Probleme des US-Wohnungsmarktes ungelöst. JPMorgan-Analysten verweisen auf den anhaltenden „Lock-in-Effekt“: Viele Haushalte mit alten Hypotheken zu rund 3 % Zins sehen kaum Anreize, ihre Immobilie zu verkaufen, was das Angebot an bestehenden Häusern begrenzt. Hinzu kommt nach Einschätzung von Branchenexperten ein Angebotsdefizit von etwa 4 Millionen Wohnungen. Das Anleihekaufprogramm verbessert zwar die monatliche Belastung über niedrigere Zinsen, beseitigt aber nicht den Mangel an verfügbaren Objekten.

Ausblick und Bedeutung für die Aktie

In den kommenden Wochen dürfte der Markt genau verfolgen, mit welcher Geschwindigkeit die verbleibenden 197 Milliarden US‑Dollar tatsächlich eingesetzt werden. Analysten von UBS rechnen damit, dass bei weiter sinkenden Spreads die Hypothekenzinsen in einen Bereich von etwa 5,25 bis 5,50 % fallen könnten.

Für die Fannie-Mae-Aktie bleiben regulatorische Entscheidungen der zentrale Treiber. Die intensive Nutzung der eigenen Bilanz zur Zinsstützung kann als Belastung für die Kapitalausstattung interpretiert werden. Gleichzeitig sorgen die erneuerten Hinweise auf eine mögliche Privatisierung für spekulativen Rückenwind. Charttechnisch trifft der Titel auf Widerstand in der Nähe des 52‑Wochen-Hochs bei 15,99 US‑Dollar, während sich im Bereich der jüngsten Handelsspanne eine Unterstützungszone herausgebildet hat. Der nächste wesentliche Informationspunkt werden die Quartalszahlen der GSEs sein, in denen der finanzielle Effekt der bisherigen Anleihekäufe detailliert sichtbar werden dürfte.

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