Vonovia Aktie: Schulden im Fokus

Solide Jahresergebnisse, eine steigende Dividende — und trotzdem verliert die Aktie heute fast neun Prozent. Was auf den ersten Blick widersprüchlich klingt, erklärt sich beim Blick auf das eigentliche Thema des Zahltages: Vonovia muss seinen Schuldenberg deutlich abbauen, und das unter CEO Luka Mucic nun mit klarer Priorität.

Operativ stabil, strategisch neu ausgerichtet

Das bereinigte EBITDA stieg 2025 um sechs Prozent auf 2,8 Milliarden Euro — exakt im Rahmen der eigenen Zielvorgabe. Die durchschnittliche Monatsmiete kletterte auf 8,38 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 4,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dazu kommt eine Vermietungsquote von 97,9 Prozent, die robuste Cashflows sichert. Auch die Immobilienwerte drehen erstmals seit 2022 ins Positive: Der Verkehrswert des Portfolios stieg um drei Prozent auf 84,4 Milliarden Euro.

Das sind keine schlechten Zahlen. Das Problem liegt woanders.

Ein Schuldenabbau mit konkretem Fahrplan

Das Verhältnis von Nettoschulden zu operativem Gewinn liegt trotz erster Fortschritte noch bei 14,0 — zu hoch für ein Unternehmen, das bei Zinsänderungen empfindlich reagiert. Vonovia will diese Quote bis Ende 2028 auf unter das Zwölffache senken und die Beleihungsquote von derzeit über 45 Prozent auf rund 40 Prozent drücken.

Der Weg dorthin führt über Verkäufe: Rund zwei Milliarden Euro sollen aus nicht zum Kerngeschäft gehörenden Immobilien kommen — darunter Pflege- und Gewerbeimmobilien. Weitere 500 Millionen Euro plant das Unternehmen durch die Veräußerung nicht-strategischer Beteiligungen einzunehmen. Zusätzlich prüft Vonovia Minderheitsbeteiligungen an Investments im In- und Ausland.

Die Refinanzierungsseite ist bereits aktiv. Im November 2025 platzierte Vonovia Eurobonds über 2,25 Milliarden Euro zu durchschnittlich 3,96 Prozent — die Emission war 3,4-fach überzeichnet. Ende Februar folgte eine Yen-Anleihe, die kurzfristige Euro-Verbindlichkeiten bis 2027 ablösen soll. Das streckt die Fälligkeitsstruktur und verringert den Refinanzierungsdruck in den nächsten zwei Jahren spürbar.

Ausblick und nächste Termine

Für 2026 erwartet Vonovia ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro. Die Dividende soll auf 1,25 Euro je Aktie steigen, künftig will das Unternehmen 50 bis 60 Prozent des bereinigten Vorsteuergewinns ausschütten.

Die Aktie notiert heute auf einem neuen 52-Wochen-Tief von 22,19 Euro und liegt damit rund 27 Prozent unter dem Hoch vom Mai 2025. Ob der Markt das Verkaufsprogramm als ausreichend bewertet, wird sich spätestens am 7. Mai zeigen — dann folgen die Q1-Zahlen, am 21. Mai die Hauptversammlung.