Vonovia- vs. LEG-Aktie: Wer gewinnt das NRW-Duell?

Im Ring der deutschen Wohnimmobilien-Giganten stehen sich zwei ungleiche Konkurrenten gegenüber: Auf der einen Seite Vonovia, der unangefochtene Marktführer und DAX-Konzern mit europäischer Reichweite. Auf der anderen Seite LEG Immobilien, der fokussierte MDAX-Herausforderer mit klarer NRW-Strategie. Während beide Aktien massiv unter ihrem Buchwert notieren, stellt sich die Frage: Lohnt sich die Größe des Riesen oder die Wendigkeit des Regionalchampions?

Goliath gegen David: Die Ausgangslage

Die Kräfteverhältnisse sind eindeutig. Vonovia bringt als europäischer Marktführer eine Marktkapitalisierung von rund 22 Milliarden Euro auf die Waage – viereinhalb Mal so viel wie LEG mit etwa 5 Milliarden Euro. Diese Diskrepanz spiegelt sich im Portfolio wider: 532.558 Wohneinheiten bei Vonovia stehen 171.781 Einheiten bei LEG gegenüber.

Doch Größe ist nicht alles. Während Vonovia breit über Deutschland, Österreich und Schweden diversifiziert, konzentriert sich LEG strategisch auf Nordrhein-Westfalen. Das bevölkerungsreichste Bundesland als Heimatmarkt – Fluch oder Segen?

Wo Vonovia punktet: Die Macht der Größe

Der Branchenprimus spielt seine Skaleneffekte konsequent aus. Die schiere Größe ermöglicht günstigere Finanzierungskonditionen, effizientere Einkaufsstrukturen und ein integriertes Geschäftsmodell mit Mehrwertdiensten, Verkäufen und Projektentwicklung. Die geografische Streuung reduziert zudem das Risiko lokaler Markteinbrüche oder regulatorischer Eingriffe.

Die Zahlen der ersten neun Monate 2025 untermauern diese operative Stärke: Das bereinigte EBITDA kletterte um 6,4 %, das organische Mietwachstum erreichte robuste 4,2 %. Mit einer Loan-to-Value-Quote von 45,7 % weist Vonovia zudem die solidere Bilanz auf. Der Konzern hat die Zinswende besser verdaut als viele erwartet hatten.

LEGs Trumpfkarte: Regionale Dominanz

Der Herausforderer kontert mit einer anderen Strategie. Durch die starke Konzentration auf NRW verfügt LEG über exzellente lokale Marktexpertise. Die räumliche Nähe der Portfolios ermöglicht höhere operative Effizienz und agilere Reaktionen auf Marktveränderungen. Das Geschäftsmodell ist schlanker, fokussierter, weniger komplex.

In den ersten neun Monaten 2025 erzielte LEG ein Like-for-Like-Mietwachstum von 3,1 %. Das Management bestätigte die AFFO-Prognose für 2025 mit einem erwarteten Wachstum von 10 %. Moody's honorierte die Fortschritte kürzlich mit einer Anhebung des Ausblicks auf "positiv" – ein starkes Signal für die Richtung.

Zwar liegt die LTV-Quote mit 48,3 % leicht über dem eigenen Zielkorridor, doch der Trend zeigt nach unten. Hier zahlt sich aus, dass LEG keine teuren internationalen Abenteuer finanzieren muss.

Head-to-Head: Die Zahlen sprechen

Beim operativen Mietwachstum und der Bilanzqualität führt Vonovia deutlich. Die Aktie wird zudem mit einem noch größeren Abschlag zum EPRA-Nettovermögenswert von 44,72 Euro je Aktie gehandelt – theoretisch mehr Value-Potenzial.

LEG punktet jedoch mit dem positiveren Analysten-Echo nach den Q3-Zahlen. Das wachsende Vertrauen in die Fokus-Strategie könnte sich in einer schnelleren Neubewertung niederschlagen.

Drei Szenarien für die kommenden Quartale

Szenario 1: Der Riese bleibt vorn (Wahrscheinlichkeit: hoch)
In einem stabilen Zinsumfeld spielt Vonovia seine Größenvorteile voll aus. Das höhere Mietwachstum setzt sich fort, die Finanzkraft ermöglicht gezielte Investitionen. Der massive Bewertungsabschlag zur Substanz wird langsam abgebaut – ein klassischer Value-Case mit Qualitätsbonus.

Szenario 2: Der Fokus zahlt sich aus (Wahrscheinlichkeit: mittel)
Sollte sich der NRW-Markt überdurchschnittlich entwickeln oder regulatorische Änderungen andere Regionen stärker treffen, könnte LEG outperformen. Eine schnelle LTV-Reduzierung würde das Vertrauen weiter stärken. Die kleinere Marktkapitalisierung ermöglicht zudem prozentual stärkere Kurssprünge bei positiven News.

Szenario 3: Erneuter Zinsschock (Wahrscheinlichkeit: niedrig)
Ein unerwarteter starker Zinsanstieg würde beide Titel unter Druck setzen. In diesem Umfeld wäre Vonovia aufgrund der stärkeren Bilanz und besseren Kapitalmarktstellung die defensivere Wahl. LEG müsste härter um günstige Refinanzierungen kämpfen.

Fazit: Zwei Wege, ein Ziel

Beide Aktien sind massiv unterbewertet und bieten Value-Chancen. Vonovia überzeugt mit operativer Stärke, höherem Mietwachstum und soliderer Bilanz – die sichere Wahl für konservative Anleger. LEG bietet mehr Dynamik durch regionale Fokussierung und könnte bei positiver NRW-Entwicklung schneller zulegen.

Wer auf Qualität und Substanz setzt, greift zu Vonovia. Wer auf Wendigkeit und überproportionales Aufholpotenzial spekuliert, findet bei LEG die interessantere Wette. Beide Titel dürften von sinkenden Zinsen profitieren – die Frage ist nur, wer schneller reagiert.