Vonovia Aktie: Anhaltende Trendanalysen

Der größte deutsche Wohnungsvermieter steht an mehreren Fronten unter Spannung: mehr Mietrechtsstreitigkeiten, ein umfassender Führungswechsel und eine aktive Neuordnung der Finanzierung treffen auf eine sich operativ erholende Geschäftsentwicklung. Spannend ist vor allem, wie dieser Mix aus regulatorischem Druck und internem Umbau mit dem aktuellen Kursniveau zusammenpasst.

Mietstreitigkeiten und Regulierung im Fokus

Neue Daten des Deutschen Mieterbundes unterstreichen das angespannte Umfeld am deutschen Wohnungsmarkt. Der Anteil der gerichtlichen Auseinandersetzungen rund um Mieterhöhungen ist 2025 deutlich gestiegen:

• Anteil der Mieterhöhungs-Verfahren 2025: 21,8 %
• Vorjahr 2024: 17,4 %

Der Verband führt diese Zunahme auf den zunehmenden Druck am Wohnungsmarkt zurück. Für einen großen Bestandshalter bedeutet das potenziell:

• höhere Rechts- und Verfahrenskosten
• mehr öffentliche und politische Aufmerksamkeit
• ein anspruchsvolleres regulatorisches Umfeld bei zukünftigen Mieterhöhungen

Damit verschärft sich der Spagat zwischen Ertragssteigerung über Mieten und gesellschaftlicher sowie politischer Akzeptanz.

Führungswechsel: Neuer CEO, neues Team

Zum 1. Januar 2026 hat Vonovia die Spitze neu besetzt. Luka Mucic, zuvor in leitenden Funktionen bei SAP und Vodafone, ist neuer CEO und folgt auf den langjährigen Vorstandsvorsitzenden Rolf Buch, der den Konzern zum 31. Dezember 2025 im gegenseitigen Einvernehmen verlassen hat.

Der Umbau betrifft nicht nur den Chefposten:

• Katja Wünschel wird zum 1. Juni 2026 neue Chief Development Officer (CDO)
• Daniel Riedl scheidet zum 31. Mai 2026 aus dem Vorstand aus
• Ruth Werhahn erhält eine vorzeitige Vertragsverlängerung als CHRO bis September 2029

Aktuell besteht der fünfköpfige Vorstand aus:

• Luka Mucic (CEO)
• Arnd Fittkau (CRO)
• Philip Grosse (CFO)
• Daniel Riedl (CDO)
• Ruth Werhahn (CHRO)

Der personelle Neustart an der Spitze fällt somit in eine Phase, in der operative Erholung, Finanzierungsfragen und politische Rahmenbedingungen eng ineinandergreifen.

Finanzierung: Anleiheportfolio wird umgebaut

Parallel zum Führungswechsel hat Vonovia seine Kapitalstruktur aktiv weiterentwickelt. Im November 2025 platzierte das Unternehmen drei Eurobond-Serien mit einem Gesamtvolumen von 2,25 Milliarden Euro. Die Laufzeiten liegen bei 7, 11 und 15 Jahren, der durchschnittliche Kupon beträgt 3,96 Prozent.

Gleichzeitig wurde die Fälligkeitenstruktur geglättet:

• partieller Rückkauf von vier bestehenden Anleihen im Volumen von 559,6 Millionen Euro
• Laufzeiten dieser Anleihen: 2026 bis 2027
• Ankündigung der vorzeitigen Rückzahlung von 750 Millionen Euro Social Notes (Kupon 4,75 %) zum 15. Januar 2026

Diese Schritte zielen darauf ab, Zinslast und Laufzeitprofil zu optimieren – ein zentraler Hebel für einen hoch verschuldeten Immobilienkonzern, gerade in einem Umfeld veränderter Zinsen.

Operativ auf Erholungskurs

Die Neun-Monats-Zahlen 2025 deuten auf eine klare operative Stabilisierung hin. Im Kerngeschäft Wohnen legten die wichtigsten Kennzahlen zu:

• Adjusted EBITDA Rental: 1,85 Mrd. Euro (+2,5 %)
• Adjusted EBT: 1,46 Mrd. Euro (+6,8 %)
• Operating Free Cash Flow: 1,48 Mrd. Euro (+27,4 %)
• Leerstandsquote: stabil bei 2,2 %
• Organisches Mietwachstum: 4,2 %

Die Durchschnittsmiete im deutschen Portfolio liegt bei 8,11 Euro je Quadratmeter. Der Konzern bestätigte seine Prognose für 2025 mit einem erwarteten Adjusted EBITDA von rund 2,8 Milliarden Euro und stellt für 2026 ein weiteres Plus auf 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro in Aussicht.

Damit unterstreicht Vonovia, dass das operative Fundament trotz regulatorischer Belastungsfaktoren und politischem Druck robust bleibt.

Bewertung und Kursbild

An der Börse wird diese Lage derzeit verhalten honoriert. Heute verliert die Aktie rund 2,5 Prozent und notiert bei 24,66 Euro, nach 25,29 Euro am Vortag. Im 12-Monats-Vergleich ergibt sich ein Rückgang von knapp 10 Prozent.

Wichtige Kennziffern zur Einordnung:

• Kurs-Gewinn-Verhältnis (TTM): 7,67
• Kurs-Buchwert-Verhältnis: 0,79
• Dividendenrendite: knapp 5 %
• Durchschnittliches Analystenkursziel: 34,36 Euro (rund 40 % über dem aktuellen Kurs)

Charttechnisch spiegelt sich der Druck ebenfalls wider: Der Titel liegt rund 19 Prozent unter dem 52-Wochen-Hoch von 30,39 Euro und nur gut 4 Prozent über dem jüngsten Jahrestief bei 23,67 Euro. Zudem notiert die Aktie unter dem 200-Tage-Durchschnitt von 27,28 Euro, was auf einen anhaltend schwächeren Trend hinweist.

Kurzfristig fällt der Kurs mit 24,66 Euro auch unter den 50-Tage-Durchschnitt von 25,24 Euro, während der RSI mit 37,3 noch keine klare Überverkauft-Situation signalisiert. Die annualisierte 30-Tage-Volatilität von über 56 Prozent unterstreicht, dass die Schwankungsbreite zuletzt hoch war.

Fazit: Solide Basis, hoher Erwartungsdruck

Vonovia steht aktuell zwischen zwei Polen: operativ zeigen die Zahlen eine stabile Ertragsbasis und wachsenden Cashflow, während das Umfeld mit steigenden Mietrechtsstreitigkeiten, politischer Regulierung und höherer Volatilität an der Börse anspruchsvoll bleibt. Der Führungswechsel zu Luka Mucic und die aktive Neustrukturierung der Anleiheseite schaffen die Grundlage, um in diesem Umfeld handlungsfähig zu bleiben.

Entscheidend für die weitere Kursentwicklung wird sein, ob das Management die prognostizierte Ergebnissteigerung 2026 trotz regulatorischer Hürden realisieren kann und gleichzeitig die Kapitalstruktur weiter stabilisiert – die aktuelle Bewertung mit Abschlag zum Buchwert und deutlichem Abstand zum Analystenkursziel spiegelt jedenfalls einen spürbaren Risikoaufschlag wider.