In der aktuellen Episode „Börsepeople im Podcast S24/03" begrüßt Host Christian Drastil die Mischek-Geschäftsführerin Ruth Jedliczka zu einem ausführlichen Gespräch über Quartiersentwicklung, leistbaren Wohnbau und die Geduld, die es braucht, wenn aus Ackerflächen neue Stadtteile entstehen.

26 Jahre Mischek: Vom Vertrieb in die Geschäftsführung

Ruth Jedliczka blickt auf eine bemerkenswerte Karriere innerhalb eines einzigen Unternehmens zurück. Bevor sie 1999 bei Mischek einstieg, hatte sie bereits sechs Jahre Erfahrung in einem Architekturbüro gesammelt. Eine Stellenanzeige für den Vertrieb bei Mischek weckte damals ihr Interesse – und wurde zum Ausgangspunkt einer 26-jährigen Unternehmensbiografie. Vom Einstieg als Vertriebsbearbeiterin arbeitete sie sich durch sämtliche Abteilungen und sammelte dabei umfassende Erfahrungen in allen Bereichen des Bauträgergeschäfts. Seit 2023 ist sie Geschäftsführerin der Mischek Bauträger Service GmbH mit den Schwerpunkten Akquisition und Quartiersentwicklung. An ihrer Seite steht Geschäftsführer Stephan Jainöcker, der den Bereich Wohnbau und Vertrieb verantwortet.

Dieser Artikel ist eine Added Value Version zu den Key-Insights einer Podcastfolge von audio-cd.at, aufgewertet durch Archivbausteine. Die hier veröffentlichten Gedanken/Schlüsse sind weder als Empfehlung noch als ein Angebot oder eine Aufforderung zum An- oder Verkauf von Finanzinstrumenten zu verstehen und sollen auch nicht so verstanden werden. Der Handel mit Finanzprodukten unterliegt einem Risiko. Sie können Ihr eingesetztes Kapital verlieren.

Seit 2005 ist Mischek in den Strabag-Konzern integriert . Die Marke Mischek ist vor allem in Wien fest verankert – rund 15.000 Wohnungen wurden in den vergangenen Jahren verkauft. Das Unternehmen steht traditionell für Fertigteilbau, leistbaren und zugleich qualitätsvollen Wohnbau, sowohl im geförderten als auch im frei finanzierten Segment. In jüngerer Vergangenheit hat Nachhaltigkeit als strategisches Thema deutlich an Bedeutung gewonnen, wobei die Leistbarkeit stets als zentraler Pfeiler erhalten bleibt.

Geografisch liegt der klare Schwerpunkt auf Wien. Es gab zwar vereinzelte Ausflüge in die Bundesländer, letztere allerdings in Partnerschaften mit lokalen Akteuren. In den Bundesländern sei es grundsätzlich ratsam, mit Partnern zusammenzuarbeiten, so Jedliczka.

Quartiersentwicklung: Mehr als nur Wohnungen bauen

Der Begriff Quartiersentwicklung beschreibt bei Mischek weit mehr als klassischen Wohnungsbau. Es geht um die Schaffung ganzer neuer Stadtteile. In der Regel werden dabei gemeinsam mit Partnern – sowohl gemeinnützigen als auch gewerblichen Bauträgern – größere Liegenschaften angekauft und gemeinschaftlich entwickelt. Das Ergebnis sind nicht nur Wohnungen, sondern auch Parks, Schulen, Kindergärten, gewerbliche Flächen und die dazugehörige Infrastruktur.

Der besondere Vorteil solcher Kooperationen liegt laut Jedliczka darin, dass unterschiedliche Benutzergruppen angesprochen werden können: Mischek bedient das Eigentumssegment – gefördert wie frei finanziert –, während gemeinnützige Partner geförderte Mietwohnungen anbieten. Nahversorger und Kindergärten werden ebenfalls integriert. Die Zusammenarbeit mit der Stadt Wien sorgt dafür, dass Straßennetze, Grünflächen und in manchen Fällen sogar U-Bahn-Stationen in die Planung einfließen.

Was die Grundstückssuche betrifft, sind für Mischek vor allem größere Liegenschaften interessant. Als Untergrenze nennt Jedliczka etwa 2.000 Quadratmeter Wohnungsfläche – darunter seien kleinere Firmen besser aufgestellt. Projektentwicklungen finden sowohl auf der grünen Wiese als auch in bestehenden Stadtgebieten statt. Auch Angebote von Unternehmen, die sich verändern, oder Privatpersonen mit größeren Erbschaften seien jederzeit willkommen. Auf der Mischek-Homepage sind das Ankaufsprofil und die entsprechenden Ansprechpersonen zu finden.

Das Obere Hausfeld: 15 Jahre vom Acker zum Stadtquartier

Das Herzstück des Gesprächs bildet das Stadtentwicklungsgebiet Oberes Hausfeld im 22. Wiener Gemeindebezirk. Es handelt sich um eine rund 250.000 Quadratmeter große Fläche zwischen zwei U-Bahn-Stationen der Linie U2, auf der insgesamt etwa 3.800 Wohnungen, eine Schule, ein großer Park, weitere Grünflächen und Kindergärten entstehen. Die Lage auf dem Weg zur Seestadt, in einem der größten noch freien Entwicklungsgebiete Wiens, machte den Standort strategisch attraktiv.

Die erste Liegenschaft wurde 2014 angekauft, doch die Beschäftigung mit dem Gebiet reicht bis mindestens 2011 zurück. Jedliczka beschreibt anschaulich, wie langwierig solche Großprojekte sind: Von der ersten Idee bis zur Fertigstellung vergehen leicht 15 Jahre. „Durchhaltevermögen, breiter Rücken. Ist absolut gefragt", bringt sie es auf den Punkt.

Ein besonderer Meilenstein war die Entwicklung eines sogenannten Arrondierungsvertrags zwischen den beteiligten Bauträgern und der Stadt Wien. Dieser Vertrag ermöglichte es, völlig unabhängig von den historischen Grundstücksgrenzen – ehemals Flurstreifen der Ackerfläche – einen Stadtteil zu planen. Jeder Partner, der Fläche einbrachte, erhielt im gleichen Prozentmaß Anteil an der endgültigen Wohnungsfläche. Dieses Modell schuf Vertrauen unter den Beteiligten und gab den Fachplanern größtmögliche Freiheit, den optimalen Standort für Park, Schule und Straßen zu bestimmen, ohne dass Partikularinteressen einzelner Bauträger die Planung beeinflussten.

Mischek selbst errichtet am Oberen Hausfeld rund 500 Wohnungen in drei Phasen. Der aktuelle Bauplatz liegt direkt am entstehenden Albert-Schultz-Park und umfasst sowohl frei finanzierte als auch geförderte Wohnungen. Ergänzt wird das Angebot durch einen Kindergarten und gewerbliche Flächen im Erdgeschoss zur Belebung des Quartiers.

Pionierarbeit bei Energie und Infrastruktur

Besonders hervorzuheben ist das Energiekonzept des Oberen Hausfelds. Erstmals wurde dort gemeinschaftlich mit der Stadt Wien ein Energienetz entwickelt, das auf einer Kombination aus Erdwärmesonden und dem Rücklaufsystem der Fernwärme basiert. Jedliczka bezeichnet dieses System als neu und potenziell skalierbar – das große Ziel sei, es auch auf andere Projekte zu übertragen.

Die soziale Infrastruktur wurde von Beginn an mitgedacht: Ein großer Schulcampus, zwei Kindergärten mit Erweiterungsflächen sowie Erdgeschossflächen zwischen den beiden U-Bahn-Stationen, die sowohl für gewerbliche als auch für soziale Nutzungen vorgesehen sind. Konsulenten begleiten die Vermietung und helfen, passende Nutzer zu finden. Das erklärte Ziel ist ein wirklich belebtes Stadtquartier.

Ein weiteres infrastrukturelles Highlight für das Gebiet ist die kürzlich in Betrieb genommene U-Bahn-Station zwischen Aspernstraße und Hausfeldstraße beziehungsweise Aspern Nord. Die äußere Hülle war bereits vorbereitet und wurde bis 2024 innen ausgestattet. Die Station Lina-Loos-Platz – laut dem Podcast die erste weibliche benamste U-Bahn-Station – ist nun aktiv und verbessert die Anbindung des Quartiers erheblich. Auch die Stadtstraße quert die Entwicklungsfläche und war stets ein wichtiges Thema in der Projektentwicklung.

Zum Zeitpunkt des Gesprächs schätzt Jedliczka den Projektfortschritt auf etwa 90 Prozent, wobei sie betont, dass der Großteil der Arbeit im Vorfeld stattfindet und von außen nicht sichtbar ist: Widmungsverfahren, Umweltverträglichkeitsprüfungen, Arrondierungsvereinbarungen, Bodengutachten. „In dem Moment, wo zum Bauen begonnen wird, ist es in Wirklichkeit beinahe erledigt", fasst sie zusammen.

Grüne Wiese, Bodenschätze und archäologische Risiken

Die Entwicklung auf der grünen Wiese bringt eigene Herausforderungen mit sich. Zwar war bei einer ehemaligen Ackerfläche grundsätzlich nicht mit Altlasten im Boden zu rechnen, doch archäologische Funde sind stets ein potenzielles Risiko – bekannt aus der nahegelegenen Seestadt. Die historische Nähe zur Schlacht von Aspern und möglicherweise noch ältere Siedlungsspuren machten entsprechende Untersuchungen notwendig. Bis dato wurde allerdings nichts gefunden.

Darüber hinaus müssen bei jedem Bauplatz die Bodenbeschaffenheit, der Grundwasserspiegel, die mögliche Tiefe der Unterkellerung sowie der Schutz von Tieren und Pflanzen geprüft werden. Jedliczka erinnert an die bekannte Ziesel-Problematik in Floridsdorf, die dort Bauprojekte blockiert hatte. Am Oberen Hausfeld wurde die gesamte Umweltverträglichkeitsprüfung für das Gesamtgebiet durchgeführt, was eine verlässliche Grundlage für alle drei Bauphasen schafft.

Auf die augenzwinkernde Frage nach Bodenschätzen – immerhin liegt das Gebiet in der Nähe von OMV-Standorten – antwortet Jedliczka trocken: „Öl war bis dato noch nicht dabei, aber ansonsten haben wir, glaube ich, schon ziemlich alles gefunden."

Nachverdichtung als Zukunftstrend

Neben der Entwicklung auf der grünen Wiese identifiziert Jedliczka die Nachverdichtung in der Stadt als großen aktuellen Trend. Betriebsflächen, die von Unternehmen aufgegeben oder nie genutzt wurden, sind besonders attraktiv, weil sie in der Regel bereits über gute technische Infrastruktur und öffentliche Anbindung verfügen. Die Pandemie hat diesen Trend durch den Homeoffice-Schub zusätzlich verstärkt, da Büroflächen frei geworden sind.

Nachverdichtung muss dabei nicht zwingend nach oben gehen. Jedliczka erklärt, dass in der Vergangenheit nicht immer sämtliche baurechtlich möglichen Flächen ausgenutzt wurden. Zudem haben sich Flächenwidmungen und Bebauungsbestimmungen über die Jahre verändert und lassen teilweise mehr zu als früher. Jeder Einzelfall erfordere eine konkrete Prüfung.

Der erste Schritt bei jeder neuen Liegenschaft ist stets die Prüfung der Flächenwidmung und der Bebauungsbestimmungen. Bei noch nicht gewidmeten Flächen wird geprüft, ob der Stadtentwicklungsplan der Stadt Wien sie als Zukunftsfläche ausweist. Danach folgt ein strukturierter Prozess: interne Vorprüfung, Vorstellung im Bauträger, indikatives Angebot, vertiefte Analyse mit Bebauungsstudien und Eigentümergesprächen.

Italienische Gelassenheit als Inspirationsquelle

Abseits des Fachlichen verrät Jedliczka, dass Italien ihr bevorzugtes Reiseziel ist – selbst wenn es nur für ein Wochenende reicht. Die italienische Gelassenheit diene ihr als persönliche Erdung. Fachlich nimmt sie durchaus auch Eindrücke mit: In Italien sei vieles nicht perfekt, und gerade aus dieser Nicht-Perfektheit – den Gegebenheiten historischer Altstädte und gewachsener Bebauungen – entstehe eine Kultur des Kompromisses und der gegenseitigen Rücksichtnahme. „Das macht die Menschen wesentlich rücksichtsvoller und ganz einfach auch gelassener, damit Dinge hinzunehmen, die ganz einfach so sind, wie sie sind. Das ist bei uns grundsätzlich ein bisschen anders", reflektiert sie.

Fazit: Langfristiges Denken im Wiener Wohnbau

Das Gespräch mit Ruth Jedliczka zeichnet ein detailliertes Bild davon, wie moderne Quartiersentwicklung in Wien funktioniert – von der ersten Sondierung einer Ackerfläche über komplexe Arrondierungsverträge und Umweltverträglichkeitsprüfungen bis hin zur Übergabe fertiger Wohnungen. Die zentralen Erkenntnisse: Leistbarer und nachhaltiger Wohnbau erfordert Geduld, Kooperationsbereitschaft und langfristiges Denken. Das Obere Hausfeld mit seinen rund 3.800 geplanten Wohnungen steht exemplarisch für diesen Ansatz. Mischek positioniert sich dabei als verlässlicher Partner sowohl für die Stadt Wien als auch für gemeinnützige und gewerbliche Mitentwickler. Wer sich für das Projekt Hof am Park interessiert, findet alle Informationen und Kontaktmöglichkeiten auf der Mischek-Homepage – erste Übergaben stehen noch in diesem Jahr an.