Wohnungsbau droht mit unter 200.000 Fertigstellungen einzubrechen

Der deutsche Wohnungsbau steuert in diesem Jahr auf einen massiven Einbruch zu. Branchenverbände warnen auf dem Wohnungsbau-Tag 2026 vor weniger als 200.000 fertiggestellten Wohnungen. Gleichzeitig leben fast zehn Millionen Menschen in überbelegten Wohnungen, wie neue Daten zeigen.

Wohnungsmarkt in der Krisenstarre

Die Bilanz des Branchengipfels in Berlin fiel ernüchternd aus. Sieben führende Verbände erklärten, der Markt sei faktisch eingefroren. Für viele Haushalte lohne ein Umzug nicht mehr, da selbst kleinere Wohnungen teurer sind als der aktuelle Vertrag. Diese mangelnde Fluktuation verschärft die Lage in den Metropolen.

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Besonders alarmierend ist die Situation für Familien. Fast jedes fünfte Kind wächst in einer zu kleinen Wohnung auf, wie eine Studie der Institute ARGE Kiel und RegioKontext belegt. Insgesamt sind 9,9 Millionen Menschen von Überbelegung betroffen – 1,4 Millionen mehr als zu Beginn des Jahrzehnts.

Baukosten erreichen neue Rekorde

Ein zentrales Problem sind die explodierenden Kosten. Die Studie beziffert die durchschnittlichen Erstellungskosten in Großstädten auf über 4.630 Euro pro Quadratmeter. Mit Grundstück sind es rund 5.400 Euro. Das führt zu Kaltmieten von mindestens 18 Euro, die für Durchschnittsverdiener kaum bezahlbar sind.

Als Reaktion darauf fordern Verbände eine Abkehr von komplexen Standards. Bauministerin Verena Hubertz kündigte eine Novelle des Baugesetzbuches an. Sie soll den „Bau-Turbo“ flankieren und den „Gebäude-Typ E“ einführen.

Gebäude-Typ E soll Kosten senken

Der neue Standard soll rechtssicheres Bauen ohne teure Komfortnormen ermöglichen. Der Verzicht auf technische Extras und reduzierte Ausstattung – etwa weniger Steckdosen – könnte die Kosten signifikant drücken. In Schleswig-Holstein laufen bereits Pilotprojekte, bei denen die Kosten unter 3.500 Euro pro Quadratmeter liegen.

Experten sehen diesen einfacheren Standard als notwendigen Hebel. Nur so ließe sich bezahlbarer Mietwohnraum noch wirtschaftlich realisieren.

Berlin setzt auf Großprojekt Elisabeth-Aue

Trotz der Krise gibt es Signale für große Neuentwicklungen. In Berlin wurde der Siegerentwurf für das Quartier Elisabeth-Aue in Pankow bekannt gegeben. Auf dem 73 Hektar großen Areal sollen 5.000 neue Wohnungen entstehen.

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Die Senatsverwaltung sieht darin einen wichtigen Baustein gegen die Wohnungsnot. Der Entwurf des Konsortiums Hosoya Schaefer Architects und AgenceTer.de verbindet ökologische Nachhaltigkeit mit hoher Wohndichte. Kritiker verweisen jedoch auf die ökologische Bedeutung der bisherigen Freiflächen.

Bund stockt Förderung auf vier Milliarden auf

Um den sozialen Wohnungsbau zu stützen, erhöht der Bund seine finanziellen Zusagen. Für dieses Jahr stehen vier Milliarden Euro bereit, 2027 sollen es fünf Milliarden werden. Besonders das Programm „Junges Wohnen“ zielt auf Auszubildende und Studierende.

Branchenexperten werten die Mittel als stabilisierenden Faktor. Allein lösen sie die strukturellen Probleme aber nicht, solange Zinsen und Materialpreise hoch bleiben.

Bau-Turbo soll Genehmigungen beschleunigen

Zusätzlich setzen Kommunen auf den Paragrafen 246e des Baugesetzbuches, den sogenannten Bau-Turbo. Hamburg gilt als Vorreiter. Dort konnten bereits rund 750 Wohneinheiten auf Basis dieser Sonderregelung genehmigt werden.

Der Bau-Turbo erlaubt Städten in angespannten Märkten, zeitlich befristet von starren Bebauungsplänen abzuweichen. Das führt zu schnelleren Verfahren und flexiblerer Nachverdichtung.

Leichtes Plus bei Genehmigungen ist nur schwacher Trost

Marktbeobachter sehen das aktuelle Plus von 8,4 Prozent bei den Baugenehmigungen im Januar kritisch. Da zwischen Genehmigung und Fertigstellung oft Jahre liegen, wird die Angebotslücke noch lange spürbar bleiben.

Die Bauindustrie betont, dass Ein- und Zweifamilienhäuser zwar die Talsohle durchschritten hätten, sich aber weiter auf historisch niedrigem Niveau bewegten. Für eine echte Trendwende seien niedrigere Zinsen und weniger Auflagen nötig.

Die Diskussion um den Gebäude-Typ E zeigt einen fundamentalen Wandel: weg von der Perfektionierung, hin zur Funktionalität. Analysten merken an, dass Deutschlands Baunebenkosten von 20 Prozent im internationalen Vergleich hoch sind. In Österreich liegen sie bei nur 13 Prozent.

Die kommenden Monate werden zeigen, ob Bau-Turbo und Milliardenförderung den Abwärtstrend stoppen können. Für dieses Jahr dürften geförderter Wohnungsbau und große Quartiersentwicklungen dominieren. Private Investoren bleiben voraussichtlich zurückhaltend.