Vonovia Aktie: Unter Druck

Neue Kritik vom Mieterbund, ein hartnäckiger Abwärtstrend und zugleich solide operative Zahlen: Bei Vonovia prallen derzeit sehr unterschiedliche Signale aufeinander. Während der Kurs nahe am Jahrestief klebt, sehen viele Analysten weiter deutliches Potenzial nach oben. Wie passt das zusammen?

Mieterbund-Vorwürfe im Ruhrgebiet

Für zusätzliche Unruhe sorgt aktuell der Deutsche Mieterbund NRW. Auslöser sind Vorwürfe, Vonovia verlange in Teilen des Ruhrgebiets überzogene Mieten.

Kernpunkte der Kritik:

• In Essen lägen die Angebotsmieten im Schnitt rund 25 % über dem örtlichen Mietspiegel
• In Städten ohne Mietpreisbremse seien die Mieten laut Verband deutlich höher
• Der Mieterbund fordert eine Ausweitung der Mietpreisbremse auf alle Ruhrgebietsstädte

Vonovia weist das zurück. Das Unternehmen betont, man halte alle gesetzlichen Vorgaben ein. Die höheren Mieten seien im Wesentlichen durch umfangreiche Modernisierungen begründet. Für die Börse ist diese Auseinandersetzung vor allem deshalb relevant, weil mögliche regulatorische Verschärfungen die Ertragsbasis im wichtigen Ruhrgebiet einschränken könnten.

Kurs und Technik: Nähe zum Jahrestief

An der Börse bleibt die Stimmung verhalten. Die Aktie schloss heute bei 24,10 Euro und bewegt sich damit nur knapp über dem 52‑Wochen‑Tief von 23,67 Euro. Auf Sicht von zwölf Monaten liegt das Minus bei rund 18 %, seit Jahresbeginn sind es etwa 18,5 %.

Charttechnisch ist das Bild angeschlagen:

• Der Kurs notiert rund 20 % unter dem 52‑Wochen‑Hoch von 30,39 Euro
• Der Abstand zum 200‑Tage‑Durchschnitt beträgt etwa –11,7 %
• Der 50‑Tage‑Durchschnitt bei 25,46 Euro verläuft klar über dem aktuellen Niveau
• Der 14‑Tage‑RSI von 37,3 signalisiert eine schwache, aber nicht extrem überverkaufte Lage

Damit bleibt der übergeordnete Abwärtstrend intakt. Kurzfristige Erholungen haben es schwer, da mehrere gleitende Durchschnitte als Widerstand wirken.

Fundamentale Entwicklung: Operativ solide

Auf der operativen Seite zeigt sich dagegen ein deutlich stabileres Bild. In den ersten neun Monaten 2025:

• stieg das bereinigte EBITDA um rund 6 % auf 2,12 Mrd. Euro
• drehte das Ergebnis von einem Verlust im Vorjahr zu einem Überschuss von über 3 Mrd. Euro
• blieb die Leerstandsquote mit 2,2 % niedrig
• lag das organische Mietwachstum bei soliden 4,2 %
• erreichte der Kundenzufriedenheitsindex einen Rekordwert

Vonovia hat die Prognose für 2025 erhöht und rechnet für 2026 mit einem zusätzlichen EBITDA-Beitrag von rund 200 Mio. Euro. Operativ sieht das Bild damit deutlich besser aus, als es der Kursverlauf vermuten lässt.

Zinsumfeld bleibt der Bremsklotz

Der zentrale Belastungsfaktor für den gesamten Immobiliensektor bleibt das Zinsniveau. Steigende oder hohe Marktzinsen erhöhen die Refinanzierungskosten und drücken gleichzeitig auf die Bewertung von Immobilienbeständen.

• Die Renditen zehnjähriger US-Staatsanleihen liegen wieder bei rund 4,17 %
• Eine klare Zinswende der EZB ist bislang ausgeblieben
• Diskussionen über mögliche weitere Zinsschritte belasten Bewertungsniveaus

Diese Rahmenbedingungen treffen kapitalintensive Gesellschaften wie Vonovia besonders deutlich und erklären einen großen Teil der Diskrepanz zwischen soliden Kennzahlen und schwacher Kursentwicklung.

Führungswechsel und neue Köpfe

Zum Jahreswechsel kommt zusätzlich Bewegung ins Top-Management. Nach zwölf Jahren an der Spitze übergibt CEO Rolf Buch an Luka Mucic, den früheren Finanzvorstand von Vodafone und SAP. Der Wechsel wurde bereits im Mai 2025 angekündigt und erfolgt planmäßig.

Parallel stärkt Vonovia die Entwicklungssparte: Anfang Dezember berief der Aufsichtsrat Katja Wünschel, bislang CEO bei RWE Renewables Europe & Australia, zur neuen Chief Development Officer. Sie folgt auf Daniel Riedl, der das Unternehmen Ende Mai 2026 verlässt. Die personellen Veränderungen könnten mittelfristig strategische Akzente setzen, stehen aber aktuell klar im Schatten des Zinsthemas.

Analysten sehen klares Potenzial

Trotz der Börsenschwäche überwiegt im Analystenlager der Optimismus. Laut aktuellen Daten empfehlen 8 von 9 beobachtenden Analysten die Aktie zum Kauf. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei 36,99 Euro – rechnerisch rund 54 % über dem heutigen Schlusskurs.

Ausgewählte Einschätzungen:

• Goldman Sachs (04.12.2025): Buy
• Berenberg (27.11.2025): Buy, Kursziel 41 Euro
• JP Morgan (27.11.2025): Overweight
• Deutsche Bank (01.12.2025): Hold

Auch kreditseitig gibt es Rückenwind: Fitch bestätigte im November 2025 das Rating von BBB+ mit stabilem Ausblick und verwies auf starkes Mietwachstum und eine verbesserte Kapitalstruktur.

Ausblick: Zinsen und Regulierung im Fokus

Kurzfristig prägen zwei Faktoren die Perspektive der Aktie: das Zinsniveau und die politische Debatte um Mieten und Regulierung. Auf der technischen Seite sind 22 Euro als nächste nennenswerte Unterstützung und 27 Euro als Schwellenwert für ein aufgehelltes Chartbild zu nennen.

Operativ bleibt Vonovia mit hohen Vermietungsquoten, stabilem Mietwachstum und bestätigter Prognose auf Kurs. Entscheidend für die weitere Kursentwicklung wird sein, ob sich 2026 eine Entspannung bei den Zinsen abzeichnet und wie weit regulatorische Verschärfungen im Mietmarkt tatsächlich reichen. Am 19. März 2026 mit dem Geschäftsbericht 2025 stehen dazu die nächsten harten Fakten auf dem Programm.