In der aktuellen Folge von „Börsepeople im Podcast S24/05" empfängt Host Christian Drastil die Marketingexpertin Verena Tanos, die als Projektmarketingmanagerin bei der Strabag Real Estate und bei Mischek tätig ist. Was als unterhaltsamer Karriere-Werdegang-Podcast beginnt, entwickelt sich zu einem praxisnahen Gespräch mit konkreten Empfehlungen für alle, die über den Kauf einer Immobilie – ob zur Eigennutzung oder als Anlage – nachdenken.

Ein Karriereweg durch Medien, Außenwerbung und Gastronomie

Verena Tanos blickt auf einen bemerkenswert vielseitigen beruflichen Werdegang zurück. Nach einem Studium der Publizistik und Kunstgeschichte in Wien – dem ein abgebrochenes Architektur-Semester vorausging – startete sie 1999 in der Werbebranche bei der damaligen Lowe GGK, einer der großen Wiener Werbeagenturen. Von dort wechselte sie zur ORF Enterprise, der Vermarktungstochter des ORF, wo sie als Team Lead B2B Marketing Werbeagenturen und werbetreibende Unternehmen von den Vorteilen der ORF-Medienkanäle überzeugen musste.

Dieser Artikel ist eine Added Value Version zu den Key-Insights einer Podcastfolge von audio-cd.at, aufgewertet durch Archivbausteine. Die hier veröffentlichten Gedanken/Schlüsse sind weder als Empfehlung noch als ein Angebot oder eine Aufforderung zum An- oder Verkauf von Finanzinstrumenten zu verstehen und sollen auch nicht so verstanden werden. Der Handel mit Finanzprodukten unterliegt einem Risiko. Sie können Ihr eingesetztes Kapital verlieren.

Nach einer Phase der Selbstständigkeit mit einer eigenen Agentur für Kommunikation und Eventmanagement folgte der Wechsel zur EPAMEDIA, einem Zusammenschluss mehrerer Außenwerbeunternehmen. Dort verantwortete Tanos als Marketingleitung Strategie und Konzepte für Österreich und rund zwölf CEE-Länder – von Ungarn bis Moldawien. In diese Zeit fiel auch der Beginn der Digitalisierung in der Außenwerbung, von digitalen Citylights bis zu Bildschirmen in Shoppingcentern.

Ein besonders ungewöhnliches Kapitel war die Gründung des Kindercafés „KönigsKinder" in der Wiener Seestadt. Als zweites Geschäft überhaupt, das 2014 in der damals noch ganz jungen Seestadt aufsperrte, entstand das Café aus einer sehr persönlichen Motivation heraus: „Je länger ich mit den Kindern zu Hause war, desto langweiliger wird es dann, wenn dir nichts mehr einfällt, was du tun kannst", erzählt Tanos. Die Geschichten, die sie ihren eigenen Kindern als Prinzessinnen und Prinz erzählte, gaben dem Café seinen Namen. Kontakte aus dieser Zeit pflegt sie bis heute.

Strabag Real Estate und Mischek: Zwei Marken, ein breites Angebot

Seit 2022 ist Tanos als Projektmarketingmanagerin bei der Strabag Real Estate und der Mischek Bauträger Service tätig. Beide Unternehmen sind Immobilienentwicklungstöchter der Strabag. Mischek, ein Wiener Traditionsbetrieb, feierte 2025 sein 75-jähriges Bestehen und dürfte vielen Wienern ein Begriff sein, die jemals auf Wohnungssuche waren.

Die Aufgabenstellung im Projektmarketing beschreibt Tanos klar und pragmatisch: Es geht darum, Menschen zu finden, die in die entwickelten Immobilien einziehen und dort wohnen, ein Geschäft eröffnen oder ein Büro betreiben wollen. Das Marketing umfasst dabei sowohl B2C – also die Ansprache von Endkunden im Wohnbau – als auch B2B im Gewerbebereich mit Hotels, Büros und Serviced Apartments.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen den beiden Marken liegt im Angebot: Mischek bietet sowohl geförderten als auch frei finanzierten Wohnraum an, die Strabag Real Estate konzentriert sich auf frei finanzierte Projekte. Für potenzielle Käufer lohnt es sich laut Tanos, beide Websites zu durchstöbern, da das passende Objekt bei der einen oder anderen Marke zu finden sein könnte. Die Kriterien für geförderten Wohnraum – etwa Einkommensgrenzen und dringender Wohnbedarf – sind auf der Mischek-Website nachzulesen.

Anlegerwohnung oder Eigennutzung: Die entscheidende Frage vor dem Kauf

Eines der zentralen Themen des Gesprächs ist die Unterscheidung zwischen Anlegerwohnung und selbst genutztem Eigentum – ein Thema, das bereits in einer früheren Folge mit Kollege Manfred Wildfellner angeschnitten wurde. Tanos bringt dabei einen wichtigen Aspekt ein, den viele Käufer unterschätzen: Wer eine Wohnung als Anlegerwohnung mit den damit verbundenen steuerlichen Vorteilen erwirbt, muss 20 Jahre warten, bevor er selbst einziehen kann. Zieht man vorher ein, bricht der steuerliche Vorteil weg, und die ersparten Beträge müssen anteilig nachgezahlt werden.

Die klare Empfehlung lautet daher: Vor dem Kauf unbedingt mit dem Steuerberater die persönliche Situation durchsprechen und sich bewusst entscheiden, ob die Wohnung als Anlegerwohnung oder als klassische Eigentumswohnung erworben werden soll. Für die Anbieterseite – also Strabag Real Estate und Mischek – ist diese Unterscheidung relativ neutral. Beide Unternehmen schnüren auf Wunsch spezielle Pakete für Anleger, bei denen die Wohnungen von der Größe her sinnvoll dimensioniert sind und teilweise bereits mit Küchen ausgestattet geliefert werden.

Als konkretes Beispiel wird im Podcast das Wohnbauprojekt „Soley" im 20. Wiener Bezirk vorgestellt: 53 kompakte Eigentumswohnungen mit Freiflächen wie Balkon, Terrasse oder Eigengarten, die sofort bezugsfertig sind. Das Projekt setzt auf Nachhaltigkeit mit einer Photovoltaikanlage mit Pufferspeicher und einer Grundwasserwärmepumpe für Heizung und Temperierung. Die Lage wird als ruhig, zentral und naturnah beschrieben, mit guter Anbindung an U-Bahn und Straßenbahn.

Praktische Tipps für Vermieter und Anleger

Für alle, die eine Wohnung vermieten möchten, liefert das Gespräch mehrere handfeste Empfehlungen. Beim Mietvertrag verweist Tanos auf Vordrucke und Vorlagen, die im Internet bei der Mietervereinigung oder der Arbeiterkammer zu finden sind, rät aber dazu, zumindest einmal einen Rechtsanwalt drüberschauen zu lassen. Bei einer einzelnen Wohnung mag die Selbstvermietung noch handhabbar sein, bei mehreren Objekten empfiehlt sie die Übergabe an einen Makler und eine Hausverwaltung – auch wenn diese Kosten die Rendite schmälern. Entscheidend sei die Frage, was die eigene Zeit wert ist: „Du musst dann erreichbar sein für jeden Mieter, bei dem der Kühlschrank eingeht."

Besonders anschaulich wird es beim Thema räumliche Distanz. Tanos schildert aus eigener Erfahrung – ihr Vater war lange in der Bau- und Immobilienbranche tätig –, dass die Vermietung über große Entfernungen „anstrengend" sei. Das fiktive Beispiel einer geerbten Wohnung in Innsbruck, die von Wien aus vermietet werden soll, bringt die Problematik auf den Punkt: Schlösser reparieren, Wasserschäden begutachten, Nachmieter finden – all das wird zur logistischen Herausforderung. Ihre pragmatische Empfehlung: In so einem Fall die Wohnung besser verkaufen und das Geld in eine Immobilie in der eigenen Wohngegend investieren.

Bei der Wohnungsgröße bestätigt Tanos die Einschätzung ihres Kollegen Wildfellner: Kompakte Wohnungen zwischen 40 und 60 Quadratmetern lassen sich am leichtesten weitervermieten. Größere Vier-Zimmer-Wohnungen erfordern Familien mit einem gewissen Einkommen – ein deutlich kleinerer Mieterpool.

Renovierung versus Neubau und das Thema Bestandsbauten

Wer über den Kauf einer renovierungsbedürftigen Wohnung nachdenkt, sollte laut Tanos unbedingt das Baujahr prüfen. Ältere Wohnungen können ins Vollanwendungsgebiet des Mietrechtsgesetzes fallen, was bei der Vermietung zusätzliche Einschränkungen mit sich bringt. Renovierungen sollten keinesfalls in Eigenregie durchgeführt werden – Rechnungen von Handwerkern sind für Gewährleistungsansprüche und steuerliche Absetzbarkeit unerlässlich.

Das Kerngeschäft von Strabag Real Estate und Mischek liegt im Neubau. Doch Tanos räumt ein, dass Bauen im Bestand – die Sanierung und Renovierung bestehender Gebäude – zunehmend an Bedeutung gewinnen wird. In Wien gehe irgendwann der Platz aus, selbst im flächenmäßig großzügigen 22. Bezirk. Einfach immer höher zu bauen sei auch nicht die alleinige Lösung, wenngleich vertikales Bauen unter dem Aspekt der Bodenversiegelung durchaus Sinn ergebe.

Nachhaltigkeit als Kaufkriterium und das Plädoyer für Wohnungseigentum

Auf die Frage nach aktuellen Trends bei den Käuferwünschen nennt Tanos Nachhaltigkeit als dominierendes Thema. Das betrifft die verbauten Materialien ebenso wie die Energieversorgung. Kaum ein Neubauprojekt komme noch ohne Photovoltaikanlage aus. Bei Mischek-Wohnungen und teilweise auch bei Projekten der Strabag Real Estate kommt eine Betonkernaktivierung zum Einsatz, die im Sommer nicht kühlt wie eine klassische Klimaanlage, aber die Raumtemperatur konditioniert – ein Aspekt, der angesichts zunehmend heißerer Sommer an Relevanz gewinnt.

Auch soziale Nachhaltigkeit spielt eine Rolle: Gemeinschaftsräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume gehören inzwischen zum Standard. Zusätzliche Angebote wie Tischtennisräume, Yoga-Räume oder Bibliotheken sind möglich, kosten aber extra, da jeder Quadratmeter Gemeinschaftsfläche in die Betriebskosten einfließt. Ob solche Angebote angenommen werden, hänge letztlich von den Bewohnern und der Gegend ab.

Ein persönliches Anliegen ist Tanos das Thema Wohnungseigentum generell. Sie und ihr Mann kauften ihr Haus bereits mit 23 oder 24 Jahren und investierten alles Ersparte. Ihre Logik: „Warum sollte ich Miete zahlen, wenn ich das Gleiche zahle, um den Kredit zurückzuzahlen, und dann gehört es mir?" Sie räumt ein, dass die Finanzierung damals – ohne die zwischenzeitlich eingeführten und teilweise wieder gelockerten KIM-Verordnungen – leichter war und Wohnungseigentum generell günstiger. Dennoch empfiehlt sie jedem, sich mit dem Thema Eigentum auseinanderzusetzen: Betongold habe über die Krisen den Wert am besten erhalten, und Wien sei dafür ein besonders guter Standort.

Zusammenfassung: Die wichtigsten Erkenntnisse

Das Gespräch mit Verena Tanos verdichtet sich zu einer Reihe konkreter Handlungsempfehlungen für Immobilieninteressierte: Vor dem Kauf einer Anlegerwohnung zwingend die steuerliche Situation mit dem Berater klären, da ein späterer Wechsel zur Eigennutzung innerhalb von 20 Jahren teuer wird. Bei der Vermietung auf räumliche Nähe zum Objekt achten und bei mehreren Wohnungen professionelle Unterstützung durch Makler und Hausverwaltung in Betracht ziehen. Kompakte Wohnungen zwischen 40 und 60 Quadratmetern bieten die beste Vermietbarkeit. Nachhaltigkeit ist kein Modewort mehr, sondern ein handfestes Kaufkriterium, das von Photovoltaik über Wärmepumpen bis zur Betonkernaktivierung reicht. Und nicht zuletzt: Beide Websites – Strabag Real Estate und Mischek – durchzusehen lohnt sich, da das passende Objekt bei einer der beiden Marken liegen könnte. Wer sich für das Projekt Soley im 20. Bezirk interessiert, findet die Details in den Shownotes der Episode.