Deutschlands Immobilienmarkt zeigt ein gespaltenes Bild. Während die Preise für Bestandswohnungen wieder steigen, stürzt der Neubau in eine tiefe Krise. Experten warnen auf dem Wohnungsbau-Tag in Berlin vor einem historischen Tief bei den Fertigstellungen.

Die Prognosen für 2026 sind alarmierend. Die Zahl neuer Wohnungen droht erstmals unter 200.000 zu fallen – das ist weniger als die Hälfte des ursprünglichen Regierungsziels. Gleichzeitig legten die Preise für Wohnimmobilien im vergangenen Jahr laut Statistischem Bundesamt wieder um 3,2 Prozent zu.

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Preisrallye trifft auf Neubau-Stagnation

Besonders im vierten Quartal 2025 zeigte sich eine deutliche Erholung. In den Top-7-Metropolen wie Berlin oder München stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 2,1 Prozent. Doch dieser Aufschwung im Bestand täuscht nicht über die Misere beim Neubau hinweg.

Die reinen Baukosten in Großstädten liegen mittlerweile bei durchschnittlich 4.630 Euro pro Quadratmeter. Mit Grundstück sind es rund 5.400 Euro. Um solche Projekte rentabel zu machen, wären Nettokaltmieten von mindestens 18 Euro nötig. Für viele Mieter ist das unbezahlbar.

Vonovia und LEG verfolgen gegensätzliche Strategien

Die beiden Branchenriesen reagieren unterschiedlich auf die Krise. Vonovia-Chef Rolf Buch hat das pausierte Neubauprogramm wieder hochgefahren. Für 2026 plant der Konzern rund 3.000 neue Wohnungen, vorrangig in Berlin, Wien und Salzburg. Dabei setzt Vonovia auf serielle Fertigung und verzichtet teilweise auf teure Tiefgaragen.

Die LEG Immobilien SE agiert unter CEO Lars von Lackum deutlich zurückhaltender. Das Unternehmen konzentriert sich auf die Optimierung des bestehenden Portfolios und setzt auf KI in der Verwaltung. Hochpreiswohnungen passen laut von Lackum derzeit nicht ins Portfolio, da Mieten von bis zu 22 Euro kaum durchsetzbar sind.

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Zins-Schock gefriert den Transaktionsmarkt

Ein wesentlicher Bremsklotz sind die gestiegenen Bauzinsen. Mitte März übersprangen sie die Marke von 4,0 Prozent. Dieser „Vier-Prozent-Schock“ macht viele Kalkulationen von Projektentwicklern zunichte. Geopolitische Spannungen und steigende Energiepreise treiben zudem die Kosten für Baumaterialien.

Die Folge: Der Markt für Neubauentwicklungen ist praktisch eingefroren. Während früher Investoren Schlange standen, müssen Entwickler heute oft bis zur Fertigstellung auf Käufer warten. Oft sind nur noch kommunale Wohnungsbaugesellschaften als Abnehmer übrig, die von staatlichen Förderprogrammen profitieren.

„Gebäude-Typ E“ als Rettungsanker?

Angesichts der drohenden Unterversorgung fordern Branchenverbände ein radikales Umdenken. Im Zentrum steht der „Gebäude-Typ E“ – das E steht für Einfach oder Experimentell. Durch den Verzicht auf nicht zwingend erforderliche Komfortstandards sollen die Baukosten massiv gesenkt werden.

Analysten sehen hier Potenzial. Könnten die Kosten auf etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter gedrückt werden, wären auch Mieten von 10 bis 12 Euro wieder realistisch. Das würde den Markt für bezahlbaren Wohnraum öffnen und Investitionen für institutionelle Käufer attraktiver machen.

Selektivität bleibt das Gebot der Stunde

Für 2026 ist keine schnelle Erholung in Sicht. Die Mischung aus hohen Zinsen, unsicheren Baukosten und restriktiver Kreditvergabe zwingt zu extremer Vorsicht. Experten gehen davon aus, dass nur Projekte in Top-Lagen oder mit herausragendem ESG-Profil Käufer finden.

Der Druck auf die Politik wächst. Gefordert werden steuerliche Anreize und eine verlässliche Neubauförderung. Sollte der Abwärtstrend nicht gestoppt werden, warnen Gewerkschaften wie die IG BAU bereits vor sozialen Verwerfungen. Für Immobilienunternehmen liegt der Fokus vorerst auf dem Bestand.