In der zweiten Folge der Season 24 von „Börsepeople im Podcast" empfängt Host Christian Drastil den Bereichsleiter kaufmännisches Controlling und Consulting der Strabag Real Estate, Manfred Wildfellner – diesmal nicht im Studio, sondern direkt beim Unternehmen. Was folgt, ist ein Gespräch über einen ungewöhnlichen Karriereweg, die wirtschaftliche Steuerung von Immobilienprojekten und eine praxisnahe Einführung in die Welt der Anlegerwohnungen.

Karriere mit Lehre: Vom oberösterreichischen Gasthof nach London

Manfred Wildfellners beruflicher Werdegang beginnt weit entfernt von Bilanzen und Forecasts – nämlich in einem Familienbetrieb in Oberösterreich. Dort absolvierte er eine Lehre als Koch und Kellner, nachdem die Schulnoten nicht mehr stimmten und er einen neuen Weg suchte. Seine Eltern unterstützten ihn dabei, und der damalige Slogan „Karriere mit Lehre" wurde für ihn zum Programm.

Dieser Artikel ist eine Added Value Version zu den Key-Insights einer Podcastfolge von audio-cd.at, aufgewertet durch Archivbausteine. Die hier veröffentlichten Gedanken/Schlüsse sind weder als Empfehlung noch als ein Angebot oder eine Aufforderung zum An- oder Verkauf von Finanzinstrumenten zu verstehen und sollen auch nicht so verstanden werden. Der Handel mit Finanzprodukten unterliegt einem Risiko. Sie können Ihr eingesetztes Kapital verlieren.

Nach der nachgeholten Matura in Bad Ischl zog es Wildfellner ins Ausland. Auf Empfehlung seines Seniorchefs, den er als wichtigen Mentor neben seinen Eltern beschreibt, ging er nach London und arbeitete im Fünf-Sterne-Hotel The Landmark – einem Haus an der direkten Route zum Wembley Stadium, in dem regelmäßig prominente Gäste und Künstler abstiegen. Der Schritt aus einem 6.000-Einwohner-Ort in eine Zehn-Millionen-Metropole war gewaltig, zumal es damals noch keine Mobiltelefone gab. „Man lernt das eigene Land viel mehr zu schätzen, was man im eigenen Land hat", resümiert Wildfellner rückblickend. Neben der persönlichen Reifung war das Ziel klar: Englisch perfektionieren, direkt im Arbeitsalltag.

Über Accenture, BDO und Shell zum Controlling-Experten

Zurück in Wien begann Wildfellner seinen ersten Bürojob bei Accenture, damals noch Andersen Consulting, im historischen Börsegebäude. Als Executive Assistant eines Partners im Finanzbereich eignete er sich dort in gut einem Jahr intensiv die Arbeit mit PowerPoint, Excel und weiteren Microsoft-Tools an – für ihn als Quereinsteiger aus der Gastronomie absolutes Neuland.

Parallel startete er ein Studium an der FH Wien im Bereich Finanz-, Rechnungs- und Steuerwesen. Dazu suchte er sich einen passenden Teilzeitjob bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO, wo er als Revisionsassistent im Prüfungsteam eines Partners eingesetzt wurde. Im letzten Drittel des Studiums spezialisierte er sich auf Controlling und wechselte zu Shell Austria, wo er von 2004 bis 2007 als Business Controller für das Tankstellencontrolling verantwortlich war und die klassischen Controlling-Tätigkeiten ausführte.

Der Weg zur Strabag Real Estate: Von der Raiffeisen Evolution zum Konzern

Seit 2007 ist Wildfellner im Strabag-Umfeld tätig – zunächst bei der Raiffeisen Evolution als Abteilungsleiter Konzerncontrolling. Die Verbindung zum Strabag-Konzern bestand bereits damals: Die Strabag hielt 20 Prozent an der Raiffeisen Evolution, die Uniqa weitere 20 Prozent und der Raiffeisen-Konzern rund 60 Prozent. Sein Einstieg fiel in die Zeit der Lehman-Krise, eine Phase, die für die gesamte Immobilienentwicklung – insbesondere im CEE-Bereich, in dem die Raiffeisen Evolution stark aktiv war – äußerst herausfordernd war. Seit Jänner 2018 ist er offiziell bei der Strabag Real Estate.

Kaufmännisches Controlling: Den Projekten wirtschaftlich den Weg weisen

In seiner heutigen Rolle als Bereichsleiter führt Wildfellner ein sechsköpfiges Team aus Mitarbeiterinnen. Die zentrale Aufgabe: sicherstellen, dass die Projekte wirtschaftlich funktionieren. Das umfasst die klassischen Controlling-Tätigkeiten wie Monatsabschlüsse, Soll-Ist-Vergleiche, Reportings und Analysen. Ein besonders zentraler Baustein ist der Forecast-Prozess, bei dem dreimal jährlich Prognosen für das Jahresergebnis erstellt werden.

Was den Job für Wildfellner besonders reizvoll macht, ist die Einbindung über den gesamten Projektzyklus hinweg – von der Akquisitionsphase über die Projektentwicklung bis zum Verkauf. Jeder Liegenschaftsankauf muss vom Vorstand genehmigt werden, und der entsprechende Vorstandsantrag geht über seinen Tisch. Er gestaltet diesen Antrag mit und begleitet die Projekte kaufmännisch durch alle Phasen. Dabei ist es für ihn faszinierend zu sehen, wie aus einer Liegenschaft über die Projektentwicklung ein fertiges Gebäude entsteht – Wohnungen, Büros oder Hotels, in denen Menschen leben und arbeiten.

Einen wichtigen Punkt stellt Wildfellner dabei klar: Controlling bedeute nicht Kontrolle, sondern Führung und Steuerung. Der Controller sei der Steuermann, der das Management und die Vorstände unterstützt – ein Bild, das er aus seinem Studium mitgenommen hat.

Anlegerwohnungen: Die konservative Alternative zur Aktie

Ein Schwerpunkt des Gesprächs liegt auf dem Thema Anlegerwohnungen – ein Segment, das für die Strabag Real Estate von hoher Bedeutung ist. Im Gegensatz zu Aktien, die volatiler sind und höhere Renditen abwerfen können, beschreibt Wildfellner Anlegerwohnungen als konservative Anlageform mit stabilen Mieteinnahmen. Die erzielbaren Renditen liegen laut seiner Einschätzung konservativ betrachtet und in guten Lagen bei zwei bis vier Prozent.

Die Marktsituation habe sich nach den Zinserhöhungen der vergangenen Jahre deutlich verändert. Besonders variabel finanzierte Anleger spürten die gestiegenen Finanzierungskosten, die die Rendite schmälerten. Mittlerweile sei jedoch eine Erholung spürbar: Der Markt komme langsam zurück und Anleger investierten wieder vermehrt in Immobilien, die für viele Menschen greifbarer und verständlicher seien als Aktien.

Worauf Käufer achten sollten: Planung, Mikrolage und Rücklagen

Wildfellner gibt im Podcast eine Reihe konkreter Empfehlungen für potenzielle Käufer von Anlegerwohnungen. Zunächst sei eine gründliche Planung unerlässlich: Wie viel Eigenkapital will man einsetzen? Welche Finanzierungsform wählt man – variabel oder fix? In welchem Bezirk und für welche Zielgruppe soll investiert werden? Welche Mieten sind in der Gegend realistisch?

Besonders betont er die Bedeutung der sogenannten Mikrolage. Dieser Begriff beschreibt das unmittelbare Umfeld einer Immobilie: die Straße, das Gebäude selbst, die öffentliche Anbindung, den Lärmpegel, die Nähe zu Grünflächen und Nahversorgern. Zwei Wohnungen im selben Bezirk könnten aufgrund unterschiedlicher Mikrolagen ganz andere wirtschaftliche Ergebnisse erzielen. Auch die künftige Entwicklung der Umgebung – etwa der Bau von Schulen, Universitäten oder neuen Stadtquartieren – sollte bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden.

Ein häufiger Fehler sei die emotionale Kaufentscheidung. Wildfellner warnt davor, sich von einer schönen Wohnung oder einer beeindruckenden Umgebung blenden zu lassen, ohne die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nüchtern zu prüfen. „Geht es ein paar Mal hin, geht es am Tag hin, geht es am Abend hin, nehmt Freunde mit und schaut euch die Dinge gut an, die ihr kauft, weil es ist ja doch eine große Investition", rät er.

Die typische Anlegerwohnung und der Weg zum Kauf

Typische Anlegerwohnungen umfassen laut Wildfellner ein bis zwei Zimmer mit einer Fläche von rund 35 bis maximal 60 Quadratmetern. Diese Größen sprechen die breiteste Zielgruppe an – Singles, Paare und Berufseinsteiger – und erhöhen damit die Chancen, Mieter zu finden.

Der Kaufprozess bei der Strabag Real Estate läuft über eine hauseigene Vertriebsabteilung, die den Erstkontakt herstellt. Bei Neubau-Vorabkäufen, also dem Kauf vom Plan weg, ist das Kapital zunächst gebunden: Der Bau einer Wohnhausanlage dauert etwa 20 Monate. Danach muss der Käufer selbst einen Mieter suchen, gegebenenfalls eine Küche einbauen und die Wohnung ausstatten. Inklusive der Anlaufkosten aus der Finanzierung kann es drei bis vier Jahre dauern, bis stabile Mieteinnahmen fließen. Wichtig zu wissen: Die Strabag Real Estate unterstützt nicht bei der Mietersuche – das liegt beim Eigentümer.

Wildfellner empfiehlt zudem dringend, Rücklagen zu bilden – für mögliche Mietausfälle, laufende Finanzierungskosten und Instandhaltungen. Außerdem rät er, einen Rechtsanwalt und Steuerberater hinzuzuziehen und den Bauträger sowie die Baufirma auf Seriosität zu prüfen. Gerade angesichts der Insolvenzen, die es in der jüngeren Vergangenheit aufgrund der schwierigen Marktsituation gegeben hat, sei es für Anleger entscheidend, dass ein Projekt auch tatsächlich fertiggestellt wird.

Leuchtturmprojekt Weitblick: Ein Hochhaus neben dem Ernst-Happel-Stadion

Im Rahmen der Podcast-Folge wird das Projekt „Weitblick" vorgestellt – ein Mixed-Use-Hochhaus im zweiten Wiener Bezirk, direkt neben dem Ernst-Happel-Stadion und an der U2-Linie gelegen. Das Gebäude wird 35 Stockwerke umfassen und moderne Büroflächen, ein hochwertiges Hotel, Coworking Spaces und Gastronomie vereinen. Die Fertigstellung ist für 2028 geplant. Die Strabag Real Estate konnte die Liegenschaft vor gut einem Jahr erwerben. Als erster Mieter steht die Dorint-Gruppe fest, die auch die geplante Skybar mit 360-Grad-Blick über Wien betreiben wird.

Für Wildfellner schließt sich mit diesem Projekt ein persönlicher Kreis: Vom Fünf-Sterne-Hotel neben dem Wembley Stadium in London zum Hochhaus neben dem Ernst-Happel-Stadion in Wien.

Persönliches: Kochen als Ausgleich und eine Lauftruppe im Aufbau

Abseits der Zahlen und Projekte verrät Wildfellner auch Persönliches. Das Kochen, einst Lehrberuf, ist heute sein täglicher Ausgleich zum Berufsalltag. Jeden Abend kocht er für seine Familie – eine Tätigkeit, die ihm heute mehr Freude bereite als damals in der Lehre, weil er damit Menschen glücklich machen könne.

Sportlich ist er ebenfalls aktiv: Fitnesscenter und Laufen stehen auf dem Programm. Bei der Strabag Real Estate hat sich vor rund einem halben Jahr eine Lauftruppe formiert, die die Mittagspause für gemeinsame Runden nutzen will. Bisher hat es allerdings erst zu einem gemeinsamen Lauf gereicht – zu viele Projekte. Mit Frühlingsbeginn soll der regelmäßige Start nun gelingen, idealerweise zu fünft oder sechst.

Fazit: Controlling als Steuerung, Immobilien als greifbare Anlage

Die Folge zeichnet das Bild eines Karrierewegs, der vom oberösterreichischen Gasthof über internationale Stationen bis in die kaufmännische Steuerung von Großprojekten führt. Wildfellner bringt dabei eine zentrale Botschaft auf den Punkt: Gutes Controlling bedeutet nicht Kontrolle, sondern die wirtschaftliche Begleitung und Steuerung von Projekten über ihren gesamten Lebenszyklus. Für potenzielle Anleger in Immobilien liefert das Gespräch praxisnahe Orientierung – von der Bedeutung der Mikrolage über die Notwendigkeit von Rücklagen bis hin zur Warnung vor emotionalen Kaufentscheidungen. Die Strabag Real Estate positioniert sich dabei mit Projekten wie dem Weitblick als relevanter Akteur im Wiener Immobilienmarkt und darüber hinaus in mehreren österreichischen Bundesländern.