In der vierten Episode der Season 24 von „Börsepeople im Podcast" empfängt Host Christian Drastil den Immobilienexperten Stephan Kunsch, Leiter Redevelopment der Strabag Real Estate, zu einem ausführlichen Gespräch über Karrierewege in der Bauwirtschaft und die wachsende Bedeutung der Bestandsentwicklung.

Vom Ferialpraktikanten zum Megaprojekt-Manager

Stephan Kunschs beruflicher Werdegang liest sich wie ein Lehrstück über Chancen, die man ergreift, wenn sie sich bieten. Der Einstieg in die Baubranche begann bei der Projekt und Hochbau AG (Porr) – und zwar als Ferialpraktikant. Als der zuständige Bauleiter das Unternehmen verließ, rückte der Techniker zum Bauleiter auf und der Ferialpraktikant Kunsch wurde zum Techniker befördert. Sein erstes Projekt: der Umbau des Maria-Theresien-Schlössls im 19. Wiener Gemeindebezirk zu einer Universität – ein Redevelopment-Projekt, das rückblickend den thematischen Grundstein seiner gesamten Karriere legte.

Dieser Artikel ist eine Added Value Version zu den Key-Insights einer Podcastfolge von audio-cd.at, aufgewertet durch Archivbausteine. Die hier veröffentlichten Gedanken/Schlüsse sind weder als Empfehlung noch als ein Angebot oder eine Aufforderung zum An- oder Verkauf von Finanzinstrumenten zu verstehen und sollen auch nicht so verstanden werden. Der Handel mit Finanzprodukten unterliegt einem Risiko. Sie können Ihr eingesetztes Kapital verlieren.

Sieben Jahre blieb Kunsch bei der Porr, unterbrochen von einer dreimonatigen Auszeit im vierten Quartal 2008, als er den südostasiatischen Raum bereiste – inklusive Nepal. Das Timing erwies sich als bemerkenswert: Während er auf Trekkingtour war, erschütterte die Lehman-Brothers-Pleite die Finanzmärkte. Die Rückkehr nach Wien zu Weihnachten und der Blick in die Zeitungen waren entsprechend überraschend.

Der Erste Campus als Wendepunkt

Der nächste Karriereschritt führte Kunsch zur Erste Group und deren Megaprojekt, dem Erste Campus am Wiener Hauptbahnhof. Hier vollzog sich ein entscheidender Perspektivwechsel: Weg von der operativen Bauleitung, hin zum Projektmanagement und zur Bauherrenseite. Kunsch übernahm die Gruppenleitung für die Bauabwicklung innerhalb einer eigens aufgebauten Projektmanagementstruktur der Erste Group.

Das Projekt basierte auf Einzelgewerkvergaben und erforderte ein stark aufgestelltes Projektteam. Kunsch betont, dass die Erste Group in der Projektorganisation „alles richtig gemacht" habe. Die Qualität des Ergebnisses werde bis heute auch international gewürdigt – der Campus werde nach wie vor aus dem Ausland besucht, um das Bürokonzept mit seinen flexiblen Arbeitsplätzen zu studieren. Unlängst fand die Zehnjahresfeier statt, bei der sich das einstige Projektteam wiedertraf.

Bemerkenswert sei auch die städtebauliche Dynamik, die der Erste Campus am Hauptbahnhof ausgelöst habe. Rund um den Bahnhof haben sich weitere Headquarters angesiedelt, etwa jenes der Bawag.

Vom Ensemble in Erdberg bis Berlin und Eisenstadt

Nach dem Erste Campus folgte das Bauprojekt „Das Ensemble" an der Erdberger Lände für die Premium Bauträger, gemeinsam mit der ARE. Ein Projekt, das nicht nur eine Immobilie hervorbrachte, sondern auch bleibende Freundschaften innerhalb des vierköpfigen Projektleitungsteams. Die beteiligten Personen treffen sich nach Kunschs Angaben bis heute regelmäßig.

Für die Premium Bauträger ging es anschließend nach Berlin, wo Kunsch das Projekt „The Pure" an der Mühlenstraße 20 an der Spree mitbegleitete. Die Zusammenarbeit mit Berliner Architekten und Kollegen sei bereichernd gewesen, doch die Arbeitsweise der damaligen Zeit mutet heute anachronistisch an: In manchen Wochen flog Kunsch zweimal nach Berlin, dienstags und donnerstags, weil mittwochs Termine in Wien anstanden. „Das würde heute keiner mehr machen", stellt er fest – obwohl es noch nicht einmal zehn Jahre her sei. Die Digitalisierung über Teams und Online-Meetings hat die Arbeitswelt seither grundlegend verändert.

Im Jahr 2020, mitten in der Pandemie, wechselte Kunsch zu den Esterhazy-Immobilien ins Burgenland. Dort verantwortete er zunächst das Schlossquartier-Projekt am Schlossplatz in Eisenstadt – ein Ensemble aus Hotel, Bürokomplex im Bestand und frei finanziertem Wohnen. Bald wurde er zusätzlich mit der Betreuung historischer Großanlagen betraut, darunter Burgen und Schlösser. Diese Aufgabe führte ihn zu einem Kurs beim Bundesdenkmalamt und bei der Burghauptmannschaft. „Wenn man sich um Burgen, Schlösser und historischen Bestand kümmern darf, ist das etwas, wo man nur mit größter Demut Danke sagen darf", beschreibt Kunsch die Erfahrung.

Wissen weitergeben: Lehrtätigkeit an der FH Campus Wien

Parallel zu seiner operativen Tätigkeit begann Kunsch eine Lehrtätigkeit an der FH Campus Wien. Den Anstoß gab seine Frau, die vorschlug, das gesammelte Wissen an junge Erwachsene weiterzugeben. Die Lehrveranstaltung trägt den Namen „Integrales Planen" und bringt erstmals Bauingenieur-Studierende und Architektur-Studierende in einer gemeinsamen Übung zusammen. In einem simulierten Projektszenario in Rot-Neusiedl übernehmen die Studierenden Rollen wie Projektmanager, Projektsteuerer, Statiker oder Architekten und müssen in einer nachgestellten Baubesprechung zusammenfinden – während Kunsch selbst den Bauherrn spielt.

Sein Fokus liegt dabei weniger auf technischen Details, die die Studierenden bereits hervorragend beherrschen, sondern auf der Gesamtkomposition: dem Umgang mit dem Bauherrn, dem Umgang miteinander und der Fähigkeit, ein Projekt als Ganzes zum Erfolg zu führen.

Redevelopment bei der Strabag Real Estate: Eine Formel für die Zukunft

Im Herbst 2024 lernte Kunsch bei einer Veranstaltung Erwin Größ kennen, den Geschäftsführer der Strabag Real Estate. Größ teilte seine Vision, das Thema Redevelopment innerhalb der SRE zu etablieren – und bescherte Kunsch damit nach eigener Aussage „mehrere schlaflose Nächte". Seit etwa zehn Monaten vor dem Ausstrahlungsdatum leitet Kunsch nun die Abteilung Redevelopment.

Um das Konzept greifbar zu machen, entwickelte Kunsch eine eigene Formel – ursprünglich, um seinem zwölfeinhalbjährigen Sohn zu erklären, was er beruflich tut: Bestand plus Verbesserung, dividiert durch Herausforderung, mal Begeisterung.

Die einzelnen Komponenten im Detail:

Bestand bildet die Ausgangsbasis jedes Redevelopment-Projekts. Dazu gehören die vorhandene Substanz, die Qualität der Räumlichkeiten, die Ausstattung, die rechtlichen Rahmenbedingungen und – ganz wesentlich – der Charakter und die Identität des Gebäudes.

Verbesserung bedeutet, alles Schlechte zu entfernen und durch Gutes zu ersetzen. Das umfasst energetische Sanierung, strukturelle Ertüchtigung und Grundrissanpassungen. Besonders Gebäude der 1950er, 1960er und 1970er Jahre bergen hier enormes Potenzial.

Herausforderungen wirken dämpfend auf das Vorhaben: statische Grenzen, Schadstoffsanierung – etwa die aufwändige Asbestentfernung mit luftdichter Abschließung und strengen Sicherheitsprotokollen –, Denkmalschutzauflagen und spezifische Nutzeranforderungen. Entscheidend ist, dass die daraus resultierenden Risiken analysierbar und händelbar bleiben.

Begeisterung schließlich ist der Multiplikator, der ein reines Sanierungsprojekt zum echten Redevelopment macht. Eine Vision des Bauherrn, die Motivation im Planungsteam und die Leidenschaft für einen Ort oder ein Gebäude schaffen jenen Mehrwert, der über die reine Instandsetzung hinausgeht.

Warum Abreißen immer schwieriger wird

Ein zentraler Treiber für das Redevelopment-Geschäft ist die zunehmende regulatorische Einschränkung von Abbrüchen. Kunsch verweist auf drei wesentliche Entwicklungen in Wien:

Erstens die Novelle zur Wiener Bauordnung, die vorschreibt, dass Gebäude ab dem Baujahr 1945 nur noch unter engen Voraussetzungen abgebrochen werden dürfen. Die Behörde prüft nun die Abbruchreife. Gleichzeitig wurde die Pflicht zur Erstellung sogenannter Bauwerksbücher eingeführt (Paragraph 128). Für Häuser mit einem Baujahr vor 1919 greift diese Pflicht bereits ab 2027. Die vorsätzliche Vernachlässigung von Gebäuden – das bewusste Verfallenlassen als Vorbereitung eines Abbruchs – wird damit keine gangbare Strategie mehr sein, da Strafen drohen.

Zweitens kündigt der Stadtentwicklungsplan STEP 2035 die Weiternutzung statt Neubau als Leitprinzip an und stellt Erleichterungen für Umbauten und Sanierungen in Aussicht.

Drittens führt die Ausweitung der Schutzzonen in Wien dazu, dass Abbrüche zusätzlich erschwert werden.

„Alles Themen, die gekommen sind, um zu bleiben und die mir natürlich zeitlich in die Karten spielen", fasst Kunsch die regulatorische Entwicklung zusammen.

Zinshäuser, Dachgeschossausbau und wirtschaftliche Realität

Die SRE positioniert sich auch als potenzielle Käuferin von Bestandsimmobilien, darunter Zinshäuser. Entscheidend ist dabei die sogenannte Bestandsfreiheit: Je weniger bestehende Mietverträge ein Objekt belasten, desto attraktiver wird es. Unbefristete Mietverträge stellen ein K.O.-Kriterium dar, wobei ein geringer Anteil von zehn bis fünfzehn Prozent eingepreist werden kann.

Die wirtschaftliche Realität bei Zinshäusern sei durch das Mietrechtsgesetz (MRG) oft „düster", räumt Kunsch ein. Der Dachgeschossausbau fungiere dabei als wichtige wirtschaftliche Stütze: Da aufgestockte Flächen nicht dem MRG unterliegen, können die daraus erzielten Einnahmen die Sanierungskosten in den Regelgeschossen querfinanzieren. Kunsch bezeichnet das Zinshaus als „eine aussterbende Klasse, ein aussterbendes Asset", das zunehmend parifiziert und einzeln abverkauft werde.

Für Eigentümer, die mit ihren Bestandsgebäuden überfordert sind, bietet die SRE über ihre Planungsabteilung und die Baufirma Böhm (Bauen im Bestand) Unterstützung bei der Bewertung und bei Ideen zur energetischen Sanierung an.

Das Projekt Trees in Linz: Redevelopment als Vorbild

Als konkretes Beispiel für gelungenes Redevelopment wurde im Podcast das Projekt Trees in Linz vorgestellt. Es handelt sich um eine über hundert Jahre alte Arbeitersiedlung in der Sinzstraße im Kaplanhofviertel, entworfen vom damaligen Linzer Stadtbaudirektor Kurt Kühne. Dessen Ideale – sozial orientierter Städtebau, gesunde Wohnverhältnisse und die harmonische Verbindung von Wohnen, Arbeiten und Natur – werden nun in die Gegenwart transformiert.

Aus ehemaligen Mehrfamilienhäusern mit sechs Wohneinheiten entstehen Einfamilienhäuser und Maisonetten. Ergänzt wird das Projekt durch einen Neubau mit 37 Wohnungen und ausreichend Tiefgaragenplätzen. Der grüne Anger mit seinem alten Baumbestand bleibt als Herzstück der Siedlung erhalten. Die Fertigstellung ist für 2027 geplant.

Kunsch selbst war an diesem Projekt nicht beteiligt – es wurde von den Salzburger Kollegen der SRE akquiriert – zeigt sich aber begeistert: Besonders wenn man die Vergangenheit spüre und den Respekt vor ihr in ein Projekt übersetzen könne, sodass die Transformation in die heutige Zeit gelinge, ohne den ursprünglichen Charakter zu verlieren, sei das herausragend.

Persönliche Facetten: Mountainbike, Nepal und ein Lebensmotto

Abseits der Immobilienwelt offenbart Kunsch eine sportliche Seite: Er ist staatlich geprüfter Mountainbike-Instructor, eine Qualifikation, die er während seines Studiums an der damaligen Bundesanstalt für Leibeserziehung (heute Bundessportakademie) erwarb. Dafür karenzierte er sich ein Semester vom Bauingenieurwesen – mit Einverständnis seiner Eltern. Die Abschlussprüfung mit Trainingslehre und Fahrtechnik habe er intensiver vorbereitet als jede Universitätsprüfung, berichtet er schmunzelnd.

Sein persönliches Motto lautet: „Jeder Schritt zählt, sowohl sportlich wie auch im beruflichen Leben." In Bewegung bleiben, nicht rasten und rosten – eine Philosophie, die sich durch seinen gesamten Werdegang zieht: vom Ferialpraktikanten über Megaprojekte bis hin zur Etablierung einer neuen Abteilung bei der Strabag Real Estate.

Fazit: Bestand als Chance, nicht als Last

Stephan Kunschs Karriereweg illustriert einen fundamentalen Wandel in der Immobilienbranche: Weg vom reflexhaften Abriss und Neubau, hin zur intelligenten Weiterentwicklung bestehender Gebäude. Die regulatorischen Rahmenbedingungen in Wien – von der Bauordnungsnovelle über den STEP 2035 bis zur Ausweitung der Schutzzonen – verstärken diesen Trend strukturell. Die Strabag Real Estate positioniert sich mit der neu geschaffenen Abteilung Redevelopment in einem Markt, der durch steigende Nachhaltigkeitsanforderungen, wachsende Regulierung und die schiere Masse an sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden erhebliches Potenzial bietet. Kunschs Formel – Bestand plus Verbesserung, dividiert durch Herausforderung, mal Begeisterung – mag zunächst spielerisch klingen, bringt aber die wesentlichen Erfolgsfaktoren dieses Geschäftsfelds auf den Punkt.