Energieausweis: EU-weite Skala A-G startet im Mai

Ab Mai 2026 wird der deutsche Energieausweis grundlegend reformiert. Die neue EU-weite Skala von A bis G soll mehr Transparenz schaffen – und setzt vor allem die Besitzer ineffizienter Gebäude unter Druck.

Die vertrauten Effizienzklassen A+ bis H gehören der Vergangenheit an. Stattdessen tritt eine harmonisierte EU-Skala von A bis G in Kraft. Diese Neuregelung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) zielt auf bessere Vergleichbarkeit in Europa und schärfere Vorgaben für die schlechtesten Gebäude. In Deutschland wird die Richtlinie durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) umgesetzt, das das aktuelle Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen soll.

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Neue Skala: Klasse A nur noch für Null-Emissions-Gebäude

Die auffälligste Änderung ist die neue Bewertungsskala. Sie orientiert sich am bekannten Label für Haushaltsgeräte. Die Spitzenklasse A ist fortan strikt Null-Emissions-Gebäuden vorbehalten. Das sind Immobilien mit herausragender Energiebilanz und ohne CO₂-Emissionen vor Ort aus fossilen Brennstoffen. Die Kriterien sind damit deutlich strenger als bei der alten Klasse A+.

Am anderen Ende des Spektrums bekommt die Klasse G eine neue, dramatische Bedeutung: Sie muss künftig die 15 Prozent energieineffizientesten Gebäude im nationalen Bestand umfassen. Die übrigen Gebäude verteilen sich auf die Klassen B bis F. Dieses relative Bewertungssystem hat eine Konsequenz: Eine Einstufung kann sich ändern, selbst wenn am Gebäude nichts modernisiert wurde – einfach weil sich der nationale Durchschnitt oder die Grenzwerte verschoben haben.

Experten sehen darin ein Instrument, um Sanierungs-Prioritäten zu setzen. „Die klare Kennzeichnung der schlechtesten 15 Prozent als Klasse G soll Renovierungsanstrengungen und Fördermittel gezielt lenken“, erklärt ein Analyst. Für Mieter und Käufer wird der energetische Vergleich von Immobilien in verschiedenen EU-Ländern einfacher.

Pflicht zur Vorlage wird massiv ausgeweitet

Die Reform geht weit über ein neues Etikett hinaus. Sie weitet die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises erheblich aus. Bisher war dieser in Deutschland nur bei Verkauf oder Neuvermietung nötig. Ab Mai 2026 kommen weitere Anlässe hinzu.

Eine der wichtigsten Neuerungen: Ein Energieausweis wird bei der Verlängerung bestehender Mietverträge erforderlich. Vermieter können sich also nicht mehr auf den Status quo langjähriger Vermietungen zurückziehen. Zudem löst eine wesentliche Renovierung die Pflicht zur Aktualisierung des Ausweises aus. Als „wesentlich“ gilt eine Sanierung, wenn mehr als 25 Prozent der Gebäudehülle betroffen sind oder die Kosten 25 Prozent des Gebäudewerts (ohne Grundstück) übersteigen.

Für öffentliche Gebäude gelten strengere Veröffentlichungsregeln. Private Eigennutzer, die nicht verkaufen oder vermieten wollen, benötigen weiterhin keinen Ausweis. Wer jedoch unter die Pflicht fällt, muss das Dokument bereits bei der ersten Besichtigung vorlegen. Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Gesetzlicher Übergang: Vom GEG zum neuen GMG

Die Umsetzung der EU-Vorgaben führt in Deutschland zu einer gesetzlichen Überholung. Die Bundesregierung arbeitet daran, das GEG durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) zu ersetzen. Es soll die EU-Standards integrieren und einen Fahrplan für die Wärmewende liefern.

Eine zentrale Frage für Eigentümer ist die Gültigkeit alter Ausweise. Nach aktueller Regelung bleiben unter dem GEG ausgestellte Energieausweise zehn Jahre lang gültig. Ein Dokument von 2024 mit der Skala A+ bis H wäre also formal bis 2034 nutzbar. Marktexperten warnen jedoch vor einem Verlust der „Marktakzeptanz“, sobald die neue A-G-Skala zum Standard wird.

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Einige Dienstleister bieten bereits „GMG-ready“-Bewertungen an, die zeigen, wie eine alte Einstufung in der neuen Skala aussehen würde. Energieberater erwarten einen Ansturm auf „alte“ Ausweise kurz vor der Deadline im Mai 2026. Manche Eigentümer hoffen, sich so eine Bewertung nach den aktuell, etwas lascheren Maßstäben zu sichern. Das GMG wird voraussichtlich vorschreiben, dass in jeder Anzeige die zugrundeliegende Rechtsbasis (GEG oder GMG) klar angegeben werden muss.

Marktauswirkungen: „Brown Discount“ für Klasse G

Die harmonisierte Skala wird voraussichtlich erhebliche Auswirkungen auf Immobilienbewertungen haben. Analysten prognostizieren einen deutlichen „Brown Discount“ für Gebäude der Klasse G. Diese Einstufung markiert eine Immobilie als Teil des schlechtesten Fünfzehntels im Land. Das könnte die Finanzierung erschweren oder verteuern, da Banken ihre Kreditportfolios zunehmend an ESG-Kriterien ausrichten.

Umgekehrt dürften Gebäude mit der neuen Klasse A einen Aufschlag erzielen. Da A nun an Null-Emissionen geknüpft ist, gilt es als zukunftssicheres Qualitätssiegel mit garantiert niedrigen Betriebskosten. Beobachter weisen darauf hin, dass die künftige Einbeziehung von Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus den Fokus vom reinen Energieverbrauch auf die gesamte CO₂-Bilanz lenken wird.

Ergänzend zum neuen Ausweis soll der „Gebäuderennovierungspass“ Eigentümern einen strukturierten Fahrplan für umfassende Sanierungen bieten. Dieses Tool hilft, Maßnahmen in einer sinnvollen Reihenfolge zu planen.

Ausblick: Der Weg zu den Klimazielen 2030 und 2050

Der Stichtag im Mai 2026 ist nur ein Meilenstein. Die überarbeitete EPBD setzt ehrgeizige Ziele für die Folgejahre. Bis 2028 müssen alle Neubauten öffentlicher Behörden emissionsfrei sein. Ab 2030 gilt dieser Standard für alle EU-Neubauten.

Zusätzlich zur Zertifikatsreform kommt die schrittweise Solar-Pflicht. Neue öffentliche und gewerbliche Gebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Fläche müssen bis Ende 2026 mit Solartechnik ausgestattet werden – sofern technisch und wirtschaftlich machbar. Für bestehende Wohngebäude können ähnliche Vorgaben ab 2029 bei größeren Dachsanierungen greifen.

Während Deutschland vom GEG zum GMG wechselt, bleibt das Ziel, den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands bis 2030 um mindestens 16 Prozent zu senken. Die EU ist zwar von einer allgemeinen „Renovierungspflicht“ für private Einfamilienhäuser abgerückt. Doch die Kombination aus neuer Skala, erweiterten Offenlegungsregeln und dem Fokus auf die schlechtesten 15 Prozent schafft einen starken indirekten Modernisierungsanreiz. Eigentümer sollten jetzt eine Energieberatung in Anspruch nehmen, um ihre künftige Einstufung zu ermitteln und Investitionen vor dem Wirksamwerden der neuen Transparenzregeln im Mai zu planen.