Der größte deutsche Wohnungskonzern hat ein schwieriges Jahr hinter sich. Die Aktie sackte auf ein Jahrestief von 23,60 Euro ab – rund 18 Prozent unter Jahresanfang. Doch während die Kurse fallen, läuft das operative Geschäft erstaunlich gut. Ein Widerspruch, der Fragen aufwirft.

Die wichtigsten Fakten:
- Organisches Mietwachstum: 4,2 Prozent
- Operativer Free Cash Flow: Plus 27,4 Prozent
- Leerstandsquote konstant: 2,2 Prozent
- Jahresprognose 2025 bestätigt: 2,8 Milliarden Euro EBITDA
- Analysten sehen Kursziel bei 35 Euro (plus 35 Prozent)

Starkes Geschäft, schwacher Kurs

Die operative Performance stimmt. Der Konzern steigerte seinen Cashflow deutlich, die Mieten wachsen solide, der Leerstand bleibt minimal. Für 2026 stellt das Management ein EBITDA-Wachstum von weiteren 200 Millionen Euro in Aussicht. Der Kundenzufriedenheitsindex erreichte sogar einen Rekordwert.

Trotzdem bleibt die Aktie unter Druck. Der Grund: Das veränderte Zinsumfeld belastet die Bewertungsmodelle institutioneller Investoren. Höhere Kapitalmarktzinsen drücken die bilanziellen Immobilienwerte und verteuern die Refinanzierung. Zwar hat die EZB Zinssenkungen eingeleitet, doch das Niveau liegt weit über den Nullzinsjahren. Solange Unsicherheit über die Talsohle bei Immobilienbewertungen herrscht, dürfte der Abschlag zum inneren Wert hoch bleiben.

Hinzu kommt politischer Gegenwind. Diskussionen um strengere Mietregulierung und eine stärkere staatliche Rolle im Wohnungsmarkt verunsichern. Investoren befürchten begrenzte Spielräume für Mieterhöhungen und Modernisierungsumlagen.

Analysten bleiben optimistisch

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Die Einschätzungen der Experten fallen deutlich positiver aus als der aktuelle Kurs suggeriert. Goldman Sachs sieht die Aktie bei 37 Euro, Berenberg sogar bei 41 Euro. JPMorgan taxiert das Potenzial auf 36 Euro. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei rund 35 Euro – mehr als ein Drittel über dem aktuellen Niveau von 24 Euro.

Anfang November platzierte Vonovia erfolgreich Anleihen über 2,25 Milliarden Euro. Die drei Tranchen mit Laufzeiten zwischen 7 und 15 Jahren waren 3,4-fach überzeichnet. Der durchschnittliche Kupon beträgt 3,96 Prozent. Die Verschuldungsquote liegt bei 45,7 Prozent und nähert sich damit dem Zielkorridor. Alle vier großen Ratingagenturen ließen ihre Bewertungen unverändert.

Charttechnik zeigt kritisches Bild

Aus technischer Sicht befindet sich der Titel klar im Abwärtstrend. Das Jahrestief fungiert als wichtige Unterstützung. Ein Bruch könnte weitere Abgaben auslösen. Der Bereich um 26 Euro bildet den ersten Widerstand. Die 52-Wochen-Spanne reicht von 24,03 bis 32,08 Euro – die Aktie notiert damit im unteren Drittel.

Bleibt die Unterstützung bei 23,60 Euro intakt, könnte dies der Startpunkt für eine Erholung sein. Voraussetzung: Das Zinsumfeld stabilisiert sich und die politischen Risiken nehmen ab. Bis dahin dürfte die Diskrepanz zwischen operativer Stärke und Kursentwicklung bestehen bleiben.

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