Der Wiener Büromarkt zeigt im Herbst 2025 klare Erholungszeichen. Neue Bauprojekte und die hohe Nachfrage nach nachhaltigen Büros treiben die Dynamik an. Doch der Markt spaltet sich immer stärker in Premium- und Sekundärflächen auf.

Nach einer vorsichtigen ersten Jahreshälfte 2025 wächst das Vertrauen in den Standort Wien wieder. Unternehmen investieren gezielt in hochwertige, ESG-konforme Flächen. Die österreichische Hauptstadt festigt damit ihre Position als attraktiver Bürostandort in Mitteleuropa.

Neubau-Boom bringt frischen Wind

Das Angebot wächst kräftig: Für 2025 rechnen Experten mit 107.400 bis 111.000 Quadratmetern neuen Büroflächen. Das ist ein deutlicher Sprung gegenüber den Vorjahren.

Prominente Projekte wie Teile des VIENNA TWENTYTWO, das Leopold Quartier Office und der Central Hub im TwentyOne kommen auf den Markt. Diese konzentrieren sich auf gut angebundene Lagen wie die Donaustadt oder Erdberg-St. Marx.

2026 wird noch stärker: Die Fertigstellungen sollen auf bis zu 125.700 Quadratmeter steigen. Diese modernen Flächen können endlich den Nachfrageüberhang in Top-Lagen bedienen.

Leerstand bleibt niedrig, Spitzenmieten stabil

Trotz mehr Angebot hält sich der Leerstand in Grenzen. Im zweiten Quartal 2025 lag die Quote bei 4,22 Prozent – international ein niedriger Wert. Die hohe Flächenabsorption zeigt: Wien bleibt gefragt.

Die Spitzenmiete verharrt bei 28,50 Euro pro Quadratmeter monatlich. Aber auch außerhalb des ersten Bezirks knacken hochwertige Objekte mittlerweile die 20-Euro-Marke. Der Aufwärtstrend bei Premiumflächen ist ungebrochen.

ESG wird zum Marktmacher

Nachhaltigkeit entscheidet über Erfolg oder Misserfolg. Unternehmen suchen gezielt nach ESG-konformen Büros – für Compliance, Kostenersparnis und als Magnet für Talente.

"Unternehmen wollen moderne Arbeitswelten und nachhaltige Gebäude", erklärt Barbara Linder von OTTO Immobilien. Das Ergebnis? Eine klare Marktspaltung: Zertifizierte Gebäude erzielen bis zu 10 Prozent höhere Mieten, während veraltete Objekte unter Druck geraten.

Qualität schlägt Quantität

Der strukturelle Wandel läuft auf Hochtouren. Unternehmen reduzieren Flächen, investieren aber in bessere Ausstattung, Lage und Nachhaltigkeit. Patrick Schild von CBRE Austria spricht von "klarer Qualitätsorientierung".

Homeoffice verstärkt diesen Trend zusätzlich. Entscheidend werden: Exzellente ÖPNV-Anbindung, mitarbeiterfreundliche Umgebung und Nachhaltigkeitsstandards. Investoren setzen entsprechend selektiv auf ESG-konforme Neubauten.

Aussichten bleiben positiv

Die gut gefüllte Pipeline für 2026 verspricht weitere Belebung. Innovative Projekte wie der Büroturm "Weitblick" im Viertel 2 stehen in den Startlöchern.

Experten erwarten eine stärkere zweite Jahreshälfte 2025, da größere Vertragsverhandlungen vor dem Abschluss stehen. Der Fokus auf Nachhaltigkeit wird sich weiter verschärfen – sowohl bei Neubauten als auch bei der Modernisierung von Bestandsgebäuden.

Wiens Büromarkt beweist seine Anpassungsfähigkeit und bleibt trotz aller Herausforderungen ein verlässlicher Partner für Unternehmen.