Eine neue Pflicht sorgt für Aufruhr am Wiener Immobilienmarkt: Ab sofort müssen zehntausende Altbauten ein digitales Bauwerksbuch führen. Was bisher nur für Neubauten galt, wird nun auf Gebäude vor 1945 ausgeweitet. Die erste Frist läuft bereits Ende 2027 ab.

Rund 55.000 bis 63.000 historische Gebäude sind von der Neuregelung betroffen. Die Stadt Wien will damit die strukturelle Sicherheit erhöhen und das bauliche Erbe schützen. Das Bauwerksbuch funktioniert wie ein "Pickerl" fürs Gebäude - es dokumentiert den Zustand und zeigt Sanierungsbedarf frühzeitig auf.

Was steht im digitalen Gebäudepass?

Das Bauwerksbuch nach § 128a der Wiener Bauordnung erfasst alle wichtigen Gebäudedaten digital. Pflichtinhalte sind:

  • Alle Baubewilligungen und Ausführungspläne
  • Fertigstellungsanzeigen und Bescheide
  • Liste sicherheitsrelevanter Bauteile (Tragwerke, Fassaden, Dächer, Balkone)
  • Dokumentation aller Instandhaltungsmaßnahmen
  • Nachweise durchgeführter Mängelbeseitigung

Die Ausweitung erfolgt gestaffelt nach Baujahr:
* Gebäude vor 1919: Frist bis 31. Dezember 2027 (ca. 30.500-36.000 Objekte)
* Gebäude 1919-1945: Frist bis 31. Dezember 2030

Ausgenommen sind nur Kleingartenhäuser und Gebäude unter 50 Quadratmetern.

Eigentümer stehen unter Zeitdruck

Der administrative Aufwand ist beträchtlich: Zunächst müssen Eigentümer eine Bestandsaufnahme ihrer Liegenschaften durchführen. Dann folgt die kostenpflichtige Erstprüfung durch befugte Sachverständige - Ziviltechniker, gerichtlich beeidete Experten oder Baumeister.

Die Kosten bewegen sich im niedrigen vierstelligen Bereich pro Gebäude. Besonders aufwendig wird die Beschaffung alter Unterlagen: Fehlen Originalpläne, müssen diese aus den Archiven der Baupolizei (MA 37) angefordert werden.

Nach der Erstellung wird das Bauwerksbuch in einer städtischen Datenbank registriert. Das vollständige Dokument bleibt beim Eigentümer und muss laufend aktualisiert werden.

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Immobilienmarkt vor Umbruch?

Transparenz als Chance und Risiko: Käufer erhalten künftig detaillierte Einblicke in den tatsächlichen Gebäudezustand. Gut gewartete Immobilien könnten an Wert gewinnen, während Objekte mit dokumentierten Mängeln unter Druck geraten.

Branchenvertreter warnen jedoch vor steigenden Kosten. Der Aufwand wird sich in Verwaltungshonoraren und Betriebskosten niederschlagen. Besonders betroffen sind private Einzeleigentümer und kleine Eigentümergemeinschaften.

Die Stadt reagierte auf die Kritik, indem sie den Kreis befugter Experten um Baumeister erweiterte - ein Versuch, Engpässe bei der Verfügbarkeit zu vermeiden.

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Digitaler Gebäudepass als Zukunftsmodell

Wien setzt auf Digitalisierung: Das Bauwerksbuch ist Teil der Bauordnungsnovelle 2023 und könnte Vorstufe eines umfassenden digitalen Gebäudepasses werden. Künftig sollen auch Daten zu Energieeffizienz und Recyclingfähigkeit von Baustoffen erfasst werden.

Die systematische Datensammlung schafft die Grundlage für nachhaltigere Stadtplanung und besseres Management des riesigen Gebäudebestands.

Straffe Zeitpläne erfordern sofortiges Handeln

Die Uhr tickt: Mit der ersten Frist bis Ende 2027 müssen bereits 30.000+ Gebäude erfasst werden. Experten bezweifeln, ob genügend Sachverständige verfügbar sind.

Hausverwaltungen und Eigentümer sollten jetzt mit der Unterlagensammlung beginnen. Bei Pflichtverletzungen drohen Konsequenzen durch die Baupolizei. Langfristig wird das System die Professionalisierung der Immobilienverwaltung vorantreiben und Wiens architektonisches Erbe für künftige Generationen sichern.