In welchen Situationen eine Immobilienbewertung sinnvoll ist

Grundsätzlich ist die Bewertung eines Hauses oder einer Wohnung immer dann sinnvoll, wenn Eigentümer einen aktuellen Wert für die Immobilie ermitteln möchten und dadurch Planungs- und Entscheidungssicherheit erhalten. Bei einem angestrebten Verkauf sowie bei Gesprächen mit dem Finanzamt oder einer Bank kann ein aktueller Immobilienwert eine vollkommen andere Ausgangssituation beziehungsweise eine neue Argumentationsgrundlage schaffen. Bei einer geplanten Vermietung ist die Immobilienbewertung ebenfalls ein probates Mittel. Darüber hinaus ist die Erhebung bei einer Beleihung, bei der anstehenden Zwangsversteigerung oder für das Erstellen einer Vermögensübersicht durchaus hilfreich.

Die Lage des Objekts

Lage, Lage, Lage! Unter Immobilienexperten ist die Lage einer jeden Immobilie im Hinblick auf deren Wert der wohl mit Abstand wichtigste Faktor. Das Wohnumfeld kann sich sowohl positiv als auch negativ auf den Preis auswirken. Neben der Nachbarschaft sind das sogenannte Stadtbild und die vorhandene Infrastruktur in diesem Zusammenhang wichtige Kriterien. Zudem wird der Immobilienwert durch etwaige vorhandene Lärmbelästigungen und Einkaufsmöglichkeiten beeinflusst. Es kommt im Rahmen der Lagebestimmungen also nicht nur die Region beziehungsweise die Stadt an. Der Stadtteil sowie die Straße und sogar die Hausnummer sind für eine positive Immobilienbewertung entscheidend. Erst mit diesen Basisdaten lässt sich eine präzise Analyse in Verbindung mit der lokalen Marktentwicklung durchführen.

Baujahr und Wohnfläche

Sowohl das Baujahr als auch die Wohnfläche sind für ein Haus/eine Wohnung essenzielle Einflussfaktoren bei der Immobilienbewertung. So ist zum Beispiel ein neu gebautes Haus deutlich mehr wert, als ein entsprechend ähnliches Objekt, welches in den 50er-Jahren erbaut worden ist. Vor diesem Hintergrund nimmt der sogenannte Modernisierungsgrad einen hohen Stellenwert ein. Bei Altbauten können umfassende Sanierungsmaßnahmen eine erhebliche Wertsteigerung mit sich bringen. Neben der Größe der Wohnfläche berücksichtigt die seriöse Bewertung einer Immobilie die Aufteilung der einzelnen Räumlichkeiten.

Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt

Ein weiteres entscheidendes Kriterium ist die Entwicklung auf dem überregionalen sowie lokalen Immobilienmarkt. Im Rahmen des Bewertungsvorhabens ist es wichtig zu ermitteln, wie groß die Nachfrage nach Immobilien ist und ob die Immobilienpreise derzeit steigen oder fallen. Abhängig von diesen Informationen verändert sich der Wert eines Objektes unter Umständen erheblich. Um eine solche Einschätzung vornehmen zu können, bedarf es einer umfassenden Kenntnis des Immobilienmarktes. Teilweise können die Veränderungen auf dem Markt innerhalb kürzester Zeit sehr stark ausfallen. Vor diesem Hintergrund ist eine Analyse der jüngsten Daten zwingend erforderlich. Im Bereich des lokalen Immobilienmarktes sind ortsansässige Makler die wohl zuverlässigste Adresse, da sie täglich die jeweiligen Entwicklungen beobachten.

Zustand und Ausstattung des Objekts

In Sachen Zustand und Ausstattung unterscheiden sich Wohnung und Häuser in den allermeisten Fällen erheblich voneinander. Insbesondere beim Vergleichen des Zustandes werden die Unterschiede schnell sichtbar. Vor diesem Hintergrund ist es für die Immobilienbewertung empfehlenswert, die Bausubstanz selbst, etwaige architektonische Eigenschaften sowie einzelne Gebäudeteile einer genauen Begutachtung zu unterziehen. Heutzutage stehen hierbei vor allem energetische Eigenschaften einer Immobilie im Vordergrund. Wichtige Komponenten sind dabei Türen und Fenster, die Heizungsanlage sowie die Dämmung des Hauses. Eventuell in Frage kommende Renovierungsarbeiten können die Bewertung stark beeinflussen. Im Bereich der Ausstattung werden beispielsweise die Bodenbeläge sowie die vorhandenen sanitären Einrichtungen bei der Bewertung des Hauses beziehungsweise der Wohnung berücksichtigt.

Bodenrichtwert und Immobilientyp

Der Grundstückswert selbst in Abhängig von der Größe, der Ausrichtung sowie von eventuell vorhandenen rechtlichen Belastungen und dem Zuschnitt. Zu diesem Zweck werden die sogenannten Bodenrichtwerte für das jeweilige Gebiet herangezogen. Für die Immobilienbewertung stellt sich zusätzlich die Frage nach dem Immobilientyp. Unterschiedliche Immobilienpreise ergeben sich hierbei automatisch aus der Tatsache, dass es sich um eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder um ein freistehendes Einfamilienhaus handelt. Am Beispiel von Reihenhäusern und Doppelhaushälften lässt sich sehr gut verdeutlichen, wie stark die Preise ausfallen können.

Immobiliendaten zusammentragen

Die Immobilienbewertung erfolgt üblicherweise durch die Beauftragung eines fachkundigen Immobilienmaklers. Sobald eine breite Datenbasis vorhanden ist, lässt sich hieraus ein Wert für das jeweilige Objekt berechnen. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen Eigentümer in Kooperation mit dem beauftragten Makler möglichst viele Informationen zusammentragen. Geht es zum Beispiel um die Frage nach dem energetischen Zustand, sollten Eigentümer einen Energieausweise vorlegen können. Dieser ist bei einem angestrebten Verkauf ohnehin unverzichtbar, da er fester Bestandteil eines jeden ordentlich ausgearbeiteten Exposes ist.

Begutachtung vor Ort

Nur durch eine ausführliche Begutachtung vor Ort lässt sich eine qualifizierte Immobilienbewertung bewerkstelligen. Ein Experte kann sich hierbei ein genaues Bild von der Architektur, der Raumaufteilung sowie der Größe verschaffen. Dabei wird zunächst festgestellt, welche Eigenschaften eine Immobilie besitzt und ob diese Einfluss auf den Wert derselben haben. Ergänzend dazu werden wertrelevante Merkmale unter die Lupe genommen und deren Zustand festgehalten. Hierbei steht die Frage im Vordergrund, ob hier Mängel vorhanden sind oder ob eine Renovierungsbedürftigkeit vorliegt. Zu Dokumentationszwecken werden alle Ergebnisse in einem Protokoll inklusive Fotografien festgehalten.

Eine seriöse Immobilienbewertung verringert das Fehlerpotenzial

Das Geschäft mit Immobilien jedweder Art hat eine erhebliche finanzielle Tragweite für alle beteiligten Parteien. Dieser Umstand betrifft beispielsweise eine Erbschaft, den klassischen Verkauf sowie die Besteuerung. Umso wichtiger ist es also, dass Eigentümer eine realistische Vorstellung zum Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung haben und diesen darüber hinaus lückenlos zu Argumentationszwecken nachvollziehen können. Die Beauftragung eines erfahrenen Experten ist deshalb durchaus ratsam. Viele Makler bieten ihren Kunden die Möglichkeit der Immobilienbewertung kostenfrei an und versprechen sich auf diese Weise die Übernahme eines eventuellen Verkaufsvorhabens durch den Eigentümer.

Verschiedene Berechnungsmethoden für die Immobilienbewertung

Experten auf dem Gebiet der Immobilienbewertung sind in verschiedenen Berechnungsweisen versiert und können Marktwerte sehr gut einordnen. Im Vergleich zu den einzelnen komplexen Gesetzesverfahren basiert die Berechnung des Verkehrswerts auf eine deutlich vereinfachtere Methode. Geht es zum Beispiel um die Ertragsberechnung für eine bestimmte Immobilie, kann hierfür der Gebäudereinertrag mit einem sogenannten Immobilientyp-Faktor multipliziert werden. Das Vergleichswertverfahren sieht den Vergleich mit ähnlichen Objekten vor. Dadurch lässt sich letztendlich ein Mittelwert generieren. Experten sind sich in diesem Zusammenhang einig, dass mindestens zehn vergleichbare Immobilien als Grundlage herangezogen werden sollten.

Eine persönliche Einschätzung kann täuschen

Eigentümer haben hinsichtlich eines Immobilienwertes oftmals eine Wunschvorstellung, welche sich nur in den seltensten Fällen als realistisch erweist. Grund hierfür ist die Annahme, dass sie ihr Eigenheim bestens kennen und daher selbst eine Schätzung beziehungsweise eine Immobilienbewertung vornehmen können. Häufig werden jedoch positive Aspekte besonders stark hervorgehoben, während negative Eigenschaften nahezu vollständig unberücksichtigt bleiben. Die Durchführung einer professionellen Immobilienbewertung durch einen objektiven Sachverständigen schafft deshalb erheblich mehr Klarheit.