Es müssen in diesem Zusammenhang jedoch noch weitere Details beachtet werden. Als Grundregel gilt, dass die Spekulationssteuer dann anfällt, wenn…:

  • es sich bei dem betreffenden Projekt um eine vermietete Immobilie gehandelt hat, die nicht selbst genutzt wurde
  • über den Verkauf der Immobilie ein Gewinn erwirtschaftet wurde
  • der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf stattfand.

Selbstverständlich sind alle Details, die mit Hinblick auf die Spekulationssteuer relevant werden, auch im Gesetz festgehalten. Hier heißt es: „Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nach §23 EStG einkommenssteuerpflichtig.“.

Auf diese Weise soll verhindert werden, dass sich ein Immobilienbesitzer durch Gewinne, die beim Verkauf anfallen und durch Preissteigerungen am Markt begünstigt werden, bereichert. Auch einer Steigerung der Mieten „ins Unendliche“ soll auf diese Weise vorgebeugt werden.

Wer eine Immobilie erbt, erbt auch die Spekulationssteuer mit. Die 10-Jahres-Frist läuft dann einfach weiter und geht auf die neuen Eigentümer über. Das Vorgehen im Zusammenhang mit Schenkungen gestaltet sich ähnlich. Auch hier gilt das Datum des „alten“ Kaufvertrages. Es werden dementsprechend keine „Sonderregeln“ für einen Verkauf oder ein Verschenken innerhalb der Familie gewährt. Wer sein Objekt an seine Kinder verkauft oder verschenkt, nimmt in Kauf, dass diese ebenfalls Spekulationssteuer zahlen. Das Gesetz unterscheidet hierbei nicht zwischen Dritten und der Familie.

 

Der Spekulationsgewinn

 

Unter einem Spekulationsgewinn versteht man den Gewinn, der beim Verkauf von Immobilien innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf anfällt. Um ihn zu ermitteln, braucht es eine einfache Formel „Verkaufspreis minus Einkaufspreis“.

Und genau diese Summe muss dann letztendlich auch versteuert werden. Die Zeitspanne von zehn Jahren nach dem Kauf wird dann als „Spekulationsfrist“ bezeichnet. Wenn die betreffende Immobilie erst nach zehn Jahren verkauft wird, fällt die Spekulationssteuer nicht mehr an. Als Stichtage gelten die Daten, die auf der Beurkundung des Kaufvertrages eingesehen werden können.

Übrigens: Wenn eine Wohnung im zu verkaufenden Objekt bewohnt wurde, wird die Spekulationssteuer nur anteilig berechnet.

Vor einem Verkauf lohnt es sich also in jedem Fall, die jeweiligen Rahmenbedingungen zu überprüfen und gegebenenfalls – je nach Kaufdatum – beispielsweise noch ein paar Monate zu warten, um so die Steuer ganz legal zu umgehen.

 

Was muss gezahlt werden? Infos zur Höhe der Spekulationssteuer

 

Die Spekulationssteuer unterliegt laut Gesetzgeber keinem festen Steuersatz. Wie hoch sie letztendlich ausfällt, ist von der Höhe des Verkaufspreises und dem individuellen Steuersatz des Verkaufenden abhängig. Das Maximum des Steuersatzes liegt bei 45 Prozent.

Neben dem persönlichen Steuersatz wird die endgültige Höhe der Steuer auch vom Kaufpreis der Immobilie, den Anschaffungskosten und den Kosten, die im Zuge der Veräußerung anfallen, bestimmt. In einer Formel ausgedrückt, bedeutet dies:

Verkaufspreis – Kosten des Verkaufs (zum Beispiel nötige Reparaturen) – Anschaffungskosten = zu versteuernder Gewinn.

Nun braucht es nur noch den persönlichen Steuersatz in Prozent, um die zu zahlende Steuer herauszufinden. Wer hier nicht händisch rechnen möchte, kann auch einen Online-Rechner benutzen. Hier müssen die entsprechenden Daten nur noch eingetragen werden.

Danach wird der jeweilige Gewinn in der Einkommenssteuererklärung unter „zusätzliches Einkommen“ eingetragen.

Achtung! Es ist erlaubt, den Wertgewinn mit Verlusten aus anderen Spekulationsgeschäften zu verrechnen. Gleichzeitig ist es aber verboten, einen Wertverlust positiven Einkünften anderer Einkunftsarten gegenüberzustellen.

Im Zusammenhang mit Gewinnen, die aus privaten Veräußerungsgeschäften gezogen wurden, gewährt der Staat eine Freigrenze von jährlich 600,00 Euro. Wird diese Grenze nicht überschritten, müssen auch keine Spekulationssteuern gezahlt werden. Etwas anders ist es bei Kapitalerträgen aus Aktiengewinnen geregelt. Hierzu mehr in diesem verlinkten Artikel.

 

Was gilt für unbebaute Grundstücke?

 

Im Zusammenhang mit unbebauten Grundstücken entfällt die Frage „selbst genutzt oder nicht?“. Wer hier unter der Zeitspanne von zehn Jahren verkauft, zahlt die Spekulationssteuer daher immer. Hier gibt es keine Ausnahmen.

 

Wie kann man die Spekulationssteuer vermeiden?

 

Einen „Trick“ mit dessen Hilfe es möglich wäre, die Spekulationssteuer zu umgehen, gibt es nicht. Am sichersten ist es dementsprechend, bis zum Verkauf die bereits erwähnten zehn Jahre abzuwarten. Auf diese Weise ist es ganz einfach, das Zahlen der Spekulationssteuer „zu umgehen“, ohne mit dem Gesetz in Konflikt zu geraten.

Es gibt jedoch noch zwei andere Fälle, in deren Zusammenhang keine Spekulationssteuer anfällt. Diese sind:

  1. Wer die betreffende Immobilie selbst genutzt hat, zahlt beim Verkauf keine Spekulationssteuer. Wichtig ist hierbei, dass das betreffende Objekt zwischen dem Kauf und dem Verkauf tatsächlich ausschließlich selbst genutzt wurde.
  2. Die Spekulationssteuer entfällt auch dann, wenn die Immobilie zwischenzeitlich vermietet wurde, aber sowohl im Jahr des Verkaufs als auch in den beiden vorhergehenden Jahren selbst genutzt wurde (in dieser Zeit dann aber ausschließlich).

Aufgrund der Eigennutzung steht der Verdacht der wirtschaftlichen Interessen nicht im Raum. Daher entfällt schlussendlich auch die Spekulationssteuer. Wer hier auf der sicheren Seite sein möchte, kann selbstverständlich auch mit einem Steuerberater zusammenarbeiten. Für diesen gehören Spekulationssteuern zum „ganz normalen Tagesgeschäft“. Er ist dazu in der Lage, die – im wahrsten Sinne des Wortes – günstigste Lösung für seine Klienten aufzuzeigen.