BÖRSE EXPRESS: Sie holen sich gerade 125 Millionen Euro per Anleiheemission. Geld, dass Sie operativ nicht zu brauchen scheinen – es gibt ein Umtauschangebot für eine 2022 auslaufende Anleihe über 150 Millionen.

PATRIC THATE: Genau sind es 75 Millionen mit der Möglichkeit, auf 125 Millionen Euro aufzustocken. Und ja, Teile davon sind für die Refinanzierung der Anleihe vorgesehen. Damit bringen wir Sicherheit ins Unternehmen und sehen es auch als Zeichen des Vertrauens, wenn uns Anleger Ihr Geld wieder zur Verfügung stellen. Erfahrungsgemäß nehmen bis zu 40 Prozent von Altanleihebesitzern so ein Umtauschangebot an – wir haben auch nichts gegen fresh money.

Aber gesetzt den Fall, niemand will tauschen, dann fällt ihre EK-Quote von 35 auf 32 Prozent. Was mich zur Frage führt: Gibt es irgendwelche EK-Quoten-Ziele bei Ihnen bzw. nach welchen Kennzahlen steuern Sie das Unternehmen?

Wir haben uns einen Eigenkapital-Korridor zwischen 30 und 35 Prozent als Ziel gesetzt, wobei wir uns gerade am oberen Ende befinden. Auf die rund 32 Prozent würden wir kommen, wenn es nur fresh money für uns gibt.

Ziele gibt es zum Beispiel noch für den Verschuldungsgrad: der LTV soll nicht wesentlich über 50 Prozent liegen. Und für Anleiheinvestoren wichtig – der Zinsdeckungsgrad soll in Bezug auf das EBIT größer drei liegen, da befinden wir uns derzeit bei etwa 3,5. Heißt alles in allem: das Unternehmen kann sich Wachstum gut leisten.

Noch bessere Verhältniszahlen hätten Sie bei einer Kapitalerhöhung statt Anleiheemission…

Für 100 Millionen Euro bräuchten wird beim aktuellen Aktienkurs von rund 40 Euro 2,5 Millionen Stück. Bei aktuell 7,5 Millionen Aktien wäre das eine deutliche Verwässerung. Gleichzeitig halten wir die Aktie mit 40 Euro für nicht richtig bewertet.

Bleiben wir beim Thema Verschuldung: die liquiden Mittel liegen bei Ihnen im Schnitt bei etwa der Hälfte der Nettoverschuldung – zuletzt mit knapp 250 Millionen bei mehr als dem Jahresumsatz. Dass das notwendig ist, ergibt sich aus dem Geschäftsmodell, werden Sie sagen. Bitte eine kurze Erläuterung, warum das so ist – und wie veranlagen Sie soviel Geld in Zeiten von Null- bzw. Negativzinsen? Und wie versuchen Sie einen Fall á la Commerzialbank Mattersburg zu vermeiden?

Vorab möchte ich gleich einem möglichen Trugschluss entgegentreten, dass die UBM zu viel Geld besitzt, auch wenn wir nach Projektverkäufen gerade überdurchschnittlich viel besitzen. Rein von der Bilanz her, kämen wir auch mit 100 Millionen plus aus. Die Frage ist dann aber, ob damit nicht ein aktueller Vorteil wegfällt: unsere rasche Handlungsfähigkeit bei sich bietenden Gelegenheiten. Wir müssen nicht zwangsläufig über eine Bank finanzieren, was immer mit Zeit bis zum Okay verbunden ist. Wir können dank unseres Cashpolsters für den Verkäufer eine Transaktionssicherheit garantieren, die ohne nicht gegeben wäre.

Zur Veranlagungs- und Sicherheitsfrage: Das Geld wird auf viele Konten verteilt, wobei leider das Thema Minuszinsen auch an uns immer näher rückt. Heißt. Investieren ist besser als herumliegen lassen. Und mit investieren meine ich ins eigene Geschäft.

Und so wie uns Banken ratingtechnisch durchleuchten, versuchen wir das auch bei diesen – und so einen Fall Mattersburg zu vermeiden.

Die 2017 begebene Anleihe hat einen Zinskupon von 3,25 Prozent – jetzt bieten Sie 3,125 Prozent. Das ist ein Achtel Prozentpunkt weniger, während österreichische Staatsanleihen in diesem Zeitraum 5 Achtel eingebüßt haben. Womit sich der Risikoaufschlag für Sie eigentlich erhöhte – gibt es dafür eine Erklärung?

UBM ist ein sehr wertiger Emittent, aber am Kapitalmarkt ein kleines Unternehmen. Dazu kommt, dass wir auch kein offizielles Rating besitzen und aufgrund unserer Größe keine Benchmark-Emission durchführen. Seit 2020 konzentriert sich alles auf große, als sehr liquid geltende Benchmarkemissionen. Für kleinere Unternehmen wurde es dafür schwieriger, Geld zu bekommen. Dies auch, da alles was klein ist, als volatil gilt … und das wollen Investoren gerade nicht. Also ja, die Verzinsung ist diesmal niedriger, der Risikoaufschlag aber höher.

Die neue Anleihe hat eine ESG-Ausrichtung – was bringt das aus Unternehmenssicht? Wäre die geforderte Rendite von Anlegerseite sonst höher gewesen? Oder ist das heute schon ein Muss, damit man seine Anleihen überhaupt anbringt?

Weder noch. Wir möchten damit die Ernsthaftigkeit unseres Wegs, sich gen green. smart. and more. zu entwickeln, zeigen. Derzeit sind wir mit einem ESG-Rating von C- ausgestattet, womit wir zu den Top 15 Prozent der Branche gehören. C+ ist jetzt das vorgegebene Ziel.

Noch eine Frage zur Anleihe: Sie ‚bestrafen‘ sich mit einem Zinsaufschlag von 0,1 Prozentpunkten für jedes Jahr, wenn das C+-Kriterium nicht erfüllt wird. Jetzt hält man teils den Grünen vor, dass Sie grüne Themen zu sehr mit der Verbots/Bestrafungskeule angehen. Geht es speziell am Kapitalmarkt nicht anders? Ich könnte genauso einen Zinsaufschlag als Belohnung für ein grünes Investment ausgeben …

Ich möchte das nicht unter dem Stichwort Bestrafung oder Belohnung sehen. Denn unsere Bestrafung wäre ja die Belohnung des Anlegers. Ich glaube einfach, dass es für Anleger so in der Konstruktion leichter nachvollziehbar ist: ich bekomme zumindest 3,125 Prozent und vielleicht mehr. Sonst würde es heißen: ich bekomme höchstens X Prozent, vielleicht auch weniger. Anleger kalkulieren gern mit fixen Zahlungsströmen.

Kommen wir ein wenig zur Zukunft des Unternehmens, immerhin soll ja in fünf Jahren das heutige Anleihekapital zurückgezahlt werden. Unterm Strich verdienten Sie im Vorjahr mit 41 Millionen Euro um knapp 20 Prozent weniger als im Jahr 2019. Wie geht es einem Immobilienunternehmen in Zeiten von Home-Office und Reisebeschränkungen und was ist Ihre Antwort darauf.

In die Krise gingen wir mit den drei Asset-Klassen Hotel, Wohnen und Büro. Hotels haben eindeutig verloren, Wohnen hat in Zeiten von Homeoffice an Wert gewonnen und das Büro liegt irgendwie dazwischen.

Den Bereich Hotel haben wir vorerst zurückgefahren und konzentrieren uns auf Wohnen und Büro. Gerade im Büro haben wir die Möglichkeit, unsere Expertise aus dem Hotelbereich einzubringen – und als Projektentwickler neue Produkte dazu zu bringen. Ist es im Hotel doch so, dass man den zumeist nur kurz bleibenden Gast begeistern muss, damit er gern wiederkommt. Diese Expertise wollen wir auf andere Gebäudearten übertragen und stellen uns dabei natürlich die Frage, wie das Büro in Nach-Corona-Zeiten aussieht.  

Ende des Vorjahres sicherte sich die HanseMerkur Grundvermögen für eines ihrer Investmentvehikel das neue Headquarter der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (F.A.Z.), eines der derzeit prestigeträchtigsten Büroprojekte in Frankfurt am Main. Der Kaufpreis beläuft sich auf 196 Mio. Euro. Der F.A.Z. Tower wird von UBM Development (75%) gemeinsam mit der PAULUS Immobiliengruppe (25%) entwickelt und soll 2022 fertiggestellt werden.  Foto: bloomimagesEnde des Vorjahres sicherte sich die HanseMerkur Grundvermögen für eines ihrer Investmentvehikel das neue Headquarter der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (F.A.Z.), eines der derzeit prestigeträchtigsten Büroprojekte in Frankfurt am Main. Der Kaufpreis beläuft sich auf 196 Mio. Euro. Der F.A.Z. Tower wird von UBM Development (75%) gemeinsam mit der PAULUS Immobiliengruppe (25%) entwickelt und soll 2022 fertiggestellt werden.  Foto: bloomimages

Geclost wurde Ende des Vorjahres auch das Wiener 150-Millionen-Euro-Projekt QBC 1&2 - mehr und Fotos hier.