Auswertungen der Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse:

Corona-Pandemie und Mietendeckel zeigen Wirkung auf den

Kaufpreisfaktor in den Metropolen

Hamburg (ots) -

- In Berlin fällt der Kaufpreisfaktor (https://www.immoverkauf24.de/immobilienve

rkauf/immobilienverkauf-a-z/kaufpreisfaktor/) von Mehrfamilienhäusern erstmals

seit Jahren: Während er 2019 bei 30,6 lag, ist er 2020 auf 29,1 gesunken.

- In Folge des Mietendeckels ist der durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreis

(https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/immobilienverkauf-a- z/quadratm

eterpreise/) von Mehrfamilienhäusern um acht Prozent gesunken.

- Der Kaufpreisfaktor in München liegt mit 43 auf sehr hohem Niveau, stagniert

jedoch seit dem Vorjahr erstmals. Der Quadratmeterpreis der Renditeobjekte

stieg um 15 Prozent.

- Die Kaufpreisfaktoren in Hamburg, Frankfurt und Köln führen den Trend fort und

haben sich weiter erhöht. Die Quadratmeterpreise stiegen in Hamburg und Köln

2020 nur moderat, in Frankfurt um deutliche 14 Prozent.

- Die Zahl der Transaktionen von Mehrfamilienhäusern sank in vier der Metropolen

deutlich, am stärksten in Hamburg. In München verharrt sie auf fast gleichem

Niveau.

- Die Geldumsätze gehen in allen fünf Städten deutlich zurück, am stärksten in

Hamburg und Köln.

In den vergangenen Jahren sind die Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern in den

fünf größten deutschen Metropolen deutlicher als die Mieten gestiegen. Folglich

erhöhte sich auch der Kaufpreisfaktor der Renditeobjekte jährlich. Für

Investoren keine günstige Entwicklung: Denn der Faktor, auch Vervielfältiger

oder Ertragsfaktor genannt, gibt das Verhältnis von Kaufpreis und den zu

erwartenden Einnahmen in Form der Jahresnettokaltmiete wieder. Steigt der

Kaufpreisfaktor, bedeutet dies einen verlängerten Amortisierungszeitraum der

Renditeobjekte. Das tat der Beliebtheit von Zinshäusern keinen Abbruch. Im

Gegenteil: 2019 stieg die Zahl der Transaktionen von Mehrfamilienhäusern in den

Metropolen deutlich. Im Jahr 2020 ist einiges anders, Corona-Pandemie und

Berliner Mietendeckel brechen den starken Aufwärtstrend des Vorjahres. Die

Entwicklungen je Stadt im Überblick:

Berlin: Mietendeckel lässt Kaufpreisfaktor sinken

Berlin ist die einzige Metropole, in der der Kaufpreisfaktor seit dem Vorjahr

fiel: 29,1 betrug der Wert 2020, im Vorjahr hatte er bei 31,6 gelegen. Die

Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern stiegen in der Hauptstadt erstmals seit

Jahren nicht mehr stärker als die Mietpreise. Damit lag der Berliner

Kaufpreisfaktor erstmals niedriger als in Hamburg. In den Vorjahren war der

Faktor in Berlin stets der zweithöchste hinter dem Münchner gewesen.

Verantwortlich für diese Entwicklung dürfte der Berliner Mietendeckel sein. Denn

das Gesetz ließ die Mietpreise von Bestandswohnungen zwar wie geplant sinken,

wie eine Preisanalyse von ImmoScout24 (https://www.immobilienscout24.de/wissen/v

ermieten/news-auswirkungen-des-mietendeckels-auf-preise-und-angebote .html)

zeigte. Auf die Kaufpreise wirkte die Bremse jedoch ebenfalls, weil das

Landesgesetz auf die erzielbare Rendite drückte: So fiel der durchschnittliche

Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern um acht Prozent auf 2.095 Euro (2019:

2.275 Euro). "Der Mietendeckel hat 2020 für Unsicherheit auf dem Berliner

Immobilienmarkt gesorgt und Investoren hielten sich zurück", sagt Dr. Niels

Jacobsen, Geschäftsführer von immoverkauf24. "Beleg dafür ist neben den

sinkenden Preisen von Mehrfamilienhäusern auch der Rückgang der Transaktionen um

acht Prozent." Der Gesamtumsatz fiel um 12 Prozent auf 2,21 Milliarden Euro

(2019: 2,5 Milliarden Euro).

München: Der Kaufpreisfaktor stagniert auf Vorjahresniveau

Der Münchner Kaufpreisfaktor liegt weit oberhalb der Werte anderer deutscher

Großstädte: Mit 43 Jahren müssen Käufer im Schnitt rechnen, bis sich der Kauf

eines Mehrfamilienhauses refinanziert. Allerdings: Der Wert verblieb 2020 das

erste Mal seit Jahren auf dem Vorjahresniveau und stieg nicht weiter an. Und

das, obwohl der durchschnittliche Quadratmeterpreis dieser Renditeobjekte um

rund 15 Prozent auf 7.300 Euro wuchs. Jedoch zogen die Münchner Mieten ebenfalls

deutlich an.

Die Zahl der verkauften Mehrfamilienhäuser stieg im Vergleich zum Vorjahr nur

leicht von 158 auf 163 Objekte an. Der Umsatz bei Transaktionen mit

Geschosswohnungsbau lag 2020 mit 1,76 Milliarden Euro rund 12 Prozent unter dem

vom Vorjahr (im Münchner Marktbericht des Gutachterausschusses sind die Umsätze

nicht differenziert für Mietwohnhäuser ausgewiesen).

Hamburg: Der Kaufpreisfaktor steigt, die Zahl der Transaktionen sinkt deutlich

Im Corona-Jahr 2020 mussten Investoren für Hamburger Mehrfamilienhäuser im

Schnitt das 29,6-fache der Jahresmiete zahlen. Im Vorjahr hatte der Wert bei

27,8 gelegen. Um fast zwei Jahre verlängerte sich somit der Zeitraum, bis sich

Hamburger Zinshäuser im Schnitt amortisieren.

Die Dynamik auf dem Hamburger Markt für Zinshäuser nahm 2020 im Gegensatz zu

anderen Teilmärkten deutlich ab: Mit 382 verkauften Objekten ging die Zahl der

Transaktionen um rund 25 Prozent zurück. Der Umsatz fiel um 25 Prozent auf 1,45

Milliarden Euro. Der Durchschnittspreis von Mehrfamilienhäusern stieg um

moderate drei Prozent auf 3.840 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2019 hatte der

Quadratmeterpreis noch um deutliche 24 Prozent angezogen. "Die Corona-Krise

dürfte Ursache für den Rückgang von Transaktionen und Umsätzen sein", erläutert

Dr. Niels Jacobsen. "Denn einerseits sind Immobilien durch die Pandemie für

Selbstnutzer und Anleger noch attraktiver geworden, weil sie Sicherheit

verheißen. Andererseits herrschte gerade im ersten Halbjahr 2020 noch große

Unsicherheit, welchen Effekt die Pandemie auf dem Immobilienmarkt haben würde.

Eigentümer brachten ihre Objekte häufig nicht auf den Markt und Anleger warteten

zunächst ab."

Frankfurt am Main: Kaufpreisfaktor und Quadratmeterpreise steigen weiter

Der Frankfurter Teilmarkt für Mehrfamilienhäuser zeigte sich relativ robust

gegenüber Pandemie-Einflüssen: 2020 stieg der Kaufpreisfaktor um einen Punkt auf

29. Der Quadratmeterpreis erhöhte sich 2020 um beachtliche 14 Prozent auf

durchschnittlich 4.579 Euro. Betrachtet man die letzten fünf Jahre, fiel die

Preissteigerung pro Quadratmeter am Main mit 62 Prozent im Vergleich der

Metropolen am deutlichsten aus.

Aber auch in Frankfurt wurden 2020 deutlich weniger Mehrfamilienhäuser verkauft

als im Vorjahr: Die Transaktionen sanken um 14 Prozent auf 236 Objekte (2019:

274). Der Umsatz sank infolgedessen um 19 Prozent auf 645,6 Millionen Euro

(2019: 796,5 Millionen.).

Köln: Günstiger Kaufpreisfaktor, moderates Preiswachstum

Der Kölner Kaufpreisfaktor für Mehrfamilienhäuser stieg 2020 um einen Punkt auf

25. Der Kauf eines solchen Renditeobjekts refinanziert sich im Vergleich der

Metropolen hier am schnellsten. Das liegt auch an den seit 2017 nur mäßigen

Kaufpreissteigerungen und dem relativ niedrigen Kaufpreisniveau: Der

Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern erhöhte sich in den letzten drei

Jahren lediglich um acht Prozent auf 2.942 Euro in 2020.

In Köln wurden mit 571 Objekten zwar mehr Mehrfamilienhäuser verkauft als in den

anderen Metropolen. Jedoch sank auch hier Zahl der Transaktionen um rund 15

Prozent. Der Geldumsatz mit Mehrfamilienhäusern war in Köln mit einem Minus von

21 Prozent stark rückläufig und betrug 2020 rund 896,8 Millionen Euro (2019:

1,14 Milliarden Euro. Euro)

Die Auswertungen basieren auf den Grundstücksmarktberichten der

Gutachterausschüsse der Jahre 2015 bis 2020/2021. Betrachtet wurden

Mehrfamilienhäuser mit Null bis max. 30 Prozent Gewerbeanteil, abhängig von der

Clusterung im jeweiligen Grundstücksmarktbericht. Im Hamburger

Grundstücksmarktbericht ist der Gewerbeanteil von Mehrfamilienhäusern beim

Kaufpreisfaktor nicht ausgewiesen. Für die Kaufpreisfaktoren von München und

Köln sind in den Grundstücksmarktberichten gerundete Werte ausgewiesen.

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