BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Zahlen zum Wohn-Investmentmarkt

für Q1 2023 / Deutscher Wohn-Investmentmarkt mit schwachem Start in

das Jahr 2023

Frankfurt/Main (ots) - Die stark gestiegenen Finanzierungskonditionen, eine

Inflation auf historisch hohem Niveau, makroökonomische Unsicherheiten und neue

Risiken im Bankensektor sorgten für einen sehr verhaltenen Jahresstart auf den

Wohn-Investmentmärkten. Bundesweit wurden in den abgelaufenen drei Monaten 1,15

Mrd. EUR in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) investiert. Damit

wurde das Ergebnis des ersten Quartals des Vorjahres mit 71 % deutlich verfehlt.

Auch der langjährige Durchschnitt wurde um 79 % unterschritten. Mehr Klarheit

über den weiteren Verlauf im Zinszyklus dürfte für eine spürbar höhere

Marktdynamik im Jahresverlauf sorgen. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas

Real Estate.

"In den ersten drei Monaten im Jahr 2023 belief sich das Investitionsvolumen auf

nur rund 1,15 Mrd. EUR, womit das schwächste erste Quartal seit 2011 verzeichnet

wurde. Die Wohn-Investmentmärkte haben die Antriebsschwäche aus 2022 ins neue

Jahr mitgenommen. Die geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die

Zinswende mit dem daraus resultierenden starken Anstieg der Finanzierungskosten

und die sprunghaft gestiegene Inflation haben ihre Spuren auf den Finanzmärkten

hinterlassen und auch den sonst so resilienten deutschen Wohn-Investmentmarkt in

eine neue Preisfindungsphase versetzt. Weiterhin bestehen zwischen Kauf- und

Verkaufsgesuchen häufig deutliche Preisdifferenzen. Großvolumige Transaktionen

konnten daher kaum realisiert werden. Die Erfahrungen der Vergangenheit zeigen

jedoch, dass solche Marktphasen typischerweise nicht von Dauer sind und von

neuen Akteuren, die in den Markt eintreten, aufgelöst werden, um in der Gunst

der Stunde Opportunitäten zu realisieren. Perspektivisch wird so wieder ein

konstruktiverer Austausch zwischen Käufer und Verkäufer mit einem für alle

Seiten tragbaren Preisniveau stattfinden können", erläutert Christoph

Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas

Real Estate GmbH.

Wenige Großdeals, Markt weiter kleinteilig

Das niedrige Gesamtvolumen geht zu einem großen Teil auf sehr geringe

Investitionsaktivitäten im großvolumigen Segment zurück. So wurden im Segment

über 100 Mio. EUR nur zwei Transaktionen, die einen Anteil von 35 % am

Gesamtvolumen (Ø 10 Jahre: 58 %) ausmachen, registriert. Immerhin liegen die

mittelgroßen Deals (50-100 Mio. EUR) mit einem Anteil von 28 % deutlich über dem

langjährigen Durchschnitt (16 %). Insgesamt ist der Markt aber nach wie vor

wesentlich kleinteiliger als in den vergangenen Jahren. So wurden

durchschnittlich nur rund 37 Mio. EUR je Deal investiert. Ein Grund dafür dürfte

sein, dass institutionelle Investoren, die üblicherweise einen großen Teil über

Fremdkapital finanzieren und besonders stark in dem Segment großer Transaktionen

sind, aktuell wenig aktiv sind.

Ältere Bestandsobjekte und Projekte stark

Die Kleinteiligkeit des Markts hat auch Auswirkungen auf die Verteilung des

Investitionsvolumens auf die einzelnen Assetklassen. Die gewöhnlich das

Investmentvolumen dominierenden großvolumigen Bestandsportfolios kamen im ersten

Quartal nur auf einen Anteil von knapp 10 %. Hingegen machen knapp zwei Drittel

(65 %) des Investmentvolumens ältere Bestandsobjekte aus, was deutlich über dem

10-Jahresdurchschnitt (15 %) liegt. Immerhin 746 Mio. EUR (Ø 10 Jahre: 521 Mio.

EUR) wurden in diese Assetklasse investiert. Eine Erklärung hierfür ist die

tendenziell höhere Zinssensitivität von älteren Bestandsobjekten. Investoren

versuchen zuerst ihre noch älteren Bestandsobjekte zu veräußern, um neue,

sicherere Opportunitäten realisieren zu können. Auf einen verhältnismäßig hohen

Anteil von fast 26 % kommen hingegen die Projekte bzw. Forward Deals (Ø 10

Jahre: 21 %).

Family Offices größte Käufergruppe, US-amerikanisches Kapital bleibt dem Markt

fern

Zwei Käufergruppen, die normalerweise nur auf Anteile im einstelligen

Prozentbereich kommen, dominierten in den ersten drei Monaten klar den Markt:

Immobilienunternehmen steuerten mit rund 18 % und Family Offices mit 40 % weit

überdurchschnittliche Anteile zum Investmentvolumen bei. Ein wesentlicher Grund

für die starke Marktpräsenz der Family Offices dürfte die gute

Eigenkapitalausstattung sein. In den letzten Jahren prägten für gewöhnlich

Immobilien AGs/REITs (Ø 10 Jahre: 36 %) stark den Markt. Im ersten Quartal sind

diese jedoch nicht als Käufer aufgetreten. Die Gründe hierfür dürften

mehrheitlich die schwierigere Fremdkapitalbeschaffung und die

Bewertungskorrekturen in den Bestandsportfolios der Gesellschaften sein. Stärker

als sonst wurde der Markt von deutschem und europäischem Kapital geprägt

(Umsatzanteil kumuliert: 94 %). Hingegen blieben US-amerikanische Investoren dem

Markt weitestgehend fern. Sie kamen auf einen unterdurchschnittlichen Anteil von

2 %.

Investments vorwiegend in A-Städten, Berlin und Leipzig stark

Investoren suchten insbesondere das sichere Fahrwasser in den A-Städten auf. So

entfiel auf die sieben größten Städte ein Anteil von fast 68 %. Im langjährigen

Durchschnitt kommen die A-Städte auf einen Umsatzanteil von rund 42 %. Ein

möglicher Grund hierfür dürfte das stabilere Investmentumfeld der A-Städte und

das tendenziell etwas einfachere Pricing durch eine höhere Transaktionsanzahl

sein. Auf einen deutlich überdurchschnittlichen Anteil von knapp 48 % kommt

Berlin (Ø 10 Jahre: 21 %). Auch in der Bundeshauptstadt liegt das

Investmentvolumen zwar unter dem Durchschnitt der letzten Jahre, zeigt sich mit

546 Mio. EUR jedoch vergleichsweise robust. Davon gingen mehr als die Hälfte auf

einen Großteil der Veräußerung der Berliner Wohnungsbestände der S Immo an ein

österreichisches Family Office zurück. Erstmalig hat auch Leipzig mit 11 % einen

zweistelligen Umsatzanteil (120 Mio. EUR) beigetragen. Dagegen blieben Hamburg

(100 Mio. EUR; -76 %), München (56 Mio. EUR; -49 %), Düsseldorf (48 Mio. EUR;

-68 %) und Stuttgart (26 Mio. EUR; -26 %) deutlich unterhalb ihrer üblichen

Ergebnisse. Frankfurt und Köln konnten keine Transaktionen verzeichnen.

Weiterer Anstieg der Nettospitzenrenditen gegenüber Q4 2022

Neben den Zinsanhebungen durch die Europäische Zentralbank sind auch die

Finanzierungskosten weiter gestiegen. Spiegelbildlich legten auch die

Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte zum Jahresanfang nochmals spürbar zu.

Der Anstieg gegenüber dem vierten Quartal 2022 bewegte sich im Bereich zwischen

15 und 25 Basispunkten. Nach wie vor ist München der teuerste Standort (3,00 %).

Dahinter rangieren bei 3,05 % Berlin, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart. Für

Düsseldorf und Köln werden aktuell 3,15 % angesetzt.

Perspektiven

"Die ersten drei Monate des Jahres belegen, dass die Preisfindungsphase auf dem

Wohn-Investmentmarkt noch nicht sein Ende gefunden hat. Es gibt aktuell wenige

Akteure, die sich als Market-Maker aus der Deckung wagen und für neue

Preisindikationen sorgen. Das Interesse an Investments in Wohnimmobilien ist

nach wie vor ungebrochen groß, jedoch suchen Käufer und Verkäufer mehrheitlich

noch nach einem neuen, für alle Parteien tragbaren Preisniveau, um Transaktionen

erfolgreich abschließen zu können. Die Europäische Zentralbank hat zuletzt

wiederholt zu verstehen gegeben, dass sie ihr Mandat zur Bekämpfung der

Inflation weiter ernst nehmen wird. Vor diesem Hintergrund dürfte erst im

zweiten Halbjahr, wenn ein deutlicher Rückgang der Inflation, auch bedingt durch

Basiseffekte, sichtbar bzw. absehbar sein wird, eine stärkere Visibilität des

weiteren Zinspfades von der EZB ausgehen. In diesem Basisszenario ist auch mit

einer erkennbaren Verlangsamung der Zinserhöhungen zu rechnen. Dies sollte den

Marktakteuren wieder mehr Planungssicherheit geben und die Basis für einen

deutlichen Anstieg der Marktdynamik im zweiten Halbjahr bzw. im kommenden Jahr

bereiten. Nichtsdestotrotz ist davon auszugehen, dass bei einem Hochfahren der

Märkte die Akquisitionen wohl weiterhin zunächst sehr selektiv vorgenommen

werden. Großvolumige Transaktionen dürften damit vorerst weiter selten bleiben.

Auch aufgrund des tendenziell geringeren Preisniveaus im Vergleich zu den

vergangenen Jahren dürfte das Investmentvolumen 2023 unter den Volumina der

letzten Jahre zurückbleiben", fasst Christoph Meszelinsky die weiteren

Aussichten zusammen.

Pressekontakt:

Chantal Schaum

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OTS: BNP Paribas Real Estate Holding GmbH

AXC0064 2023-04-05/08:26

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