Dennoch: An der Börse werden Vonovia-Aktien, mithin einer von Deutschlands größten Bestandhaltern an Wohnungen, Mitte Mai 2022 mit einem Abschlag von mehr als 35 Prozent gehandelt.

Dies hat drei Gründe. Einerseits verteuern die steigenden Zinsen, die Finanzierung. Für Hypothekendarlehen mit 10 Jahren Laufzeit liegen die Zinsen aktuell über 2,8 Prozent. Zu Beginn des Jahres waren noch Finanzierungen unter ein Prozent möglich. Andererseits haben sich die Baukosten massiv verteuert. Vonovia hat daher die geplanten Bautätigkeiten zu einem Großteil eingestellt, so dass weniger neue Wohnungen fertig gestellt werden. Drittens spüren speziell Haushalte mit geringem Einkommen die hohe Inflation, so dass die Budgets deutlich angespannter sind und damit die Wahrscheinlichkeit für Mietausfälle für Vonovia zunimmt. Ein perfekter Sturm, welcher Wohnimmobilien genauso trifft, wie die zuvor schon belasteten Gewerbe- und Einzelhandelsunternehmen.

Der Fokus des hausinvest zum Beispiel liegt auf rund 45 Prozent Büroimmobilien und 25 Prozent Einzelhandelsimmobilien. Zu den genannten drei Belastungsfaktoren, also Verteuerung der Finanzierung, höhere Renovierungskosten und belastete Konsumentengeldbeutel kommt beim Büro noch eine Verringerung der Nachfrage durch Home-Office-Tätigkeit und beim Einzelhandel durch Online-Shopping hinzu. So wurde bei Lademieten in Münchens Einkaufsstraßen Ende 2021 ein Rückgang von rund 17 Prozent attestiert. Soweit so gut. Und was macht der Kurs des hausinvest, welcher hier exemplarisch für die Vielzahl weiterer Bankprodukte von DEKA-Immobilien-Fonds bis zu den UniImmo-Fonds stehen soll? Der Kurs des hausinvest steht um Ausschüttungen bereinigt auf einem Allzeithoch!

Wie kann dies sein, werden Sie fragen. Ist das Management so überzeugend? Ziemlich sicher nicht. Es ist eine Folge dessen, wie die Kurse ermittelt werden. Bei den Immobilien-Aktien wie Vonovia findet sich der Preis durch Angebot und Nachfrage. Bei den offenen Immobilienfonds wird dieser durch Gutachter festgelegt, die beauftragt durch die Immobiliengesellschaft, die Preise ermitteln.

Ein Schelm, wer Böses dabei denkt. Der Gutachter wird also von der Fondsgesellschaft beauftragt. Dies birgt einen Interessenkonflikt. Zudem basieren die Werte im Regelfall durch den Zeitverzug auf historischen Daten und nicht auf den aktuellen und zukünftigen Herausforderungen. Zudem wird ein ad-hoc-Verkauf von offenen Immobilienanteilen durch die Gesetzgebung deutlich erschwert. Im Regelfall sind einjährige Rückgabefristen vorgesehen.

Aber selbst unter Berücksichtigung all dieser genannten Punkte ist es für einen Börsenprofi nicht nachvollziehbar, dass Immobilienaktien, wie Vonovia, LEG und viele mehr auf Grund der offensichtlichen Herausforderungen mit Abschlägen gehandelt werden, offene Immobilienfonds aber weiter an der Illusion von Höchstkursen, die ja nicht zuletzt als Verkaufsargumente genutzt werden, festhalten. Dies grenzt aller Wahrscheinlichkeit nach an Verbrauchertäuschung. „Mark my words“.

Diesen und weitere Vermögensverwalter mit Meinungen und Anlagestrategien finden Sie auf www.v-check.de.

Aus dem Börse Express PDF von 17. Mai hier zum Download