Der österreichische Immobilienmarkt erlebt eine Trendwende. Gelockerte Kreditregeln und niedrigere Zinsen heizen die Nachfrage an, während der Neubau dramatisch einbricht. Die Folge: stabile Kaufpreise und steigende Mieten.

Nach Jahren der Abkühlung zeigt der Markt wieder Leben. Eine Analyse von ImmoScout24 belegt für das erste Halbjahr 2025 ein deutlich gestiegenes Kaufinteresse: Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen legte österreichweit um 22 Prozent zu, bei Häusern um 8 Prozent.

Gleichzeitig verteuerten sich Eigentumswohnungen im Angebot um 4 Prozent auf 5.951 Euro pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser verzeichneten einen Preisanstieg von 6 Prozent auf 4.041 Euro pro Quadratmeter. Was treibt diese Entwicklung an?

KIM-Verordnung fällt weg - Banken vergeben wieder flexibler

Ein entscheidender Impuls ist das Auslaufen der KIM-Verordnung Ende Juni 2025. Die seit 2022 geltende Regelung schrieb strenge Kriterien für Wohnbaukredite vor: mindestens 20 Prozent Eigenkapital, maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens als Schuldendienst und höchstens 35 Jahre Laufzeit.

Diese Hürden erschwerten besonders jungen Familien den Immobilienkauf. Mit dem Wegfall können Banken wieder flexibler agieren. Experten erwarten, dass dies vor allem das mittlere Preissegment ankurbelt.

Zusätzlich verbilligten mehrere EZB-Zinssenkungen seit Mitte 2024 die Finanzierungskosten. Vor allem variabel verzinste Kredite wurden günstiger - die monatliche Belastung für Kreditnehmer sinkt.

Neubau bricht dramatisch ein

Während die Nachfrage anzieht, steht der Neubaumarkt vor einem Kollaps. Die Wirtschaftskammer prognostiziert einen dramatischen Rückgang: Wurden 2022 noch rund 46.000 Wohnungen fertiggestellt, sollen es 2026 nur noch etwa 25.000 sein.

Das entspricht fast einer Halbierung der Neubauleistung. Gründe sind hohe Baukosten, bürokratische Hürden und die unsichere Wirtschaftslage der Vorjahre, die viele Projekte verzögert oder gestoppt haben.

Diese Angebotsverknappung trifft auf wiedererstarkte Nachfrage und übt enormen Druck auf Bestands- und Mietmarkt aus. Die WKÖ warnt vor drohender Wohnungsknappheit, die Preise weiter treiben könnte.

Mieten steigen weiter - 10 Euro pro Quadratmeter geknackt

Der Mietmarkt bleibt angespannt. Die Angebotsmieten stiegen im ersten Quartal 2025 österreichweit um 4 Prozent. Die Statistik Austria bestätigt: Die durchschnittliche Miete inklusive Betriebskosten erreichte erstmals 10 Euro pro Quadratmeter - ein Plus von 3,1 Prozent.

In den westlichen Bundesländern und Wien werden die höchsten Mieten verlangt. Bei Neuvermietungen liegt der Quadratmeterpreis oft über 20 Euro.

Regionale Unterschiede bleiben stark

Die Nachfrage entwickelt sich regional sehr unterschiedlich. Bei Häusern stieg sie besonders in Wien (+30 Prozent) und Vorarlberg (+24 Prozent). Bei Eigentumswohnungen verzeichneten Steiermark, Tirol und Wien das größte Interesse.

Das Preisgefälle zwischen städtischen und ländlichen Gebieten sowie zwischen West- und Ostösterreich bleibt signifikant.

Anspannung wird anhalten

Experten von RE/MAX prognostizieren für 2025 zwar mehr Angebot und Nachfrage, aber nur geringe Preisbewegungen von durchschnittlich +0,3 Prozent. Das WIFO sieht erst für 2026 wieder leichtes Wachstum im Wohnbau von 1,5 Prozent.

Die aktuelle Dynamik begünstigt Verkäufer in gefragten Lagen, während Käufer wieder leichteren Zugang zu Finanzierungen haben. Doch die Risiken bleiben: Die Kluft zwischen Kaufpreisen und Baukosten könnte neue Projekte weiter erschweren.

Für Kaufinteressenten könnte sich trotz stabilisierter Preise ein günstiges Zeitfenster bieten - bevor die Angebotsknappheit voll durchschlägt.