Die Finanzmarktaufsicht warnt vor steigenden Kreditrisiken, während ESG-Kriterien den Markt radikal umgestalten. Moderne Objekte boomen – für den Rest wird es eng.

Der österreichische Gewerbeimmobilienmarkt erlebt eine dramatische Zweiteilung. Während nachhaltige, zertifizierte Gebäude Höchstmieten erzielen, geraten veraltete Objekte ins Abseits. Die FMA schlägt derweil Alarm: Die Quote notleidender Kredite ist bei Gewerbeimmobilien auf 5,4 Prozent gestiegen.

FMA warnt vor anhaltenden Risiken

"Wir hätten uns gewünscht, bald Entwarnung geben zu können, aber die Zahlen geben das noch nicht her", erklärte FMA-Vorstand Helmut Ettl diese Woche. Die Quote notleidender Kredite stieg von 3 Prozent Ende 2023 auf aktuell 5,4 Prozent.

Die Behörde will das Thema weiter "genau monitoren", um in die "österreichische Normalität" zurückzukehren. Während sich der private Wohnimmobilienmarkt stabilisiert hat, bleiben Gewerbeimmobilien ein Sorgenkind der Aufsicht.

Nachhaltigkeit wird zur Markt-Währung

ESG-Kriterien spalten den Markt in Gewinner und Verlierer. Zertifizierte Gebäude erzielen rund zehn Prozent höhere Mieten als konventionelle Objekte. "Viele Unternehmen reduzieren ihre Flächen, legen aber gleichzeitig großen Wert auf Nachhaltigkeit", bestätigt Patrick Schild von CBRE Austria.

Die EU-Taxonomie-Verordnung verschärft den Druck zusätzlich. Immobilien ohne Nachhaltigkeitszertifikat werden zu schwer verkaufbaren "Stranded Assets" mit hohem Wertverlustrisiko.

Die neue Bewertungsformel:
* Lage bleibt wichtig
* Qualität wird entscheidend
* Zertifizierte Nachhaltigkeit ist Pflicht

Brownfield-Sanierung gegen Flächenmangel

Besonders im Logistiksektor verschärft sich die Flächenknappheit. Kommunen genehmigen kaum noch Neuwidmungen, ESG-Anforderungen steigen. Die Lösung: Brownfield-Entwicklung – die Revitalisierung alter Industrie- und Gewerbebrachen.

Dieser Ansatz schont Bodenressourcen und wertet urbane Gebiete auf. Auch die Umnutzung leerstehender Büros zu Wohnraum gewinnt an Fahrt.

Investoren kehren vorsichtig zurück

Im ersten Halbjahr 2025 flossen 1,26 Milliarden Euro in österreichische Gewerbeimmobilien – 83 Prozent davon nach Wien. Lokale Investoren dominieren, internationale Player bleiben noch zurückhaltend.

Die FMA-Warnung könnte diese Vorsicht verstärken. Banken prüfen Finanzierungen strenger, besonders bei Bestandsimmobilien ohne ESG-Zertifikat.

Ausblick: Qualität entscheidet

Die Markttrennung wird sich fortsetzen. Moderne ESG-Objekte in Top-Lagen bleiben gefragt und stützen die Spitzenmieten. Eigentümer von Bestandsimmobilien müssen in Sanierung und Zertifizierung investieren oder den Anschluss verlieren.

Trotz aller Herausforderungen bewerten 87 Prozent der Marktteilnehmer Österreich als attraktiven Immobilienstandort. Das zeigt: Wer auf Nachhaltigkeit und Qualität setzt, hat gute Chancen in diesem Transformationsprozess.