BÖRSE EXPRESS: Die OeNB ortete zuletzt Hinweise auf eine zunehmende Überhitzung des Immobilienmarktes in Österreich.

MICHAEL MEIDLINGER: Es stimmt, dass die Immobilienpreise seit Jahren sehr stark steigen. Sprechen wir aber bereits von einer Überhitzung? Wenn man es mit anderen Blasen bzw. überhitzten Märkten vergleicht, besteht vor allem im Leverage ein großer Unterschied: der Eigenkapitalanteil ist sehr hoch, ich sehe keine Auswüchse am Markt an Fremdkapitalfinanzierungen.

Das zeigt sich auch bei unseren Anlegern in zum Beispiel Bauherrenmodelle: der Anteil reiner Eigenkapitalzeichner nimmt ständig zu und erreicht mittlerweile einen Anteil von rund einem Drittel. Es ist viel Liquidität am Markt vorhanden, auch da sich Investoren mehr und mehr mit zum Beispiel Strafzinsen am Sparbuch beschäftigen.

Da wir es somit mit einem großteils eigenkapitalgetragenen Preisanstieg zu tun haben, habe ich vor einer Überhitzung wenig Angst.

Neben den tiefen Zinsen ist wohl auch die teils vorhandene Furcht vor Inflation ein Thema bei ihren Anlegern …?

Wir haben mit der Miete, die durch Indexierung die Inflation abdeckt, einen Hedge gegen steigende Preise, da Mieten an die Inflationsentwicklung gekoppelt sind. Das schätzen Anleger.

IFA ist spezialisiert auf den geförderten Wohnbau. Das klingt nach behördlichen Restriktionen. Welche Nachteile, vielleicht aber auch Vorteile, gibt es dabei?

Eine eventuelle Überhitzung des Marktes würde diesen Bereich jedenfalls viel weniger treffen, da wir durch den Förderaspekt de facto so etwas wie eine Vermietungsgarantie haben – Mieten unter dem Marktpreisniveau. Die Rendite im geförderten Wohnbau und in anderen Modellen sind auch die gleichen. Gleichzeitig sehen wie die steigenden Preise auch bei unseren Objekten. Bauherrenmodelle haben zudem den Vorteil, dass ich sehr verlässliche Einnahmen in jener Zeit habe, in der ein eventueller Kredit abgezahlt wird.

Man liest allerorts von einer besonders starken Preisinflation am Bau. Muss ich als Anleger da fürchten, dass die Modellrechnungen aktueller Projekte wegen Kostenüberschreitung nicht halten?

Die Grundausrichtung der IFA ist, stabile Anlageprodukte für Investoren anzubieten. Wir spekulieren also nicht und haben in sehr vielen Fällen Fixpreisvereinbarungen, wobei uns die Einbettung in die SORAVIA-Gruppe mit ihren Möglichkeiten und dem Know how zu Gute kommt. Unsere Kosten halten.

Sie bieten Anlegern Anleihen, Vorsorgewohnungen und Direktbeteiligungen über Bauherrenmodelle. Und meldeten zuletzt überall starke Nachfrage. Welcher Anleger greift jetzt aber wo zu? Ist das einfach nach Einkommen gestaffelt? Ist es so einfach?

Die Klammer über allem: wir ermöglichen Anlegern Investments über die komplette Wertschöpfungskette einer Immobilie, mit unterschiedlichen Fristigkeiten, aber auch unterschiedlichen Risiken und Renditeerwartungen. Ich sehe die Differenzierung vor allem in der Fristigkeit und der Risikobereitschaft.

Sind Digitalisierung bzw. Tokenisierung bei Ihnen ein Thema?

Das ist in allen Bereichen ein großes Thema und als innovatives Unternehmen setzen wir uns damit intensiv auseinander. Die Tokenisierung von Immobilienprojekten ist ein spannender und wachsender Bereich, aber erst wenn wir die Risiken wirklich einschätzen können, werden wir entsprechende Produkte für Anleger kreieren.

Was sind aus Anlegersicht die gravierendsten Unterschiede zwischen Vorsorgewohnung und Direktbeteiligung?

Bei der Vorsorgewohnung habe ich das Vermietungsrisiko einer einzelnen Wohnung. Wenn man eine Mietrendite von derzeit etwa drei Prozent in Wien hat, kann man sich vorstellen, was ein Leerstand auch nur weniger Monate für die Gesamtrendite bedeutet. Beim Bauherrenmodell bin ich am Mietenpool des ganzen Hauses beteiligt, habe also ein diversifiziertes Vermietungsrisiko.

Beim Bauherrenmodell sind Investoren auch schon sehr früh in das Projekt involviert. Durch diese unternehmerische Eigenschaft hat man steuerlich auch mehr Möglichkeiten, Anfangsverluste aus der Bauphase geltend zu machen. Das schafft eine Renditeoptimierung gegenüber der Vorsorgewohnung.

Andererseits ist natürlich die einzelne Wohnung in der Regel fungibler als ein Liegenschaftsanteil.

Bleiben wir beim Bauherrenmodell. Sie bieten da verschiedene Varianten an – können Sie die Unterschiede kurz erklären?

Es gibt das klassische Bauherrenmodell – vor allem in Wien - mit einem im Grundbuch persönlich eingetragenen Anteil am Haus und damit am Mietenpool. Ähnlich ist das KG-Beteiligungsmodell. Hier beteiligen sich Investoren an einer Kommanditgesellschaft, die Eintragung des persönlichen Anteils an der Kommanditgesellschaft erfolgt im Firmenbuch.

In Graz gibt es andere rechtliche Bestimmungen, dort bieten wir das Bauherrenmodell Plus: auch eine Projektbeteiligung, aber mit einer direkt zugewiesenen Wohnung. Das parifizierte Wohneigentum wird nach Baufertigstellung begründet.

Mit Prime Investments wiederum sprechen wir aktuell vor allem den mittelfristigen Anlagehorizont an, mit dem Ziel, in etwa zehn Jahren zu verkaufen und eventuelle Wertsteigerungen zu lukrieren.

Green Building, ESG – alles Themen die bei Ihnen zumindest medial kaum vorkommen …

Da müssen wir sicher noch stärker nach außen kommunizieren, was wir in diesem Bereich leisten. ESG ist bei uns in der gesamten Gruppe ein wichtiges Thema. Und aus heutiger Sicht planen wir im letzten Quartal die Emission einer Anleihe im Bereich Green Energy.

Früher hieß die Erfolgsformel für ein erfolgreiches Immobilieninvestment: Lage, Lage, Lage. Bei all den Neubauten über die Jahre kann es so viel Lage aber eigentlich gar nicht mehr geben. Wird Lage heute anders definiert oder haben sich die Erfolgskriterien für ein Immobilieninvestment geändert?

Lage ist und bleibt das entscheidende Kriterium für den langfristigen Erfolg eines Immobilieninvestments. Wobei Lage viele Aspekte hat, die relevant sind: wie ist die öffentliche Anbindung, wie schnell bin ich im Grünen etc... Wenn die Lage nicht funktioniert, habe ich ein Problem, denn die Immobilie steht dort wo sie ist, sie ist immobil.

Auf der einen Seite wird die Bevölkerung immer älter, sprich barrierefrei ist gefragt. Gleichzeitig sorgen die hohen Immobilienpreise für eine Flucht von Jungfamilien in den Speckgürtel. Nachhaltig soll alles auch noch sein. Ist das alles überhaupt bündelbar, oder muss man sich im Immobilienbereich immer mehr spezialisieren?

Die Anforderungen ändern sich deutlich: die Quadratmeter pro Person steigen, da es immer mehr Singlehaushalte gibt. Gleichzeitig bleiben die Kinder länger zu Hause, der Anteil der Älteren wird immer mehr – all das hat Auswirkungen auf die Grundrisse. Man braucht ein breites Spektrum an Know how um all das unter einen Hut zu bringen. Wir als IFA tun uns mit dem Erfahrungshintergrund unserer seit der Gründung 1978 beinahe 500 realisierten Objekte leichter.

Haben Sie eigentlich erhoben, oder aus Kundengesprächen herausgehört, was der Hauptgrund dafür ist, dass sich Anleger bei Ihnen für Immobilien interessieren? Als Ersatz für die Nullzinsen am Sparbuch? Die Sorge vor Inflation, einfach ein ich möchte auch dabei sein …? Wie sind da Ihre Erfahrungen?

Es ist eine Mischung aus all dem: mit der Immobilie habe ich eine langfristig stabile Anlageform, die Risiken absichert, die auf uns zukommen können.

Natürlich liest man auch seit Jahren, dass die Immobilienmärkte boomen und manche möchten auf den Zug aufspringen, aber hauptsächlich wird die langfristig gut planbare Rendite aus der Miete gesucht – mit dem möglichen upside einer Wertsteigerung.

Gibt es für Sie so etwas wie eine Faustformel, wann der Peak am Immobilienmarkt sein müsste – beispielsweise das x-fache Haushaltsnettoeinkommen per Quadratmeter?

Wenn ich mir Städte wie München ansehe, ist das Wien mal 2 beim Preisniveau. Von den Mieten her ist im Vergleich zu anderen Städten jedenfalls Luft nach oben – der Rest steht in der Glaskugel.

Geht es aber weiter? Da sage ich aus tiefster Überzeugung: Ich weiß nicht, warum es nicht weitergehen sollte! 

Mehr zur IFA und Projekten wie das Prime Investment-Objekt V33 sowie das Vorsorgewohnungsmodell TrIIIple ...

Aus dem Börse Express-PDF vom 26. August - hier zum kostenlosen Download. 

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