Immobilienchirurg Mounir Ghazi über die wichtigsten Kriterien bei der Immobilienauswahl

 

Viele Immobilien machen bei der ersten Besichtigung einen guten Eindruck. Nach einer eingehenden Prüfung zeigt sich dann aber oft, dass das Objekt auf lange Sicht nicht rentabel ist. Deshalb ist es wichtig, von Anfang an auf einige Charakteristika zu achten.

 

Zunächst ist hier die Lage zu nennen. Je besser die Lage eines Objekts ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass es langfristig hohe Erträge erwirtschaftet. Gute Objektlagen befinden sich in Stadtzentren und haben eine gute Anbindung an Einkaufsmöglichkeiten, den öffentlichen Nah- und Fernverkehr, kulturelle Einrichtungen, Schulen, Krankenhäuser und alle weiteren Einrichtungen der Daseinsvorsorge. Weiter spielt in diesem Zusammenhang die langfristige Entwicklung des Standorts unter wirtschaftlichen und demographischen Aspekten eine Rolle. Haben beispielsweise viele große Unternehmen ihren Sitz in der Stadt, steht das für langfristig sichere Arbeitsplätze, ein höheres Gehaltsniveau und eine sichere Vermietung. Ebenso macht es einen Standort attraktiv, wenn die Geburtenzahlen langfristig steigen und Wohnraum perspektivisch stark nachgefragt wird.

 

Der nächste wichtige Faktor ist der Objektzustand. Hier kommt es zum Beispiel auf die Qualität des Baumaterials, die Isolierung, die Technik und Ausstattungsmerkmale wie Fußbodenheizungen an. Je höher der Sanierungsbedarf ist, desto geringer ist perspektivisch die Rendite. Deshalb sollte man immer umfassend prüfen, wie groß der Zeit- und Kostenaufwand ist.

 

Zu guter Letzt spielt immer auch der Grundriss eine Rolle. Hier kommt es unter anderem auf die Frage an, in welcher Form angebaut werden darf. Auch die logische und effektive Aufteilung der Räume ist von Bedeutung. Je vielseitiger und je besser die Räume genutzt werden können, desto höher ist der Wert des Objekts.

 

Das passende Haus für die Renditeerzielung

 

Es gibt verschiedene Immobilien, die sich für die Generierung von Rendite eignen. Ein zentrales Auswahlkriterium ist hier vor allem die Investitionshöhe.

 

Wohnungen und Häuser:

 

Zu den am weitesten verbreiteten Immobilien, die mit Renditeerzielungsabsicht gekauft werden, gehören Wohnimmobilien. Hier werden Renditen über laufende Mieteinnahmen erzielt. Wie hoch diese ausfallen, kann von Fall zu Fall ganz unterschiedlich sein. Verfügt die Immobilie über eine gute Ausstattung, ist allerdings infrastrukturell schlecht angebunden, kann es schwer werden, geeignete Mieter zu finden. Doch auch, wenn eine Immobilie sehr gut ausgestattet ist und sich in Zentrumsnähe befindet, muss das ebenfalls noch kein Garant für lohnende Renditen sein.

 

Gerade in Bestlagen sind die Wohnungen nämlich oft so teuer, dass sich die Rendite auch bei hohen Mieteinnahmen und niedrigen Zinsen in Grenzen hält. Deshalb ist es von großer Bedeutung, das passende Objekt auszuwählen.

 

Gewerbeimmobilien:

 

Mit Gewerbeimmobilien lassen sich in der Regel höhere Renditen erzielen als mit Wohnimmobilien. Die Verträge können meistens freier verhandelt werden. Da der Markt allerdings auch sehr komplex ist und die Mieter hohe Ansprüche haben, ist die Vermietung von deutlich mehr Risiken begleitet.

 

Der Markt für Gewerbeimmobilien verläuft zyklisch. Deshalb kann die Höhe der Renditen zum Teil erheblich schwanken. Sind zum Beispiel mehr Immobilien auf dem Markt, als nachgefragt werden, kann es sogar zu Verlusten kommen. In Zeiten hoher Auslastung auf der anderen Seite sind auch sehr hohe Renditen möglich.

 

Hinweise zur Ermittlung der Rendite

 

Vor einem Immobilienkauf ist es wichtig, die erwartbare Rendite realistisch einzuschätzen. Ein erster Schritt sollte hier in einer Überschlagsrechnung bestehen. Hierbei berechnet man, wie viel Nettokaltmiete für das Objekt über einen Zeitraum von 20 Jahren insgesamt bezahlt werden muss. Beläuft sich die Kaltmiete beispielsweise auf 600 €, multipliziert man den Betrag mit 12 Monaten und 20 Jahren und kommt auf einen Wert von 144.000 €.

 

Die annähernde Rendite berechnet man, indem man die jährliche Kaltmiete mit 100 multipliziert und den erhaltenen Wert durch den Gesamtkaufpreis dividiert. Nehmen wir an, die jährliche Kaltmiete beläuft sich auf 7.200 € und der Gesamtkaufpreis auf 190.000 €, kommt man auf eine Rendite von 3,79 %. Zu berücksichtigen sind dabei auch verschiedene Kosten, die über den Lebenszyklus der Immobilie hinweg anfallen. Hierzu zählen etwa Mietausfälle sowie Kosten für Finanzierung und Instandhaltung.

 

Nicht minder bedeutsam sind Steuern, die ebenfalls einen großen Einfluss auf die Renditen von Immobilien haben. So können etwa Zinsen für Kredite steuerlich geltend gemacht werden. Sie wirken einkommensmindernd und reduzieren die Steuerlast des Einzelnen.

 

Finanziert man eine Immobilie, nimmt der Zinsanteil über die Laufzeit immer weiter ab, während die Tilgungsrate steigt. Das wiederum führt zu einer fortlaufenden Reduzierung der Steuerersparnis. Ebenso besteht die Möglichkeit, bei Renditeimmobilien eine Absetzung für Abnutzung (AfA) anzusetzen, mit der sich die Steuerlast senken lässt. Bei Immobilien, die zum Wohnen genutzt werden, beläuft sich diese Absetzung aktuell auf 2 % des Kaufpreises.

 

Erhebliche Auswirkungen auf die Rendite hat die Spekulationssteuer. Sie fällt an, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen, und ist auf die erzielten Gewinne zu entrichten. Unter Umständen kommt es bei einer AfA auch zu einer erneuten Überprüfung, die Rückforderungen nach sich ziehen kann.

 

Fazit

 

Eine Renditeimmobilie ist eine lohnende Möglichkeit, sich für die Zukunft finanziell abzusichern. Um voll von diesen Vorteilen zu profitieren, muss man bei der Auswahl aber einige Dinge beachten. Hier kommt es vor allem auf die Lage, aber auch auf die Ausstattung und den Grundriss an. Die Faktoren sind maßgeblich dafür mitverantwortlich, wie eine Immobilie genutzt werden kann und welche Rendite sich damit erzielen lässt.

 

Über Immobilienchirurg

 

Die Immobilienchirurg GmbH wurde 2017 als kleines Familienunternehmen gegründet, das im Ankauf und in der Verwaltung eines hochwertigen Bestandes aktiv war. Unter der Leitung von Oberarzt und Chirurg Mounir Ghazi wuchs es schnell zu einem florierenden Unternehmen mit mehr als 30 Mitarbeitern, das sich auf die Vermittlung von Immobilien an Ärzte, Apotheker, Investoren und Projektentwickler spezialisiert hat.

 

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