Österreichs Finanzaufsicht schlägt Alarm: Die Quote notleidender Kredite bei Gewerbeimmobilien hat sich binnen zwei Jahren fast verdoppelt. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) sieht den Sektor unter zunehmendem Druck - eine schnelle Entwarnung ist nicht in Sicht.

Kreditausfälle schnellen nach oben

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Bei Gewerbeimmobilienfinanzierungen kletterte die Quote notleidender Kredite von drei Prozent Ende 2023 auf aktuell 5,4 Prozent. "Wir hätten uns gewünscht, bald Entwarnung geben zu können, aber die Zahlen geben das noch nicht her", erklärte FMA-Vorstand Helmut Ettl auf der Wiener Aufsichtskonferenz.

Die Ursache liegt in der Niedrigzinsphase bis 2022, die eine Preis- und Kreditüberhitzung anheizte. Heute kämpfen Immobilieneigentümer mit der Refinanzierung auslaufender Kredite zu deutlich höheren Zinsen.

Banken müssen mehr Kapital vorhalten

Die FMA reagiert mit einem sektoralen Systemrisikopuffer: Ab Juli müssen heimische Banken zusätzlich ein Prozent Kapital für Gewerbeimmobilienkredite bereithalten - rund 600 Millionen Euro.

"Mit dem Systemrisikopuffer sorgen wir dafür, dass ausreichend Kapital im System bleibt", betonte Ettl. Das Ziel: eine Rückkehr zur "österreichischen Normalität" bei der Kreditqualität.

Markt spaltet sich dramatisch

Während die Ausfallsraten steigen, zeigt sich eine klare Zweiteilung. ESG-konforme Immobilien in Top-Lagen bleiben begehrt - Wiens Leerstandsquote für moderne, nachhaltige Büroflächen liegt bei nur 4,22 Prozent.

Veraltete Gebäude drohen dagegen zu "Stranded Assets" zu werden: Immobilien, die massiv an Wert verlieren, weil sie Umwelt- und Sozialstandards nicht erfüllen.

Branche kritisiert eigene Fehler

Die Zinswende der EZB seit Mitte 2022 legt nun die Schwächen der Boomjahre offen. Oberbank-Chef Franz Gasselsberger räumte ein, dass manche Institute keine ausreichenden Kreditlimits etabliert hätten.

Die FMA hatte bereits kleinere Regionalbanken gerügt, die sich an riskanten Projekten außerhalb ihrer Kernregionen beteiligt und Klumpenrisiken übersehen hatten.

Verschärfung geht weiter

Ab Januar 2025 greifen zusätzlich die neuen Eigenkapitalvorschriften der CRR III. Diese verschärfen die Risikobewertung für Immobilienfinanzierungen weiter und könnten den Eigenkapitalbedarf der Banken erhöhen.

Die FMA geht davon aus, dass die anstehenden Refinanzierungswellen die Branche noch mehrere Jahre beschäftigen werden. Für den Gewerbeimmobilienmarkt bedeutet dies eine Anpassungsphase, in der Qualität und Nachhaltigkeit über den künftigen Wert entscheiden.