La Française Group: Europäischer Gewerbeimmobilienmarkt - verschärfte Marktpolarisierung

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La Française Group: Europäischer Gewerbeimmobilienmarkt - verschärfte

Marktpolarisierung

10.03.2023 / 08:46 CET/CEST

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Europäischer Gewerbeimmobilienmarkt - verschärfte Marktpolarisierung

von Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable

Investment, La Française Real Estate Managers

Trotz eines volatilen Finanzumfelds haben sich die europäischen und

insbesondere die französischen Investmentmärkte mit einem soliden

Anlagevolumen gut behauptet. Allerdings verdeckt dieses Jahresvolumen eine

spürbare Abkühlung des Marktes gegen Jahresende. Die Straffung der

Geldpolitik durch die Zentralbanken zur Eindämmung der steigenden Inflation

ging einher mit einem Zinsanstieg, der die Immobilienrenditen in die Höhe

getrieben hat. Angesichts dieses neuen Umfelds verhielten sich die Anleger

eher vorsichtig und wählten ihre Positionen seit Sommer äußerst selektiv.

Der Markt hat jedoch keine signifikante generelle Entspannung der Zinssätze

erlebt, sondern vielmehr differenzierte Anpassungen je nach Objektqualität,

Größe, Vermietungsstand und Immobilienart.

2023 dürften Mietrenditen die wichtigste Triebkraft für die

Immobilienperformance sein. Das Wachstum der Mieteinnahmen wird angetrieben

durch (i) Mietindizes, die meist mit der Inflation korrelieren, (ii)

Marktsegmente, in denen die Nachfrage das Angebot übersteigt, (iii)

Verbesserungen der Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG) von

Immobilien, um neue Nutzungen oder die neuesten regulatorischen Standards zu

erfüllen.

Stakeholder, die normalerweise Fremdkapital einsetzen, dürften von dem neuen

Finanzumfeld besonders betroffen sein, während eigenkapitalstarke Investoren

diese Entwicklung für neue Chancen nutzen könnten.

Ein Hauptziel der Anleger sollte 2023 darin bestehen, ein robustes Portfolio

zu entwickeln, indem sie ihre Portfolios weiter zugunsten alternativer

Objekte (Gesundheitswesen, verwaltete Wohnimmobilien) und regionaler Märkte,

die ein defensiveres Profil aufweisen, diversifizieren.

Investitionsvolumen im Jahresvergleich leicht rückläufig

In Europa belief sich das Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien Ende

Dezember 2022 auf fast 245 Mrd. EUR, allen voran in Großbritannien,

Deutschland und Frankreich mit 58 Mrd. EUR, 52 Mrd. EUR bzw. 29 Mrd. EUR.

Das Investitionsvolumen ist im Vorjahresvergleich leicht rückläufig (-4 %),

was auf ein besonders schwaches viertes Quartal zurückzuführen ist. Aufgrund

der fehlenden Konvergenz zwischen Verkäufern und Käufern bei den Preisen und

insbesondere bei den Anlageklassen, bei denen die Renditen am niedrigsten

waren, verhielten sich die Anleger deutlich abwartend.

Infolgedessen gingen die Investitionsvolumina in den Segmenten Büro und

Logistik im Jahresvergleich um -14% bzw. -7% zurück. Diversifizierungs- und

Einzelhandelsimmobilien verzeichneten einen Anstieg von 23 % bzw. 2 %.

Hinter dem Rückgang des Gesamtinvestitionsvolumens in Europa verbergen sich

im Ländervergleich gegensätzliche Tendenzen: Der deutliche Rückgang in

Deutschland (-17 %) und Großbritannien (-5 %) überdeckt einen leichten

Anstieg des Volumens in Frankreich (+2 %) und deutlichere Steigerungen in

Belgien (+115 %), Spanien (+35 %) und Irland (+20 %).

Vielfältige Dekompression bei Bürorenditen

Der Aufwärtstrend bei den Immobilienrenditen hat sich in Europa im 4.

Quartal verstärkt, was auf den weiteren Zinsanstieg und die

Finanzierungskosten zurückzuführen ist. Deutschland ist ein gutes Beispiel

dafür: Die Finanzierungskosten für hochwertige Immobilien stiegen von

weniger als 1,25 % im Januar 2022 auf mehr als 4 % Ende 2022. Dies ist der

höchste Stand seit 2011.

Die Dekompression der Renditen variiert je nach Markt. Die Bürorenditen in

Deutschland weisen den stärksten Rückgang auf, über 100 Basispunkte (bps)

über einen Zeitraum von einem Jahr (Hamburg +140 bps; Berlin +105 bps;

Frankfurt +105 bps; München +105 bps), während Dublin einen Anstieg von 35

bps, London 50 bps und Paris 65 bps verzeichnete.

Stabile Investmentnachfrage

Die Vermietungsmärkte für Büroflächen verzeichnen weiterhin eine robuste

Nachfrage. Auf den meisten europäischen Märkten gibt es einen zweigeteilten

Markt mit (i) geringem Leerstand, der die Mieten in zentralen Lagen in die

Höhe treibt, und (ii) überversorgten Märkten in der Peripherie, wo die

Mieten sinken. Die Nutzer tendieren zu Qualitätsobjekten, insbesondere im

Hinblick auf energetische Kriterien. Sie bevorzugen zentrale Standorte, die

es ihnen ermöglichen, von ihren neuen Arbeitsregelungen zu profitieren, ihre

Fachkräfte auf einem nach wie vor angespannten Arbeitsmarkt zu halten und zu

gewinnen und gleichzeitig ihre CO2-Bilanz zu verbessern.

Insgesamt stieg der Flächenumsatz 2022 im Jahresvergleich um 9 %* und

erreichte in Märkten wie Mailand und Hamburg ein Volumen, das über dem

Zehnjahresdurchschnitt lag. Einige Märkte, wie Amsterdam, Brüssel und

Frankfurt, verzeichnen jedoch einen Nachfragerückgang.

Neue Arbeitsformen und die damit einhergehende Verschlankung der Büroflächen

führen zu einem Anstieg der Leerstandsquoten, insbesondere bei sekundären

Objekten, da die Nutzer weniger neue Flächen anmieten, als sie freimachen.

Polarisierung der Märkte

Die zunehmende Umnutzung von Gebäuden hat sich 2022 fortgesetzt. In der Tat

hat die Freigabe von als veraltet angesehenen Räumlichkeiten zugunsten der

neuesten Generation von Anlagen das Angebot an gebrauchten Büroflächen

erhöht.

Die Leerstandsquoten nehmen auf allen europäischen Märkten zu, wenngleich

die Situation in den einzelnen Ländern sehr unterschiedlich ist. In

Deutschland gibt es weiterhin ein begrenztes oder sogar geringes Angebot,

während Peripherieländer wie Spanien, Irland und Italien durchschnittliche

Leerstandsquoten von über 10 % aufweisen.

Die geballte Nachfrage nach Objekten der neuesten Generation, die neue

Nutzungs- und Energieverbrauchsstandards erfüllen, sorgt weiterhin für einen

Anstieg der Mieteinnahmen bei erstklassigen Objekten. Gleichzeitig stehen

die Mieten für sekundäre Objekte unter Druck, obwohl Objekte mit

hervorragender Zugänglichkeit und wettbewerbsfähigen Mieten eine gewisse

Widerstandsfähigkeit zeigen.

Die Nachhaltigkeitsanforderungen der Nutzer spiegeln sich in der Höhe der

Mieten wider. Die Nutzer achten jetzt besonders auf die Energiekosten und

den damit verbundenen Anstieg der Mietpreise.

Quellen: CBRE, Knight Frank, MBE, La Française REM Research

*Nachfrage in den zwölf wichtigsten europäischen Städten: Brüssel, Lille,

Lyon, Paris, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Dublin, Mailand,

Amsterdam, Madrid

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