Der Zusammenhang des Immobilienmarktes mit Aktienmärkten

Wahrscheinlich fällt es nur Investoren auf, die in beiden Märkten veranlagt sind, dass diese beiden Märkte nachhaltig miteinander korrelieren. Aktienkurse fallen an den Börsen und man spricht von einem Bärenmarkt. Plötzlich ziehen die Immobilienpreise schneller als sonst an. Umgekehrt kann man das genauso beobachten. Die Aktienkurse an den Börsen steigen und ein Bullenmarkt macht die Aktionäre glücklich. Gleichzeitig kehren die Immobilienpreise auf ihr natürliches Wachstum zurück. Der einzige Unterschied zum Aktienmarkt ist nur, dass die Preise der Immobilien fast nie sinken.

Sinkende Immobilienpreise kommen nur lokal beschränkt und zeitlich begrenzt vor. Neben einer Wohnsiedlung wird eine Mülldeponie, ein Autobahnkreuz oder ein Atomkraftwerk gebaut. Dann sinken die Preise der Immobilien dort kurzfristig, nur um vom neuen Preisniveau wieder weiter anzusteigen. Doch warum ist das eigentlich so?

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Stetig steigende Immobilienpreise – einfach erklärt

Es geht bei Immobilien im Normalfall zwar immer nur um Renditen im Bereich von 2 %, was wesentlich weniger ist, als sich Aktionäre von ihren Aktien erwarten. Doch dafür sehen sich Immobilieninvestoren eben nicht oft mit Rückschlägen konfrontiert, was am Aktienmarkt  ziemlich häufig und regelmäßig vorkommt. Der Grund dafür ist einfach erklärt.

Die Rendite einer Immobilie berechnet sich weniger am Immobilienpreis allein. Meistens werden Anlageimmobilien vermietet. Dabei hat man als Investor den enormen Vorteil, dass sowohl in Deutschland als auch in ganz Europa die Mietpreise praktisch nie fallen. Ganz im Gegenteil steigen die Mieten meistens durch sogenannte Wertsicherungen zumindest mit der Inflationsrate. Bei jedem Mieterwechsel wird jedoch ein neuerlicher Sprung nach oben versucht, der anschließend wieder durch eine Wertsicherung abgesichert wird.

Somit kann man sich von einer Anlageimmobilien praktisch immer eine stetig steigende Rendite erwarten. Wer jetzt denkt, dass das gar nicht zum Thema passt, hat sich geirrt. Denn genau das begründet den starken Zusammenhang zwischen dem Aktienmarkt und dem Immobilienmarkt.

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Der Zusammenhang zwischen Aktien und Immobilien auf den Punkt gebracht

In der Praxis sieht es daher so aus, dass Aktionäre wie üblich in Aktien investiert sind. Sobald es zum nächsten Börsencrash kommt oder die Aktienkurse zumindest etwas stärker fallen, werden die Aktien schnell verkauft. Damit werden zuvor gemachte Gewinne realisiert. Man bringt das Geld und den Gewinn sozusagen nach Hause.

Doch da ist das Geld jetzt und macht nichts. Zinsen auf täglich fälliges Geld liegen praktisch bei null. Daher bietet sich der Immobilienmarkt hervorragend als Ausweichmöglichkeit an, bis die Talsohle der fallenden Aktienkurse gefunden ist und alle wieder an der Börse investieren. Doch wie kann es sein, dass alle Aktionäre diesbezüglich das Gleiche machen und so den Markt nachhaltig beeinflussen?

Das ist auch nicht der Fall, nur die kleinen Einzelaktionäre beeinflussen auch weder den Aktien- noch den Immobilienmarkt. Vielmehr geht es hier um die institutionellen Anleger. Das sind große Investmentfirmen, welche Billionen von Euro für Ihre Kunden vorwiegend in Investmentfonds und teilweise auch in normalen Vermögensverwaltungen halten. Die Kunden geben diesen Bankern eine Menge Geld und verlangen, dass dieses gewinnbringend angelegt wird.

Nur wenige Fonds haben die Erlaubnis, große Mengen an Geld als Bargeld zu halten. Daher sind die Fondsmanager im Falle von stark fallenden Kursen gewissermaßen gezwungen, schnell in einen anderen Markt zu investieren. Denn einerseits ist das eine Vorgabe für die Investmentstrategie, welche sie gegenüber den Kunden einhalten müssen.

Andererseits möchten die Fondsmanager natürlich auch den jeweiligen Index schlagen, um ihre millionenschweren Prämien zu kassieren. Das ist natürlich umso leichter möglich, wenn ein Aktienkurs gerade stark fällt und der Immobilienpreis gleichzeitig leicht steigt. Augenblicklich können die Manager leicht einen Vorsprung zum Index herausarbeiten, an dem ihre Arbeit gemessen wird.

Was man daraus lernen kann

Das erklärt auch den direkten Zusammenhang zwischen dem Immobilienmarkt und dem Aktienmarkt. Beim nächsten Crash an der großen New Yorker Börse, NYSE, sollte man also bereits in Immobilien investiert haben. Denn danach werden die Preise eine Weile stärker als normal steigen und es ist der Zeitpunkt gekommen, um Immobilien zu verkaufen.

Umgekehrt sollte man sich nach einem neuen Immobilieninvestment genau dann umsehen, wenn die Aktien gerade einen richtigen Aufschwung erleben. Die Aktionäre sagen, dass die Bullen die Kurse in die Höhe wirbeln, weswegen es Bullenmarkt heißt. Jetzt ist genau der optimale Zeitpunkt gekommen, um eine Anlageimmobilie zu einem günstigen Preis zu kaufen und später vom nächsten Börsencrash zu profitieren. Andererseits ist es auch sehr gewinnbringend, Immobilieninvestments für immer zu halten.