Die deutsche Arbeitswelt krempelt den Büromarkt um. Mehr als ein Viertel aller Unternehmen stuft ihre Büroflächen als unterausgelastet ein - mit dramatischen Folgen für Vermieter und Investoren.

Hybride Arbeitsmodelle sind längst Normalität geworden. Fast vier von zehn Beschäftigten würden einen Job ohne flexible Arbeitszeiten ablehnen, zeigt die aktuelle "State of Hybrid Work 2025"-Studie von Owl Labs. Für 29 Prozent ist strikter Bürozwang sogar ein Ausschlusskriterium.

Die Konsequenzen sind messbar: 26,3 Prozent der deutschen Unternehmen bewerten ihre Büroflächen als nicht ausreichend ausgelastet, ermittelte das ifo Institut im Mai 2025. Bereits 10,3 Prozent haben reagiert und ihre Flächen reduziert. Weitere 12,5 Prozent planen diesen Schritt in den nächsten fünf Jahren.

Dienstleister kürzen am radikalsten

Besonders drastisch handeln große Dienstleistungsunternehmen. 19,2 Prozent haben bereits verkleinert, weitere 22,7 Prozent stehen vor diesem Schritt. "Der Büroimmobilienmarkt befindet sich in einem strukturellen Wandel", erklärt ifo-Forscher Simon Krause. "Unternehmen setzen verstärkt auf Effizienz, flexible Nutzung und neue Arbeitsplatzkonzepte."

Die Folgen zeigen sich in steigenden Leerständen. In den sieben größten deutschen Metropolen lag die Leerstandsquote laut JLL Research im zweiten Quartal 2025 bei 7,7 Prozent.

Qualität schlägt Quantität

Weniger Fläche bedeutet aber nicht weniger Ansprüche. Im Gegenteil: Unternehmen konzentrieren sich auf hochwertige, moderne Standorte. Eine Studie von Union Investment und dem Fraunhofer-Institut belegt die Bedeutung der Lage: 24 Prozent der Büroangestellten würden für einen besseren Standort sogar den Arbeitgeber wechseln.

Gleichzeitig werden ESG-Kriterien zum Marktfaktor. Der "Emerging Trends in Real Estate Europe 2025"-Report von PwC und dem Urban Land Institute warnt: Immobilien ohne Nachhaltigkeitszertifikate drohen Wertverluste.

Coworking-Boom als Gegenbewegung

Während traditionelle Vermieter kämpfen, erleben flexible Büroanbieter einen Aufschwung. Mehr als die Hälfte der deutschen Coworking Spaces bewertete Anfang 2025 ihre Geschäftslage als gut, zeigt eine Deskmag-Umfrage.

Berlin führt als "Hauptstadt der flexiblen Büros", gefolgt von München und Frankfurt. Neue hyperlokale Coworking-Konzepte orientieren sich dabei verstärkt an lokalen Gemeinschaften.

Gespaltener Markt mit klaren Verlierern

Die Entwicklung spaltet den Markt. Deutsche Metropolen wie München, Frankfurt und Hamburg steigen im europäischen PwC-ULI-Ranking auf - ein Zeichen ihrer Attraktivität für moderne Bürokonzepte.

Veraltete Objekte in Randlagen geraten dagegen unter enormen Druck. Für sie wird es immer schwieriger, Mieter zu finden.

Das Büro wird neu erfunden

Der Wandel geht über Flächenreduktion hinaus. Das Büro transformiert sich vom reinen Arbeitsort zum Kollaborations- und Kulturraum. Technologie und Mitarbeiterwohlbefinden bestimmen zunehmend die Immobilienwerte.

Ergonomische Ausstattung und "Biophilic Design" mit Naturelementen sind keine Extras mehr, sondern wertsteigernde Faktoren. Investoren, die diese menschzentrierten Anforderungen ernst nehmen, werden die Gewinner dieses strukturellen Wandels.