Die Bundesregierung hat den Durchbruch geschafft. Nach monatelangem Streit steht die umfassende Reform des Mietrechts. Die Mietpreisbremse wird bis 2029 verlängert und verschärft – möblierte Wohnungen können nicht mehr so leicht als Schlupfloch genutzt werden.

Mieterverbände jubeln, die Immobilienwirtschaft läuft Sturm. Der Grund: Die neuen Regeln greifen tief in den angespannten Wohnungsmarkt ein.

Mietpreisbremse wird schärfer

Das Herzstück der Reform bleibt die Mietpreisbremse. Sie begrenzt Mieten bei Neuvermietungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch die Ampel hat nachgebessert.

Bisher galten alle Wohnungen als Neubau, die nach Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Diese Regelung wird verschärft – der Stichtag rückt näher an die Gegenwart. Mehr Wohnungen fallen damit unter die Bremse.

Der Deutsche Mieterbund hatte kritisiert: Eine über zehn Jahre alte Wohnung sei kein Neubau mehr. Die Regierung folgt dieser Argumentation.

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Schluss mit Möblierungs-Tricks

Vermieter umgingen die Mietpreisbremse bisher geschickt. Sie vermieteten möbliert und verlangten hohe, intransparente Zuschläge für die Einrichtung. In Berlin werden mittlerweile über 70 Prozent der Wohnungen möbliert angeboten – oft 45 Prozent teurer als unmöblierte Vergleichsimmobilien.

Das wird jetzt schwieriger: Vermieter müssen Möblierungszuschläge im Vertrag gesondert ausweisen. Mieter können so endlich prüfen, ob die Grundmiete die erlaubte Obergrenze einhält.

Auch bei Indexmieten, die direkt an die Inflation gekoppelt sind, zieht die Regierung die Zügel an. Unvorhersehbare Mietsprünge sollen begrenzt werden.

Befristete Verträge werden eingeschränkt

Hier tobte der heftigste Koalitionsstreit. SPD und Grüne wollten sachgrundlose Befristungen komplett abschaffen, die FDP verteidigte die Vermieter-Flexibilität.

Der Kompromiss: Befristete Verträge ohne Grund bleiben möglich, werden aber erheblich eingeschränkt. Die maximale Dauer wird verkürzt, Kettenbefristungen werden erschwert.

Bei qualifizierten Zeitmietverträgen – etwa wegen Eigenbedarf oder geplanter Modernisierung – müssen Vermieter ihre Gründe künftig präziser nachweisen.

Wohnungsmarkt unter extremem Druck

Die Reform kommt zur rechten Zeit. Seit 2015 sind die Angebotsmieten in Deutschlands Großstädten um fast 50 Prozent gestiegen. In Berlin haben sie sich mehr als verdoppelt.

Gleichzeitig verfehlt Deutschland sein Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr deutlich. Der Markt steht unter extremem Druck.

Mieterverbände sehen die Verschärfungen als überfällig an. Der Deutsche Mieterbund spricht von einem "notwendigen Schutz vor Verdrängung".

Immobilienwirtschaft warnt vor Neubau-Stopp

Die Gegenseite schlägt Alarm. Haus & Grund und andere Eigentümerverbände argumentieren: Die Mietpreisbremse sei wirkungslos und schrecke Investoren ab. Private Gelder für Neubau und Modernisierung würden ausbleiben.

Ihre Befürchtung: Die Wohnungsknappheit verschärft sich langfristig, weil weniger gebaut wird. Ein Teufelskreis.

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Gesetz kommt Anfang 2026

Der Weg ist frei für das Gesetzgebungsverfahren. Nach Kabinett, Bundestag und Bundesrat könnten die neuen Regeln Anfang 2026 greifen.

Doch die Reform allein löst die Wohnungskrise nicht, darüber sind sich alle Experten einig. Der Schlüssel liegt im Neubau bezahlbarer Wohnungen. Hier steht die Politik weiter unter enormem Druck – egal welche Partei nach der nächsten Bundestagswahl regiert.