EQS-News: IMMOFINANZ im Geschäftsjahr 2022 mit starker operativer Performance in herausforderndem Umfeld (deutsch)
30.03.2023 | 17:58
IMMOFINANZ im Geschäftsjahr 2022 mit starker operativer Performance in herausforderndem Umfeld
EQS-News: IMMOFINANZ AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Immobilien
IMMOFINANZ im Geschäftsjahr 2022 mit starker operativer Performance in
herausforderndem Umfeld
30.03.2023 / 17:58 CET/CEST
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IMMOFINANZ im Geschäftsjahr 2022 mit starker operativer Performance in
herausforderndem Umfeld
* Like-for-like-Mieterlöse legten im Gesamtjahr um 8% zu
* FFO 1 um 22% auf EUR 146 Mio. verbessert
* Portfolio um 62% auf EUR 8,4 Mrd. durch Vollkonsolidierung der S IMMO
sowie Zukäufe von Retail-Immobilien ausgebaut
* Konzerngewinn mit EUR 142 Mio. trotz negativem
Immobilien-Bewertungsergebnis positiv
* Erlöse aus erfolgreichen Immobilienverkäufen werden für Rückführung von
Schulden und Reinvestitionen verwendet
* Gemäß der IMMOFINANZ-Strategie und vor dem Hintergrund anhaltender
Unsicherheiten auf den Märkten wird der Hauptversammlung vorgeschlagen,
für das Geschäftsjahr 2022 keine Dividende auszuschütten
KENNZAHLEN (IN MEUR) 2022 IN % 2021
Mieterlöse 300,2 5,4 284,7
Ergebnis aus Asset Management 226,1 7,2 211,0
Ergebnis aus Immobilienverkäufen 4,6 -82,0 25,7
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung -20,7 n. a. 18,9
Operatives Ergebnis 154,3 -26,5 210,1
EBIT 258,3 -12,7 296,0
Finanzergebnis -72,6 n. a. 90,4
Konzernergebnis 142,0 -58,9 345,8
FFO 1 (vor Steuern) 146,1 21,7 120,1
Da die Aufstockung des Anteils an der S IMMO auf 50% plus eine Aktie per
Jahresende 2022 erfolgte, wurden die Vermögenswerte und Schulden der S IMMO
per 31. Dezember 2022 in die Konsolidierung der IMMOFINANZ mit einbezogen,
die Positionen der Gewinn- und Verlustrechnung jedoch noch nicht.
Die IMMOFINANZ Group erzielte im Geschäftsjahr 2022 trotz eines
herausfordernden Umfelds operativ sehr gute Ergebnisse: Der nachhaltige FFO
1 aus dem Bestandsgeschäft verbesserte sich um 21,7%. Die Mieterlöse stiegen
um 5,4% auf EUR 300,2 Mio. und das Ergebnis aus Asset Management um 7,2% auf
EUR 226,1 Mio. Mit einer Eigenkapitalquote von 47,9% und einer konservativen
Verschuldung mit einem Netto-LTV von 40,7% verfügt der Konzern über eine
sehr solide Kapitalbasis.
Dieser starken operativen Performance standen aufgrund der aktuellen
Marktentwicklung negative Auswirkungen auf das Bewertungsergebnis entgegen.
Das Ergebnis aus der Bewertung von Bestandsimmobilien belief sich
dementsprechend auf EUR -110,5 Mio. Aus der erstmaligen Vollkonsolidierung
der S IMMO infolge der Anteilserhöhung auf 50% plus eine Aktie ergab sich
hingegen ein positiver Nettoeffekt in Höhe von EUR 55,6 Mio. Insgesamt
erwirtschaftete die IMMOFINANZ einen Konzerngewinn von EUR 142,0 Mio. bzw.
einen Gewinn je Aktie in Höhe von EUR 1,04.
"Die Qualität unserer Immobilien und stete Mieteinnahmen erweisen sich
einmal mehr als stabile Säulen in einem volatilen Umfeld. Insgesamt haben
wir sehr solide gewirtschaftet und die Widerstandsfähigkeit des
Geschäftsmodells unter Beweis gestellt. So verbesserten sich unsere
Like-for-like Mieterlöse um mehr als 8% und der nachhaltige FFO 1 um rund
22%. Darüber hinaus haben wir wichtige Wachstumsschritte gesetzt und unsere
Position als internationaler Anbieter von resilienten
Einzelhandelsimmobilien sowie innovativen Bürolösungen deutlich gestärkt.
Durch Zukäufe und Fertigstellungen, vor allem im Retail-Bereich, sowie vor
allem durch die zum Jahresende erfolgte Aufstockung unseres Anteils an der S
IMMO und die daraus resultierende Vollkonsolidierung bauten wir unser
Immobilienportfolio um mehr als 60% auf rund EUR 8,4 Mrd. aus", sagt Radka
Doehring, Vorständin der IMMOFINANZ. "Auch sind wir bei der Umsetzung
unseres Verkaufsprogramms, das rund eine Milliarde Euro umfasst, sehr gut
vorangekommen. Im Vorjahr haben wir profitable Immobilienverkäufe von rund
166 Mio. Euro getätigt. Weitere Transaktionen sind bereits in Vorbereitung."
Die Like-for-like-Mieterlöse (bereinigt um Zu- und Verkäufe sowie
Fertigstellungen) legten im 4. Quartal 2022 deutlich um 12,9% (im Vergleich
zum 4. Quartal 2021) und im Vergleich des Gesamtjahres um 8,1% zu. Der
nachhaltige FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft erhöhte sich vor allem infolge
der höheren Mieterlöse und des gesunkenen Finanzierungsaufwands deutlich um
21,7% auf EUR 146,1 Mio. Dies entspricht einem FFO 1 je Aktie von EUR 1,07.
Portfolio deutlich ausgebaut
Der Portfoliowert der IMMOFINANZ erhöhte sich vor allem durch die
Vollkonsolidierung der S IMMO sowie aufgrund von Zukäufen und
Fertigstellungen von Retail-Immobilien um 61,8% auf EUR 8,4 Mrd. und
umfasste 627 Objekte. Davon entfielen EUR 7,9 Mrd. auf Bestandsimmobilien
mit einer vermietbaren Fläche von 3,5 Mio. m². Der Vermietungsgrad des
gesamten Portfolios (inkl. S IMMO) belief sich auf 92,9%. Die Bruttorendite
des IMMOFINANZ-Bestandsportfolios (exkl. S IMMO) betrug 6,5% auf Basis der
IFRS-Mieterlöse und 6,7% auf Basis der Mietvorschreibung.
Robuste Bilanzstruktur
Die IMMOFINANZ Group wies eine robuste Bilanzstruktur mit einer
Eigenkapitalquote von 47,9% (31. Dezember 2021: 48,1%), einer Verschuldung
gemessen am Netto-Loan-to-Value von 40,7% (31. Dezember 2021: 36,7%) und
liquiden Mitteln von EUR 684,7 Mio. auf. Rund 87% der
Finanzverbindlichkeiten sind gegenüber Zinserhöhungen abgesichert.
EPRA-Substanzwert je Aktie gestärkt
Der Substanzwert EPRA NTA je Aktie erhöhte sich um 5,3% auf EUR 30,74 nach
EUR 29,19 zum 31. Dezember 2021. Der IFRS-Buchwert je Aktie verbesserte sich
trotz einer Erhöhung der Aktienanzahl auf EUR 27,47 (31. Dezember 2021: EUR
27,44).
Ausblick und Hauptversammlung
Die IMMOFINANZ setzt in ihrer Portfoliostrategie unverändert auf resiliente
und kosteneffiziente Einzelhandelsimmobilien sowie auf innovative
Bürolösungen. Mittelfristig soll das Angebot in den Kernländern weiter
ausgebaut werden. Die Verkaufspipeline im Rahmen des aktiven
Portfoliomanagements umfasst nach den erfolgreichen Transaktionen des
Vorjahres rund EUR 830 Mio. Trotz eines volatilen Marktumfelds werden auf
Sicht der nächsten Monate weitere Abschlüsse erwartet. Die Erlöse daraus
sollen für die Rückzahlung von Schulden verwendet oder in Immobilien
reinvestiert werden.
Gemäß dieser Strategie werden der Vorstand und der Aufsichtsrat der
IMMOFINANZ der ordentlichen Hauptversammlung vorschlagen, für das
Geschäftsjahr 2022 keine Dividende auszuschütten und die Mittel für die
Bilanzstärkung zu verwenden. Die ordentliche Hauptversammlung der IMMOFINANZ
findet am 3. Mai 2023 statt und wird als virtuelle Hauptversammlung gemäß
der geltenden Covid-19-Verordnung abgehalten.
Gemeinsam mit der S IMMO und mit Unterstützung durch die CPIPG werden 2023
weitere Synergien und Effizienzsteigerungen identifiziert, die die
Transparenz und die Rentabilität für alle Stakeholder verbessern sollen.
Da die Zinserhöhungen der Notenbanken noch nicht den Höhepunkt erreicht
haben dürften und die geopolitischen Unsicherheiten anhalten, sind die
daraus resultierenden Auswirkungen, unter anderem auf die Entwicklung der
Finanzierungskosten und die Marktpreise der Immobilien, nicht abschließend
zu beurteilen. Insgesamt sieht sich die IMMOFINANZ mit ihren flexiblen und
resilienten Immobilienprodukten auch für ein mit höheren Unsicherheiten
behaftetes Umfeld gut positioniert.
Ergebnisentwicklung im Detail
Die Mieterlöse der IMMOFINANZ erhöhten sich im Geschäftsjahr 2022 um 5,4%
auf EUR 300,2 Mio. Nachdem der Vergleichswert 2021 von einer einmaligen
Abschlagszahlung eines Großmieters in Höhe von EUR 6,7 Mio. positiv
beeinflusst worden war, lag das bereinigte Wachstum sogar bei 8,0%.
Verantwortlich dafür waren neben der sehr guten Entwicklung der
Like-for-like-Mieterlöse die Zukäufe von Retail-Immobilen sowie die
Fertigstellung von Projektentwicklungen, die den im Berichtszeitraum
erfolgten Verkauf von Immobilien mehr als wettmachten. Die
Like-for-like-Mieterlöse (bereinigt um Zu- und Verkäufe sowie
Fertigstellungen) legten im 4. Quartal 2022 deutlich um 12,9% (im Vergleich
zum 4. Quartal 2021) und im Vergleich des Gesamtjahres um 8,1% zu.
Die Immobilienaufwendungen sanken um 2,1% auf EUR -60,1 Mio. Die darin
enthaltenen Mietforderungsabschreibungen reduzierten sich auf EUR -2,4 Mio.
(2021: EUR -11,9 Mio.). Mit diesen hatte die IMMOFINANZ ihre Mieter während
pandemiebedingter Schließungsphasen in den Jahren 2020 und 2021 unterstützt.
Die Instandhaltungsaufwendungen in die Immobilien erhöhten sich auf EUR
-21,8 Mio. (2021: EUR -17,3 Mio.). Das Ergebnis aus Asset Management stieg
somit um 7,2% auf EUR 226,1 Mio. (2021: EUR 211,0 Mio.).
Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen lag bei EUR 4,6 Mio. (2021: EUR 25,7
Mio.) und war vor allem von der im 2. Quartal 2022 getätigten vollständigen
Wertberichtigung einer Kaufpreisforderung in Höhe von EUR -12,9 Mio. aus
Russland belastet. Insgesamt erreichten die Immobilienverkäufe ein Volumen
von EUR 165,6 Mio. Dabei handelte es sich vor allem um Bürogebäude in Prag
und Wien sowie um nicht strategiekonforme Grundstücke in der Türkei.
Bereinigt um die Russland-Wertberichtigung betrug die Verkaufsmarge rund
10,6%. Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung betrug EUR -20,7 Mio.
(2021: EUR 18,9 Mio.) und reflektiert die Marktentwicklung sowie gestiegene
Baukosten.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich - getrieben von
Einmaleffekten - auf EUR -66,1 Mio. (2021: EUR -47,7 Mio.). Im Wesentlichen
bestanden diese Einmaleffekte aus Beraterkosten im Zusammenhang mit
Angeboten zur Übernahme der IMMOFINANZ durch die CPI Property Group und die
S IMMO sowie aus Aufwendungen für das Ausscheiden von zwei
Vorstandsmitgliedern und für Digitalisierungsmaßnahmen. Das operative
Ergebnis lag damit bei EUR 154,3 Mio. (2021: EUR 210,1 Mio.).
Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien spiegelt die allgemeine
Marktentwicklung wider. Es belief sich auf EUR -110,5 Mio. (2021: EUR 86,2
Mio.). Die im Berichtszeitraum gebuchten Wertminderungen entsprachen rund
2,1% der Bestandsimmobilien der IMMOFINANZ per Ende 2022. Gegenläufig wirkte
ein positiver Ergebniseffekt aus der erstmaligen Vollkonsolidierung des
Anteils an der S IMMO mit EUR 214,6 Mio. (siehe dazu auch Ergebniseinfluss
der S IMMO auf das Finanzergebnis). Das Bewertungsergebnis aus
Bestandsimmobilien und Firmenwerte belief sich somit auf insgesamt EUR 104,0
Mio. nach EUR 85,9 Mio. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)
betrug EUR 258,3 Mio. (2021: EUR 296,0 Mio.).
Der Finanzierungsaufwand verringerte sich um 4,1% auf EUR -77,8 Mio. (2021:
EUR -81,1 Mio.). Geringere Zinszahlungen für Anleihen (vor allem infolge des
Kontrollwechsels und damit verbundener Rückzahlungen und Wandlungen) wurden
dabei teilweise von marktüblich gestiegenen Konditionen für
Immobilienfinanzierungen ausgeglichen. Das deutlich verbesserte sonstige
Finanzergebnis in Höhe von EUR 149,1 Mio. (2021: EUR 29,3 Mio.) resultierte
aus der positiven Bewertung von Zinsderivaten (EUR 156,7 Mio.) aufgrund
gestiegener langfristiger Zinssätze und unterstreicht damit die effektive
Absicherungspolitik der IMMOFINANZ. Gegenläufig wirkte ein Aufwand von EUR
-5,6 Mio. für den Rückkauf von Unternehmensanleihen zu 101% des Nennbetrags
infolge des Kontrollwechsels.
Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen
beliefen sich auf EUR -151,9 Mio. (2021: EUR 139,8 Mio.). Sie resultierten
überwiegend aus der letztmaligen Bewertung des Equity-Anteils an der S IMMO
zum beizulegenden Zeitwert. Insgesamt ergab sich somit ein positiver
Nettoeffekt aus der Einbeziehung der S IMMO in Höhe von EUR 55,6 Mio.
(Bewertungsergebnis Firmenwerte und Kaufpreisanpassungen in Höhe von EUR
214,6 Mio. und der auf die S IMMO entfallende Ergebnisanteil nach der
Equity-Methode von EUR -159,0 Mio.) Das Finanzergebnis lag somit bei EUR
-72,6 Mio. (2021: EUR 90,4 Mio.).
Das Ergebnis vor Ertragsteuern betrug EUR 185,7 Mio. (2021: EUR 386,3 Mio.).
Die Ertragsteuern erhöhten sich leicht auf EUR -43,7 Mio. (2021: EUR -40,5
Mio.). Das Konzernergebnis lag bei EUR 142,0 Mio. (2021: EUR 345,8 Mio.).
Dies entspricht einem Ergebnis je Aktie* von EUR 1,04 (2021: EUR 2,59).
Der Bericht der IMMOFINANZ AG zum Geschäftsjahr 2022 zum Stichtag 31.
Dezember ist auf der Website des Unternehmens unter
https://immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab 30. März 2023
abrufbar.
*Anzahl der berücksichtigten Aktien für 2022: 136.866.509 und Anzahl der
berücksichtigten Aktien für 2021: 137.069.884
Über die IMMOFINANZ
Die IMMOFINANZ Group ist ein gewerblicher Immobilienkonzern und fokussiert
ihre Aktivitäten auf die Segmente Büro und Einzelhandel in acht Kernmärkten
in Europa: Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei, Ungarn,
Rumänien und die Adriatic-Region. Zum Kerngeschäft zählen die
Bewirtschaftung und die Entwicklung von Immobilien. Dabei setzt die
IMMOFINANZ auf ihre etablierten Immobilienmarken STOP SHOP (Einzelhandel),
VIVO! (Einzelhandel) und myhive (Büro) sowie auf komplementäre Produkte und
Portfolios, wie jenes der S IMMO. Die IMMOFINANZ hat ihre Beteiligung an der
S IMMO Ende 2022 auf 50% plus 1 Aktie erhöht und konsolidiert diese
Gesellschaft nun voll. Die IMMOFINANZ Group besitzt ein Immobilienvermögen
von rund EUR 8,4 Mrd., das sich auf rund 630 Objekte verteilt. Das
Unternehmen ist an den Börsen Wien (Leitindex ATX) und Warschau gelistet.
Weitere Information: https://www.immofinanz.com
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Warschau, Wiener Börse (Amtlicher Handel)
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