Swiss Prime Site: Gute operative Resultate 2022

Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Immobilien

Swiss Prime Site: Gute operative Resultate 2022

09.02.2023 / 06:56 CET/CEST

Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

MEDIENMITTEILUNG

Zug, 9. Februar 2023

* Steigende Mieterträge um +1.9% (L4L) und Senkung des Leerstands auf 4.3%

* Organisches Wachstum im Asset Management um CHF 1.8 Mrd. auf CHF 7.7

Mrd. AuM

* Anstieg des FFO I pro Aktie um +6.2% auf CHF 4.26 und Erhöhung

Ausschüttung auf CHF 3.40

* Stabiler Ausblick

Swiss Prime Site kann das Geschäftsjahr 2022 erfolgreich abschliessen und

wiederum eine gute operative Leistung vorweisen. Dabei wuchs das Segment

Dienstleistungen nach der Integration der Akara-Gruppe in die Swiss Prime

Site Solutions überproportional auf total CHF 7.7 Mrd (AuM). Wie erwartet

sank die Leerstandsquote nochmals und betrug per Ende 2022 tiefe 4.3%; dies

bei um 1.9% gestiegenen Mieterträgen (like-for-like). Das FFO I-Wachstum von

6.2% pro Aktie unterstreicht in Summe diese guten Resultate.

Drei ausserordentliche Faktoren haben sich 2022 auf die Kennzahlen

ausgewirkt. Erstens erstellen wir die Konzernrechnung neu nach dem

internationalen Rechnungslegungsstandard IFRS und haben die Werte des

Vorjahres entsprechend angepasst. Zweitens haben wir Anfang Jahr die

Akara-Gruppe in unseren Konsolidierungskreis integriert. Drittens haben wir

auf Basis des sich verändernden Marktumfelds mit neuen Einkaufsgewohnheiten

und entsprechend ungewissem Ausblick für Jelmoli entschieden, das Gebäude

umzubauen, um es künftig als gemischt genutzte moderne Büro- und

Retailimmobilie zu repositionieren und zukunftsfähig zu machen. Wir werden

das Warenhaus entsprechend ab Ende 2024 nicht mehr selbst betreiben. In

diesem Zusammenhang haben wir Wertminderungen auf das Warenlager, den

Sachanlagen - wie beispielsweise die spezifische Verkaufsausstattung - und

der IT vorgenommen, welche sich auf CHF 34.3 Mio. beliefen. Zusammen mit

weiteren Wertminderungen auf Software, summierten sich die nicht

zahlungswirksamen Sondereffekte auf insgesamt CHF 41.1 Mio. Adjustiert um

diese Sondereffekte belief sich der vergleichbare EBIT auf CHF 430.7 Mio.

[CHF 404.8 Mio.]. Dies entspricht einer erfreulichen Steigerung von 6%

gegenüber 2021.

Steigende Mieterträge und gutes Resultat aus dem Capital Recycling

Der positive Geschäftsgang der Swiss Prime Site-Gruppe zeigt sich deutlich

in der ansprechenden Entwicklung des Betriebsertrags. Dieser stieg um 3.3%

auf CHF 774.4 Mio. Zu diesem erfreulichen Ergebnis haben beide Segmente

beigetragen. Die Basis für die steigenden Mieterträge des Segments

Immobilien wurde mit einem starken Neu- und Wiedervermietungsergebnis von

172 000 m2 im eigenen Portfolio gelegt. Zum Anstieg des Ertrags aus

Vermietung um 1.1% auf CHF 431.3 Mio. (+1.9% auf vergleichbarer Basis)

führten verbesserte Mietkonditionen und der nochmalige Abbau des Leerstands

auf 4.3% [4.6%]. Der WAULT blieb stabil bei 5.3 Jahren [5.6 Jahre]. Das

überzeugende Resultat aus Neu- und Wiedervermietungen unterstreicht die hohe

Qualität der Immobilien innerhalb unseres Portfolios und damit

zusammenhängend die hohe Nachfrage nach modernen, flexiblen und hochwertigen

Büro- und Gewerbeflächen an Premium-Lagen. Dabei konnten wir Mieterträge,

welche aufgrund von Modernisierungsprojekten (z. B. Müllerstrasse Zürich)

oder im Rahmen unseres Capital Recyclings 2021 weggefallen waren,

überkompensieren. Im Rahmen unserer Strategie, das Immobilienportfolio

weiter zu fokussieren, haben wir verschiedene kleinere Bestandsobjekte, ein

Portfolio aus mehreren Retail-Liegenschaften in der Westschweiz sowie das

letzte Haus des Grossprojekts «Espace Tourbillon» in Genf, mit einem

Gesamterlös von über CHF 317 Mio. veräussert. Daraus resultierte ein

attraktiver Verkaufsgewinn von CHF 51 Mio. [CHF 40 Mio.]. In Übereinstimmung

mit unseren Zielen des Capital Recyclings wurden die Verkaufserlöse in die

Projektpipeline investiert. Zudem haben wir drei attraktive und mit viel

Potenzial ausgestattete Entwicklungsprojekte in den Städten Zürich

(Oerlikon), Basel (Steinenvorstadt) und Bern (Wankdorf) gekauft. Dadurch

wird unser Immobilienportfolio in Zukunft weiter an Attraktivität gewinnen.

Stabile Neubewertungen im Vergleich zum 1. Halbjahr

Das Bewertungsresultat zeigte sich mit CHF 169.7 Mio. gegenüber dem 1.

Halbjahr 2022 stabil, jedoch unter dem Jahr 2021 [CHF 301.9 Mio.]. Hier

zeigt sich das Ende der «Yield Compression», also der Reduktion der

Ankaufsrenditen und entsprechend den Diskontsätzen der letzten Jahre, im

Zuge der neu aufgekommenen Inflation und Erhöhung der Leitzinsen. Aufgrund

der dynamischen Entwicklung der Mieten mit einem Wachstum auf vergleichbarer

Basis von 1.9% sowie der weiteren Reduktion des Leerstands konnten wir

jedoch auch dieses Jahr eine Erhöhung der Immobilienwerte realisieren.

Letztere Effekte machen rund 50% der Neubewertungen von 2022 aus. Die

Nettoobjektrendite unseres Immobilienportfolios blieb trotz des

Bewertungseffekts praktisch unverändert bei 3.1% [3.2%] weiterhin attraktiv

mit einer breit gestreuten und ökonomisch starken Mieterbasis.

Starkes Wachstum im Asset Management

Swiss Prime Site Solutions fokussierte sich 2022 mit ihrem

«Asset-Light-Geschäftsmodell» in den drei Bereichen Immobilienfonds,

Anlagestiftungen sowie Pensionskassenmandate ausschliesslich auf

nichtkotierte Produkte für qualifizierte Schweizer Anleger. Die

Dienstleistungen erfreuen sich auch im aktuellen Börsen- und

Wirtschaftsumfeld einer guten Nachfrage. Dies widerspiegelt sich in der

Erweiterung des Kundenstamms um rund 10% gegenüber dem Vorjahr und dem

Neugeldzufluss von rund CHF 600 Mio. Damit sowie mit direkten Mandaten

konnten wir die Assets under Management gegenüber dem Vorjahr deutlich um

113% auf CHF 7.7 Mrd. [CHF 3.6 Mrd.] steigern. Zum Wachstum trugen alle drei

Bereiche gleichsam bei. Die Zunahme des Ertrags aus Asset Management um

185.6% auf CHF 52.0 Mio. ist einerseits auf die Integration der Akara-Gruppe

zurückzuführen. Andererseits wuchs das Geschäft organisch um rund CHF 1.8

Mrd. (AuM) und trug damit deutlich zur Erhöhung der Erträge bei. Der Anteil

der wiederkehrenden Erträge bei Swiss Prime Site Solutions betrug trotz des

starken Wachstums 63%. Die Mitte Jahr erfolgte Integration der Akara-Gruppe

wird weitere Skaleneffekte und Effizienzgewinne mit sich bringen. Der EBIT

erreichte mit CHF 30.0 Mio. [CHF 8.6 Mio.] das angepeilte Ziel. Die

EBIT-Marge von 58% [47%] erhöhte sich dank stabiler Kosten (hauptsächlich

Personalkosten) deutlich.

Aktives Kostenmanagement und Steigerung EBIT vor Neubewertungen und Effekten

Die Zunahme der Kosten gegenüber dem Vorjahr ist zur Hauptsache auf die

Integration der Akara-Gruppe sowie die bereits erwähnten Sondereffekte

zurückzuführen. Unter Ausklammerung dieser Effekte bewährte sich unsere

strenge Kostenkontrolle. Der Gruppen-EBIT vor Neubewertungen und

Sondereffekten erhöhte sich um 6.4% und erreichte CHF 430.7 Mio. [CHF 404.8

Mio.]. Ohne Adjustierung erreichte der EBIT CHF 389.6 Mio.

Neue Finanzierungsstrategie zeigt deutliche Wirkung

Die Ende 2021 definierte und umgesetzte neue Finanzierungsstrategie

entfaltete im Verlauf des Geschäftsjahres die erwarteten positiven Effekte.

Der Finanzierungsaufwand (netto) betrug CHF 44.7 Mio. [CHF 73.1 Mio.]. Der

durchschnittliche Zinssatz auf dem aufgenommenen Fremdkapital stieg leicht

auf 0.9% [0.8%]. Das aktuelle Umfeld und die Zinswende zeigen eindeutig die

Richtigkeit der Diversifizierung unserer Finanzierungsquellen. Um das

Fälligkeitsprofil weiter zu optimieren, wurden die Konsortialkredite im 2.

Halbjahr 2022 um ein weiteres Jahr verlängert. Die durchschnittliche

Laufzeit unserer Finanzverbindlichkeiten beträgt damit komfortable 5.0 Jahre

[5.8 Jahre]. Unter dem Strich resultierte 2022 trotz der Sondereffekte ein

Gewinn vor Neubewertungen von CHF 300.6 Mio. [CHF 293.7 Mio.]. Dies

entspricht einer erwirtschafteten Eigenkapitalrendite (ROE) vor

Neubewertungen von 4.7% [4.8%].

Anstieg des Net Asset Value und Reduktion des LTV

Der innere Wert beziehungsweise der Net Asset Value (NAV) pro Aktie erhöhte

sich auf CHF 102.96 oder um 1.7% gegenüber dem Vorjahr [CHF 101.22]. Der für

die Dividendenfähigkeit wichtige FFO I erreichte per Ende 2022 CHF 4.26 pro

Aktie und erhöhte sich damit um 6.2% gegenüber dem Vorjahr [CHF 4.01]. Dies

erlaubt es uns auf Basis unserer Dividendenpolitik, der Generalversammlung

eine Erhöhung der Dividende auf CHF 3.40 vorzuschlagen. Basierend darauf

beträgt die Ausschüttungsquote konservative 80%. Mit einer Eigenkapitalquote

von 47.7% [47.5%] und einem deutlich verbesserten LTV-Wert von 38.9% [40.2%]

mit diversen Kapitalmarkt- und Bankfinanzierungen sehen wir uns sehr solide

und breit für die Zukunft finanziert.

Nachhaltigkeit im Fokus

2022 haben wir konsequent unsere Nachhaltigkeitsstrategie weiterverfolgt und

signifikante Fortschritte im Portfolio und in der Finanzierung erreicht.

Unser Ziel 75% der Flächen unseres Porftolios mit einem anerkannten

Nachhaltigkeitsstandard zertifizieren zu lassen, haben wir erfüllt. Darüber

hinaus konnten wir die CO2-Intensität um 14% reduzieren. Entsprechend

unseren Fortschritten verbesserten sich ebenfalls unsere

Nachhaltigkeitsratings von externen Agenturen (z.B. GRESB, Sustainalytics).

Aufseiten Unternehmensfinanzierung haben wir ein «Green Finance Programm» in

unsere Strategie eingeführt. Diese sieht vor, dass alle neuen Finanzierungen

als «Grün» klassifiziert und extern validiert werden.

Umbau des Jelmoli-Hauses

Das traditionsreiche Gebäude in der Zürcher Innenstadt wird ab Anfang 2025

voraussichtlich während zwei Jahren umgebaut. Danach werden in den unteren

Geschossen neu gestaltete, hochwertige Retailflächen mit rund 10 000 m2 zur

Verfügung stehen. Dafür kommen sowohl bestehende Mieter als auch neue Marken

und Formate in Frage. Der zweijährige Umbau stellt sicher, dass das

Jelmoli-Haus auch in Zukunft eine der grössten und attraktivsten

Einkaufsdestinationen an der Zürcher Bahnhofstrasse bleibt. Ein Teil der

Obergeschosse wird zu erstklassigen Büroflächen transformiert und um

öffentliche Nutzungen wie Fitness oder Gastronomie ergänzt. Entsprechend

wird Swiss Prime Site das Jelmoli-Haus ab 2027 in neuer Form auf dem Markt

positionieren und nicht mehr selbst weiterbetreiben.

Anträge an die Generalversammlung 2023

Der Verwaltungsrat schlägt an der ordentlichen Generalversammlung vom 21.

März 2023 den Aktionären eine Ausschüttung von CHF 3.40 pro Aktie vor (+5

Rappen ggü 2022) vor. Die Ausschüttung erfolgt je zur Hälfte als eine

ordentliche Dividende (abz. 35% VSt.) und als Ausschüttung aus den

Kapitalreserven (steuerfrei) - beide mit Valuta 30. März 2022. Weiter

schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung Reto Conrad neu zur Wahl

ins Gremium vor. Ebenso ist vorgesehen die Statuten entsprechend der

Aktienrechtsrechtsreform anzupassen.

Stabiler Ausblick

Mit unserem marktführenden Angebot blicken wir mit Zuversicht in die

unmittelbare Zukunft. Unsere Erwartung basiert auf unseren qualitativ

hochwertigen Immobilien an besten Lagen und unserem erfolgreichen Asset

Management-Geschäft, welches ohne signifikanten Kapitaleinsatz wachsen kann.

Die umsichtige Capital Recycling-Strategie und die vorausschauende

Refinanzierung in den letzten 18 Monaten haben unsere Bilanz deutlich

gestärkt und machen unser Geschäftsmodell resilienter gegenüber kommenden

Herausforderungen. Nach unseren Verkäufen im Rahmen des Capital Recycling

und den laufenden Indexanpassungen rechnen wir für das Geschäftsjahr 2023

mit einem marginal ansteigenden Mietertrag bei graduell steigenden

Finanzierungskosten. So erwarten wir, dass der FFO I 2023 in etwa stabil

bleiben wird. Nach Fertigstellung und Inbetriebnahme der weit

fortgeschrittenen Projektentwicklungen in Zürich (Müllerstrasse), Altstetten

(JED) und Basel (Stücki Park) dürfte der FFO I im Jahr 2024 wiederum spürbar

steigen.

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Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss

Media Relations, Mladen Tomic

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