Ein stabiles Umfeld für hochwertige Immobilien (prime assets) und die Immobilienmärkte in Deutschland, Österreich und Polen und Transaktionsvolumina, die etwas unter den erholten Werten aus 2011 liegen und primär das Prime Segment betroffen - das erwarten die Analysten der Baader Bank in ihrem aktuellen Immobiliensektor-Report für 2012. Ein restriktiveres Finanzierungsumfeld und nach wie vor hohe Kursabschläge zum NAV werden allerdings das Wachstumspotenzial beschränken. „Selbst wenn die Unternehmen in der Lage und willens sind, ihre Verschuldung zu gestiegenen Kosten zu erhöhen, wird das wohl nicht von den Investoren goutiert werden. Wir würden einen anhaltenden Schuldenabbau anstelle verwässernder Kapitalerhöhungen oder aggressiver Akquisitionen begrüssen“, schreiben die Analysten Andre Remke und Christine Reitsamer. Die Bank hat mit diesem Sektorreport auch die angekündigte Coverage für österreichische Aktien aufgenommen - und zwar für die vier Immos Atrium, CA Immo, conwert und Immofinanz. Insgesamt werden jetzt 15 Immos in Deutschland und Östererich gecovert. Die Kursabschläge zum NAV für die deutschen Immoaktien haben sich zuletzt wieder auf 40% ausgeweitet, jene für Österreich auf 47%. Zu den Favoriten zählen für die Baader Bank die Aktien von Deutsche Wohnen, GSW, TAG, Atrium, CA Immo, DIC Asset, VIB Vermögen und als Turnaround-Stories IVG and Prime Office. Das grösste Kurspotenzial im Austro-Universum hat für die Analysten CA Immo mit rund 44% (Kursziel: 11,4 Euro), gefolgt von Atrium mit 16% und Kursziel 4,3 Euro. Immofinanz hat mit 2,3% (Kursziel 2,7 Euro) derzeit kaum Potenzial, conwert wird rund 8% nach oben (Kursziel 9 Euro) eingeräumt. Die Baader Bank geht in ihrer Initial Coverage zur Immofinanz von einem rückläufigen Net Asset Value (NAV) aus. Die Dividendenzahlung für 2012/13 werde voraussichtlich über dem Gewinn liegen, was zu einem NAV-Rückgang führt, schreibt Analystin Christine Reitsamer in ihrer Initial Coverage. Im Detail erwartet sie für 2012/13 einen NAV von 4,65 Euro (nach 4,77 Euro für 2011/12) und einen Gewinn von nur 0,03 Euro je Aktie (nach erwarteten 0,32 Euro für das noch laufende Geschäftsjahr). Laut Reitsamer wird im Geschäftsjahr 2012/13 vor allem ein negatives Bewertungsergebnis in Höhe von rund 200 Mio. Euro zu einem deutlich geringeren Gewinn (erwartet werden 37,2 Mio. Euro nach 363 Mio. Euro für 2011/12) führen. Im ersten Halbjahr 2011/12 wies die Immofinanz (inklusive positver FX-Effekte von 267 Mio. Euro) ein positives Neubewertungsergebnis von 402 Mio. Euro aus. Die Analystin erwartet, dass die Immobilienbewerter 2012 vorsichtiger werden, vor allem für jene Segmente, in denen die Leerstandsraten zuletzt gestiegen sind. "Positiv ist allerdings zu vermerken, dass es ein Aufwärtspotenzial für die Retail-Assets in Polen und Russland besteht", so die Analystin. Weiters geht sie davon aus, dass die Immofinanz ihr Ziel für Immobilienverkäufe nicht erfüllen kann. Das Unternehmen habe Immobilien mit einem Buchwert von rund 1,7 Mrd. Euro auf der Verkaufsliste bis 2014/15. Rund 60% davon seien opportunistische Verkäufe bzw. Portfolio-Optimierungen, der Rest entfällt auf Assets in Nicht-Kernbereichen bzw. -regionen (wie Bosnien, Kroatien, Frankreich, Italien, Serbien, Ukraine, US). "Da diese Nicht-Kern-Regionen in den kommenden Jahren schwierige Verkaufsmärkte bleiben sollten, erwarten wir nicht, dass die Immofinanz alle Immobilien auf ihrer Liste verkaufen kann". Reitsamer setzt daher Verkäufe von 1,1 Mrd. Euro - mit einer Marge von um die 10%. Die grösste Stärke der Immofinanz sei die gute Cash-Generierung (dank niedriger Finanzierungskosten), die eine attraktive Dividende ermöglicht. "Die Finanzierungskosten dürften aber in den kommenden drei Jahren steigen, da die Banken ihre Margen erhöhen". Das umfangreiche Portfolio sei ebenfalls ein Schwachpunkt, da sich der Investor damit nicht auf eine bestimmte Region oder einen Immobiliensektor konzentrieren könne. Mit Blick auf die Dividende sei hervorzuheben, dass die Immofinanz - im Gegensatz zu anderen österreichischen Immounternehmen - über genügend Reserven im Einzelabschluss verfügt, um eine nachhaltige Dividende zu bezahlen. Die Baader Bank stuft die Immofinanz mit Hold und Kursziel 2,7 Euro ein. Für 2011/12 beträgt der bereinigte NAV laut Baader Bank 4,77 Euro. In der Kalkulation berücksichtig sind passive latente Steuern von 0,39 Euro je Aktie, der Goodwill (0,19 Euro) wird abgezogen, ebenso 0,17 Euro per Aktie für ein günstiges Darlehen der öffentlichen Hand. Im Bewertungsmodell kommt dem NAV schlussendlich eine Gewichtung von 40% zu.