Ich habe mich in den letzten Monaten immer wieder mit der Vonovia (WKN: A1ML7J)-Aktie beschäftigt. Grundsätzlich finde ich dieses Unternehmen – und das zugrunde liegende Geschäftsmodell – ziemlich interessant.

Trotzdem werde ich erst mal nicht in die Vonovia-Aktie investieren.

Der Hauptgrund hierfür ist nicht etwa das linkspolitisch getriebene Säbelrasseln – die Stichworte lauten hier Mietpreisbremse und Enteignungen. Das würde mich nicht besonders stören.

Ich denke aber, dass heute schlichtweg nicht der richtige Zeitpunkt ist, um sich die Vonovia-Aktie ins Depot zu legen.

Wohnimmobilien sind ein zyklisches Geschäft

Schaut man sich den Wohnungsmarkt der vergangenen Jahrzehnte an, dann wird schnell klar: Wohnimmobilien sind ein zyklisches Geschäft. Es gibt immer wieder Auf und Abs – kontinuierliche Entwicklung: Fehlanzeige! Die entscheidende Frage: An welcher Stelle des Zyklus befinden wir uns gerade?

Laut eines Berichts der Bundesbank sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland zwischen 2004 und 2008 leicht gesunken. Das war sicher keine ausgeprägte Depression – aber doch ein Tiefpunkt im Zyklus.

Zwischen 2008 und 2011 sind die Preise dann leicht gestiegen – der Markt hat sich langsam von seinem Tiefpunkt erholt. Übrigens: Erst im Jahr 2011 erreichten die Preise wieder das 2004er-Niveau – der Glaube, dass Immobilien kontinuierlich im Wert steigen, ist so also definitiv nicht richtig.

Was dann folgte, kann man getrost als Preisexplosion am deutschen Wohnimmobilienmarkt bezeichnen: In nur sechs Jahren legten die Preise in Gesamtdeutschland um mehr als 40 % zu. In unseren sieben Großstädten waren es sogar mehr als 65 %.

In welcher Phase wir uns gerade befinden

Alleine diese Entwicklung deutet an, dass wir uns in einem Immobilienboom befinden könnten – und uns somit nahe am Scheitelpunkt des Zyklus befinden. Die Entwicklung der Mieten untermauert diese Vermutung.

Quelle: deutschlandinzahlen.de

Zwar sind die Mieten bei Weitem nicht so schnell gestiegen wie die Kaufpreise – keine Frage. Aber: Zwischen 2011 und 2018 sind die Mieten verglichen mit den vorherigen acht Jahren um mehr als das Dreifache erhöht worden.

Wir können also zusammenfassen, dass a) die Kaufpreise in den letzten acht Jahren explodiert sind und b) auch die Mieten extrem stark gestiegen sind – beides gilt insbesondere für unsere Großstädte. Und beides sind in meinen Augen starke Anzeichen für einen Boom am deutschen Wohnimmobilienmarkt.

Was das für die Vonovia-Aktie bedeutet

Klar – dieser Boom kann durchaus noch weitergehen. Vielleicht ein Jahr, vielleicht auch drei – ich weiß es nicht. Und ich möchte mich an dieser Stelle auch nicht als Crashprophet versuchen. Uns Investoren sollte aber klar sein, dass ein Einstieg während eines Booms unsere Rendite nicht unerheblich schmälern könnte – genau dieses Risiko sehe ich derzeit bei Vonovia.

Insbesondere, da das deutsche Vonovia-Portfolio fast zur Hälfte aus den besonders stark boomenden Städten Berlin, Hamburg, München, Stuttgart und den Städten des Rhein-Main-Gebiets besteht – 44,7 % des Verkehrswertes entfallen auf diese Top-Standorte.

Doch gerade hier ist das Risiko fallender Immobilienpreise beziehungsweise stagnierender Mieten nach der Kauf- und Mietpreisexplosion der letzten Jahre besonders hoch. Mögliche Auslöser für das Ende des Booms gibt es einige: steigende Zinsen, der Beginn einer Rezession, Arbeitsplatzabbau oder regionale, wirtschaftliche Problem – all das kann dem derzeit florierenden Geschäft mit Wohnimmobilien ein jähes Ende bereiten.

Ich glaube nicht, dass Vonovia am Ende des Immobilienbooms zerbrechen würde. Aber ich investiere nur ungern in ein Unternehmen aus einer zyklischen Branche, das sich gerade nahe dem Scheitelpunkt eines Booms befindet.

Mein Fazit fällt daher wie folgt aus: Es würde mich überraschen, wenn die Vonovia-Aktie nicht irgendwann einmal in meinem Depot landen würde – aber im heutigen Umfeld werde ich sie mir definitiv nicht kaufen.

Thomas Brantl besitzt keine der erwähnten Aktien. The Motley Fool besitzt keine der erwähnten Aktien.

Motley Fool Deutschland 2019