Der UniImmo Deutschland, verwaltet von Union Fondsgesellschaft, zugehörig zum Volks- und Raiffeisenbankverbund, ist ein schönes Beispiel: Der offene Immobilienfonds verwaltet derzeit ein Volumen von gut 14 Milliarden Anlegergeldern und investiert dieses aktuell zu 53 Prozent in Büroimmobilien, zu 32 Prozent in Einzelhandelsimmobilien und immerhin 12 Prozent in Hotelimmobilien. In den Verkaufsprospekten wird hierbei ein Risikoprofil von 1 (sehr konservativ) angegeben, letztlich basierend auf historischen Daten. Aber ist dem wirklich so? Sollten offene Immobilienfonds im Bereich der konservativen Anlage anzusiedeln sein?

Jein: Durch die stetigen Zuflüsse von neuen Anlagegeldern der letzten Jahre hat das Fondsmanagement sicherlich viel richtig gemacht und die Fremdkapitalquote auf ein absolutes Mindestmaß reduziert. Da sich Immobilien häufig durch Illiquidität auszeichnen und Transaktionen einen langen Vorlauf benötigen, konnten durch die Reduzierung der Fremdkapitalquote die fälligen Strafzinsen bei den Banken vermindert werden.

Leider wird sich der fehlende Fremdkapitalhebel bemerkbar machen in den zu erwartenden, zukünftigen Renditen. Diese werden sicherlich flacher ausfallen als in der Vergangenheit, wenn kein Einsatz von Immobilienkrediten mit Zinssätzen von 0,5-0,8% in die Gesamtrenditeberechnung mehr einfließt.

Aber macht dies offene Immobilienfonds gleich unattraktiv? Denn die historischen Renditen sind durchaus beeindruckend. Der UniImmo-Fonds Deutschland existiert seit 1966 und hat von wenigen Ausnahmen abgesehen, eine kontinuierliche Wertsteigerung vorzuweisen.

Was soll da schon schief gehen?

Es gibt durchaus Indikatoren, dass die politischen Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie dem schleichenden Trend zum mobilen Arbeiten, dem Home-Office, einen entscheidenden Schub verliehen haben. Fast täglich liest man derzeit von Betriebsvereinbarungen, bei denen Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen in Unternehmen ein großes Zeitfenster mit einer Tätigkeit außerhalb des Büros ermöglicht wird.

Mitte September 2021 kündigte die Wüstenrot-Gruppe an, den Standort Ludwigsburg mit immerhin 800 Mitarbeitern in den Standort Kornwestheim zu integrieren. Die Verringerung von festen Arbeitsplätzen zu Gunsten von geteilten Büroarbeitsplätzen hilft es vielen Unternehmen statt bisher rund 1,1 Arbeitsplätzen nur noch rund 0,7 Arbeitsplätze pro Mitarbeiter vorzuhalten.

Mit einer entsprechenden Verringerung der Bürokapazitäten. Dies können sich die Immobilien-Maklerhäuser noch so schön reden, die immer davon sprechen, dass dafür Gemeinschaftsflächen geschaffen werden. Fakt ist doch eher, dass Besprechungen mit Kundschaft und Projektpartnern zunehmend digital verläuft, und dementsprechend auch Gemeinschaftsflächen weniger genutzt werden sollten. Wer einmal eine ähnliche Besprechung digital und real geführt hat, wird feststellen, dass digital viel Soziales verloren geht, dafür aber die Effizienz von Besprechungen durchaus zunimmt. Es kommt daher auf das gewünschte Format an.

Beim UniImmo Deutschland Fonds laufen bis 2024 rund 45% der Büromietverträge aus. Auch im Einzelhandelsbereich gibt es ernst zu nehmende Verhaltensänderungen der Konsumenten, die auch dieses Segment nicht als Stabilitätsanker identifizieren lässt. Die kommenden 3 Jahre werden also für Anleger von offenen Immobilienfonds die Tage der Wahrheit werden.

Denn erst mit veränderten Mietverträgen oder unvermieteten Büroflächen werden sich die externen Gutachter, die bisher in schöner Regelmäßigkeit die Bewertungen nach oben adjustiert haben, der Herausforderung gegenüberstehen, Ihren Mandanten, also den Immobiliengesellschaften zu erklären, dass es möglicherweise Korrekturbedarf gibt.

Denn bisher finden sich die Preise der offenen Immobilienfonds nicht durch Angebot und Nachfrage, wie dies am Kapitalmarkt üblich ist, sondern es werden Gutachterpreise für Anteilsausgaben – und Rücknahmen herangezogen.

Anleger sollten sich aber sputen mit Ihrer Entscheidungsfondung, denn offene Immobilienfonds sind mittlerweile gar nicht mehr so offen, wie dies die Namen suggerieren. Liegen die Fondsanteile erst seit dem 22. Juli 2013 im Depot des Anlegers, müssen die Anteile vor der Rückgabe an die Fondsgesellschaft mindestens 24 Monate gehalten werden. 

Zudem gilt eine einjährige Rückgabefrist. Anleger müssen also bereits ein Jahr vor der geplanten Rückgabe unwiderruflich erklären, dass sie ihre Anteile zurückgeben wollen. Alternativ gibt es die Option durch Umbuchen der Lagerstelle, die Anteile auch via Börse zu veräußern. Der Preis aus Angebot und Nachfrage hatte teilweise schon deutliche Abschläge zum „offiziellen“ Kurs der Fondsgesellschaft aufgewiesen. Der UniImmo Deutschland weist zum Stand Ende September 2021 aber nur einen Abschlag von 1,7 Prozent aus.

In jedem Fall sollten Anleger Ihre Bestände an offenen Immobilienfonds kritisch hinterfragen und gerne auch das Gespräch mit von der Bank unabhängigen Beratern suchen. Eine zweite Meinung zur richtigen Zeit kann helfen, eine hart ersparte Vorsorge auch gut zu beschützen. 

Aus dem Börse Express-PDF vom 30. September - hier zum kostenlosen Download. 

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