Der österreichische Immobilienmarkt wendet sich: Die Preisflaute ist vorbei, während die Regierung eine umstrittene Mietpreisbremse beschließt. Ab 2026 greifen neue Regeln für fast alle Mieter.

Nach drei Jahren der Abkühlung steigen die Immobilienpreise wieder. Im ersten Halbjahr 2025 kletterten sie um 2,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die "Eiszeit" am Wohnungsmarkt ist damit beendet. Gleichzeitig sorgt ein neues Mietpaket der Regierung für heftige Diskussionen.

Preise steigen wieder moderat an

Die Trendwende kommt nicht überraschend: Gesunkene Zinsen und höhere Einkommen haben die Nachfrage angekurbelt. Nach einem durchschnittlichen Preisrückgang von 5 Prozent seit 2022 prognostiziert Raiffeisen Research für 2025 einen moderaten Anstieg von 0,5 Prozent. Ab 2026 sollen die Preise dann wieder um etwa 3 Prozent jährlich steigen.

Regional gibt es weiterhin große Unterschiede. Ein Einfamilienhaus kostet in Wien durchschnittlich 850.000 Euro, im Burgenland nur 317.000 Euro. Bei Neubauwohnungen liegt Österreich mit 5.053 Euro pro Quadratmeter EU-weit an der Spitze - nur Luxemburg und das Vereinigte Königreich sind teurer.

Wien bleibt mit 6.432 Euro pro Quadratmeter Österreichs teuerste Stadt. Verglichen mit München (10.800 Euro) oder Paris (10.760 Euro) wirkt die Hauptstadt aber noch "relativ erschwinglich".

Neue Mietbremse für 75 Prozent aller Verträge

Das am Dienstag beschlossene Mietpaket bringt ab 1. Jänner 2026 eine weitreichende Neuerung: Erstmals gilt eine Wertsicherungsbremse auch für bisher unregulierte Mietverhältnisse. Bei einer Inflation bis drei Prozent dürfen Vermieter die Teuerung voll weitergeben. Liegt sie darüber, ist nur noch die Hälfte des Überschusses erlaubt.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

  • Mietpreisbremse verlängert: Richtwert- und Kategoriemieten steigen 2026 maximal um ein Prozent, 2027 um zwei Prozent
  • Mindestbefristung: Neue Verträge müssen mindestens fünf statt drei Jahre laufen
  • Breite Wirkung: Rund 75 Prozent aller Mietverhältnisse sollen profitieren

Wohnminister Andreas Babler (SPÖ) verspricht "enorme Entlastung" und mehr Planbarkeit für Mieter.

Scharfe Kritik der Immobilienwirtschaft

Die Branche reagiert alarmiert. Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund warnt vor einer "Bestrafung" der Vermieter. Eingriffe in den freien Markt würden Investitionen in Neubauten unattraktiv machen. Die Folge: weniger Angebot, am Ende höhere Mieten.

Auch die FPÖ attackiert das Paket als "Mietpreisbremserl" und "Verhöhnung" der Mieter. Die Grundprobleme würden nicht gelöst. Tatsächlich sind die Mieten in Österreich seit 2010 um über 70 Prozent gestiegen - in der Eurozone waren es nur 23,5 Prozent.

Neubau-Krise spitzt sich zu

Das größere Problem liegt woanders: Die Bautätigkeit bricht dramatisch ein. Die Zahl der Baubewilligungen sinkt seit Jahren. Bis 2026 könnten die Wohnungsfertigstellungen um 25 Prozent einbrechen.

Gleichzeitig steigen die Baukosten weiter. Im September lag der Baukostenindex um 1,6 Prozent über dem Vorjahr - vor allem wegen höherer Löhne. Das trifft auf eine wachsende Bevölkerung und steigenden Wohnraumbedarf.

Branchenexperte Georg Spiegelfeld fordert einen "Masterplan Wohnen". Ohne schnelle Lösungen drohe eine Wohnungsnot.

Preisdruck bleibt bestehen

Die Aussichten sind zwiespältig: Während Kaufpreise ab 2026 wieder deutlicher steigen dürften, dämpft die Mietbremse kurzfristig die Belastung für Bestandsmieter. Das Grundproblem - zu wenig Wohnraum - bleibt aber ungelöst.

Besonders Neuverträge, die nicht von Deckelungen erfasst werden, könnten unter Druck geraten. Die sinkende Neubautätigkeit wird sich voraussichtlich ab 2026 in einer spürbaren Wohnraumlücke zeigen.

Die Mietpreisbremse ist damit nur der erste Schritt einer komplexen wohnpolitischen Auseinandersetzung. Ob sie das versprochene "leistbare Wohnen" bringt, wird sich erst zeigen.