BÖRSE EXPRESS: Sie haben nun fünf Quartale praktische Erfahrung als CFO, zusätzlich zu ihren IR-Agenden. Was war vielleicht eine Überraschung, hat sich etwas geändert – haben Sie etwas geändert?

DANIEL FOLIAN: Überraschung gab es keine. Ich bin auch seit 13 Jahren im Unternehmen, habe durch die IR-Tätigkeit gewusst wie es funktioniert und kenne die Mitarbeiter. Was wir neu machen, ist uns mehr mit IT-Themen zu beschäftigen: Wir kaufen gerade eine Software an, mit der wir die Bewertung von Immobilien im Haus durchführen können und haben eine neue Konsolidierungssoftware angeschafft. Das sind neue Akzente, sonst geht’s weiter wie bisher.

 

BÖRSE EXPRESS: Es ist kein neues Phänomen: filtert man die Mitglieder der Wiener Börse nach Kennzahlen wie Kurs/Buchwert, Dividendenrendite und einige mehr, findet sich in vielen Rankings die Warimpex-Aktie als Top-Wert. Es gibt auch europaweit keine Immobilien-Aktie, die so weit unter ihrem NAV notiert. Und das konsequent seit Jahren. Sie führen als IR-Chef und CFO viele Gespräche mit Investoren. Was stört an der Warimpex-Story bzw. kommt Ihrer Meinung nach nicht gut an – ist es allein das Russland-Engagement?

DANIEL FOLIAN: Es ist sicher auch ein Russlandabschlag dabei, andererseits kaufen einige Investoren die Aktie wiederum, weil sie sehr an Russland interessiert sind. Das große Thema ist die Marktkapitalisierung von weniger als 100 Millionen Euro. Damit werden wir von vielen Fondsmanagern einfach übersehen beziehungsweise fallen erst gar nicht in deren Anlageuniversum.

Das hat sich in den vergangenen Jahren sehr verändert, es geht immer mehr in Richtung Liquidität, in Richtung große Unternehmen. Und die Fondsmanager sind weniger opportunistisch geworden.

Und noch zum Kursabschlag: Bisher hatten wir viele polnische Pensionsfonds als Aktionäre. Dort gab es - aus unserer Sicht leider - rechtliche Änderungen und durch den nun veränderten Zufluss an Geldern in die Pensionskassen kam und kommt es seit geraumer Zeit zur Abgabe von Aktien. Da ist zu erwarten, dass sich dieses Bild ab dem zweiten Halbjahr wieder dreht und glaube, dass der relativ große Abgang polnischer Investoren in die letzte Phase kommt.

Wie sehr diese rechtlichen Änderungen den gesamten Markt treffen zeigt sich daran, dass wir bis 2017 in Wien und Warschau in etwa jeweils die gleiche Handelstätigkeit in der Aktie hatten – die in Warschau ist 2018 komplett zusammengebrochen.

 

BÖRSE EXPRESS: Warum eigentlich nicht mit billigem Fremdkapital die Aktien unter Buchwert von der Börse rückkaufen und danach die Immobilien mit Gewinn versilbern?

DANIEL FOLIAN: Börsenotiert zu sein macht Sinn. Man wird zu Transparenz gezwungen, kann Anleihen emittieren, kann sich günstiger refinanzieren … und wir haben ein Aktienrückkaufprogramm gestartet. Dabei haben wir bereits eine halbe Million zurückgekauft und wenn der Abschlag zum NAV weiter besteht, werden wir das Programm fortführen.

Ich sehe die Warimpex als börsenotiertes Family Office, auch wenn wir derzeit von der Börse nicht geliebt werden. Wir denken sehr langfristig und nicht nur ans nächste Quartal. Kurzum: Wir sind gerne börsennotiert – und wer mitinvestieren möchte kann das.

 

BÖRSE EXPRESS: An welchen Finanzkennzahlen orientieren Sie sich bei der Planung – gibt es Ziele bei diesen Zahlen?

DANIEL FOLIAN: Wenn wir ein Projekt entwickeln, wollen wir auf Projektebene in einem stabilisierten Jahr, also wenn das Büro voll vermietet oder sich das Hotel etabliert hat, eine zweistellige Rendite auf die Gesamtinvestitionskosten erzielen. Die Ziele sind einfach: NAV und Cash-Flow sollen gesteigert werden..

 

BÖRSE EXPRESS: Warimpex hat, wenn man sich die Meldungen ansieht, die Schlagzahl der Zukäufe zu Ungunsten von Verkäufen deutlich erhöht. Ist das nur eine logische Entwicklung nach dem Verkauf des Teil-Hotel-Portfolios, oder auch ein wenig Strategiewechsel?

DANIEL FOLIAN: In der Vergangenheit waren wir sicher mehr Entwicklergetrieben. Heißt, wir mussten verkaufen, wenn wir etwas Neues machen wollten. Jetzt wollen wir einen Bestand halten der genug Cash-Flow bringt, um alle Overhead- und die Entwicklungskosten zu decken.

 

BÖRSE EXPRESS: Heißt aber auch, dass Sie irgendwann einmal einen FFO ausweisen, was bisher nicht der Fall ist …

DANIEL FOLIAN: Als Entwickler war der FFO negativ, weil wir nichts im Bestand hatten. Und ja, das ist eine Zahl, zu der wir hinmöchten.

 

BÖRSE EXPRESS: Bleibt für das Ziel Bestand wie bisher eher das eigene Entwicklungsgeschäft im Fokus, oder sind es künftig wie zuletzt etwa in Deutschland gesehen vor allem Zukäufe?

DANIEL FOLIAN: Natürlich könnten wir am Markt fertige Immobilien auch einkaufen. Das ist aber wesentlich teurer, als diese selbst zu entwickeln. Gerade in Deutschland sind die Preiserwartungen sehr hoch und es war schwierig ein Akquisitionsobjekt zu finden – konnten dort aber zum halben Wiederherstellungswert kaufen.

 

BÖRSE EXPRESS: Sie geben als Ziel aus, heuer den durch den 2017 erfolgten Hotel-Teilportfolioverkauf Abgang beim EBITDA wieder aufgeholt zu haben, exklusive dem Veräußerungsgewinn aus dem Teilverkauf. Das müssten rund 20 Millionen Euro sein. Für 2018 haben Sie gerade 4,3 Millionen veröffentlicht. Fehlen also knapp 16 Millionen. Wie viel davon sind bereits fix in der Entwicklungs/Eröffnungspipeline, was muss noch zugekauft werden?

DANIEL FOLIAN: Inklusive der letzten Fertigstellungen, dem jüngsten Zukauf in Darmstadt und der Aufstockung auf 100 Prozent der Anteile des Parkhauses in St. Petersburg müsste es sich ausgehen.