Wohnimmobilien bieten auch nach der Steuerreform optimalen Inflationsschutz

In einem Breakfast Briefing erörterten die Immobilien- und Steuerexperten der Wiener Privatbank SE und von TPA Horwath, Helmut Hardt und Roland Reisch, sowie Thomas Malloth die Auswirkungen der neuen Immobiliensteuer auf den Markt und Immobilieninvestments. So erachtet die Wiener Privatbank Anlageimmobilien wie Vorsorgewohnungen trotz der steuerlichen Änderungen als unvermindert attraktiv. Die Immobilienexperten rechnen mit einem leichten Rückgang des Angebots und tendenziell steigenden Wohnungspreisen. Dementsprechend geringfügig sollten auch die Auswirkungen auf die Rendite ausfallen.

Aus Sicht der auf Immobilien- und Börseninvestments spezialisierten Wiener Privatbank SE werden sich die Auswirkungen der Immobiliensteuer auf die Nachfrage am Immobilien-Investmentmarkt in Grenzen halten. Die starken Kaufargumente für die Vorsorgewohnung & Co bleiben bestehen, ist der Geschäftsführende Direktor Helmut Hardt überzeugt: „Das entscheidende Veranlagungsmotiv ist und bleibt die Sicherheit, und diese ist durch den Grundbucheintrag und die stabile Entwicklung am Wiener Markt unverändert gegeben. Hinzu kommt, dass ein Investment in Wohnimmobilien Anlegern durch die laufenden indexierten Mieteinnahmen einen optimalen Inflationsschutz bietet. Der mögliche Wertzuwachs spielte unter den Kaufargumenten immer nur eine untergeordnete Rolle – wichtiger war hier der Werterhalt. Dieser wird aufgrund der Inflationsabgeltung weiter steuerfrei möglich sein.”

Doch auch die Auswirkungen der neuen Steuer auf die Rendite halten sich laut Vorher-Nachher-Rechnung der Wiener Privatbank in überschaubarem Rahmen: So reduziere sich die Rendite im Falle des empfohlenen Veranlagungszeitraums von 23 Jahren von derzeit 4,7 bis 6,4 % künftig auf 4,3 bis 5,7 %. Dass sich der Vorsteuerberichtigungszeitraum auf 20 Jahre verlängert, sei laut Wiener Privatbank zwar bedauerlich, aber: „Die meisten Investoren wollen ohnehin nicht vorher verkaufen, sondern erst nach 20 bis 30 Jahren.”, so Hardt.

Für ein ausgewogenes Portfolio empfiehlt die Wiener Privatbank daher weiterhin den Einsatz von Immobilien-Direktinvestments: „Im Vergleich mit anderen Assetklassen erachten wir Investitionen in Vorsorgewohnungen als unvermindert attraktiv. Die steuerliche Bevorzugung von Immobilien-Direktinvestments gegenüber Wertpapieren und dem Sparbuch ist zwar passé, in punkto Rendite schlagen Vorsorgewohnungen aber andere sicherheitsorientierte Veranlagungen wie Staatsanleihen bester Bonität oder das Sparbuch mit seiner negativen Realverzinsung nach wie vor deutlich.”, so Hardt weiter.

Die Nachfrage bei den aktuellen Vorsorgewohnungsprojekten der Wiener Privatbank entwickle sich trotz der Diskussionen um das Sparpaket unverändert positiv, „wobei die neue Immobiliensteuer kurzfristig schon zu einer gewissen Verunsicherung geführt hat. Nach einer kurzen Nachdenkpause sind jedoch Sicherheit und Vernunft wieder eingekehrt.”, meint Hardt. Im Bereich Neubau-Vorsorgewohnungen steht das Projekt Formanekgasse im 19. Bezirk kurz vor Fertigstellung, die Wohnungen sind bereits zur Gänze verkauft. Beim Öko-Penthouse-Vorsorgewohnungsprojekt Hellwagstraße im 20. Bezirk sind bereits rund 80 % der Wohnungen während der Bauphase verkauft. Auch die Nachfrage nach dem dritten Paket der Alt-Wiener Vorsorgewohnung entwickelt sich sehr gut. Die nächsten Projekte, in der Gersthofer Straße im 18. Bezirk und in Salzburg, werden voraussichtlich im zweiten Quartal in den Vertrieb kommen. „Wir erwarten, dass die Nachfrage hoch bleibt, das Angebot in Folge der Steuer aber etwas zurückgehen wird. Dementsprechend werden die Preise am Wiener Markt in nächster Zeit tendenziell eher steigen.″, fasst Hardt zusammen.

ECKPUNKTE DER GEPLANTEN IMMOBILIENSTEUER
„Bis dato waren Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien im Privatvermögen im Wesentlichen dann steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren ausgelaufen war. Diese soll nun abgeschafft werden. Die Regierungsvorlage für die neue Immobiliensteuer sieht vor, den Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten in der Regel mit 25 % zu besteuern. Falls die Immobilie vermietet wird, ist der Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Buchwert zu besteuern.”, fasst Roland Reisch, Geschäftsführender Gesellschafter von TPA Horwath, zusammen. Bei Veräußerung ab dem 11. Jahr ist ein Inflationsabschlag in Höhe von 2 % p.a. vorgesehen, dieser ist mit maximal 50 % gedeckelt. Eigenheime und Eigentumswohnungen, die seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre zumindest fünf Jahre als Hauptwohnsitz dienten, sind von der Immobilienbesteuerung ausgenommen. Ebenso selbst hergestellte Gebäude, wenn sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften dienten. Falls zum Stichtag 31. März 2012 die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist, ist der Verkaufspreis mit 3,5 % zu versteuern. Im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels ist der Veräußerungserlös immer mit 50 % zu besteuern.

Eigentümer einer Vorsorgewohnung sind im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Das Recht auf Vorsteuerabzug bleibt auch gemäß der neuen Regelung bestehen. Allerdings verlängert sich der Vorsteuerberichtigungszeitraum von zehn auf 20 Jahre. Zudem ist im Falle von folgenden Mietern der Vorsteuerabzug ausgeschlossen: Banken, Versicherungen, Gemeinden, Bund und Land. Die Steuer ist im Wege der Selbstberechnung durch die Parteienvertreter zu entrichten und zu melden.