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14.02.2013 16:20
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Immofinanz - ABN Amro bleibt bei seiner Meinung

Analyst bestätigt Empfehlung und Rating
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Wie Bloomberg berichtet, bestätigen die Analysten von ABN Amro sowohl die Hold-Empfehlung als auch das Kursziel von 3,3 Euro für Aktien von Immofinanz.
 
(red)
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Phronesis
5934 Postings
seit 2009-01-09
> Leerstand reduziert?2015-01-14 11:23:31


Da hier nicht von Mietverlängerung geschrieben wird, kann es sich ja nur um eine Reduktion des Leerstandes handeln.
Da stellt sich die Frage, wie lukrativ die neuen Mietverträge tatsächlich sind.

http://www.boerse-express.com/cat/pages/...

big_mac
8695 Postings
seit 2008-08-03
>> Leerstand reduziert?2015-01-14 11:35:38


besser als Leerstand ist es jedenfalls!

Phronesis
5934 Postings
seit 2009-01-09
>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 11:47:56


Ja, aber was war bis jetzt? Und bei einer riskanteren Anlage als die Buwog es ist, sollte auch die Rendite höher sein.

big_mac
8695 Postings
seit 2008-08-03
>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 14:52:41


Notfalls ein paar kräftige Abschreibungen, und schon paßt die Rendite wieder ;)

Die Buwog ist ja sauberst herausgeputzt worden, das unproduktive "Fett" ist bei der IIA geblieben.

Phronesis
5934 Postings
seit 2009-01-09
>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 15:19:39


Ad hoc: "Seit Anfang des Geschäftsjahres 2014/15 habe die Immofinanz in Budapest rund 40.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet - das seien knapp 25 Prozent der gesamten Bürobestandsfläche des Konzerns in Ungarn."

D.h. dass zumindest 25% Leerstand zu diesem Zeitpunkt waren. Eher mehr, da wir auch jetzt nicht mit einer Vollauslastung rechnen können. Gibt´s ja nicht.

big_mac
8695 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 15:25:29


vermietet heißt nicht notwendigerweise neu vermietet.
Und selbst neu vermietet heißt nicht automatisch, dass da vorher ein Leerstand war. Kann auch ein neuer Mieter sein.

Wobei die Leerstandsquote in Ungarn recht hoch war, ich habe zwischen 20 und 25% im Kopf - ein Blick in die Berichte würde Klarheit schaffen.

Phronesis
5934 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 16:00:32


Gesamtfläche in Ungarn: 390.000 m2
Leerstandsrate; 82,5%

Aus dem letzten Geschäftsbericht für alle Projekte. Nur für den Bürobestand hab ich so schnell nichts gefunden, ist auch egal.

big_mac
8695 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 16:09:30


Vermietungsgrad 82,5% hoffe ich aber schon ! ;)

Phronesis
5934 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 16:12:06


Ja natürlich!
Da war vor Angst schon der Freud dabei. ;-)

Nachtrag
10 Postings
seit 2015-01-14
>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 16:22:32


Als langjähriger Mitleser ein kleiner Beitrag:


Investorenupdate (Präsentationen) vom Jan 2015 auf IIA Homepage:

- Vermietungsgrad Ungarn 73,1% - Seite 34


An Phronesis Aktienrückkauf 3. Absatz - Seite 9:

'Es ist geplant, die Aktien (101,6 Mio.) einzuziehen um zukünftig weitere Aktienrückkaufprogramme zu ermöglichen'

Phronesis
5934 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 16:28:11


Ja, aber erst ab April.
Wir haben vor geraumer Zeit diskutiert, ob das 1%, das jetzt gekauft wird, sofort eingezogen und der Rückkauf fortgesetzt wird.

Nachtrag
10 Postings
seit 2015-01-14
>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 16:36:57


So wie ich es laut der aktuellen Präsentation verstehe wurde 1% der Aktien vorab eingezogen, 1% laut neuem Programm und 9% sollen im März (aus der Finanzierung) umgesetzt werden, also in Summe 11% - das ist gewaltig!

Ergänzung Vermietungsgrad BÜRO Ungarn 73,1%

Phronesis
5934 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 16:47:35


Jetzt sollte man wissen, ob das vor oder nach der ad hoc war. Denn entweder wahnsinnig gute Auslastung oder genau das Gegenteil.
Leider steht bei der Präsentation kein Datum.

Nachtrag
10 Postings
seit 2015-01-14
>>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 17:11:29


Links unten (ganz klein) - Daten zum 31. Oktober 2014

Erklärtes Managementziel ist es ja die Büro-Auslastung von 78% in 2014 auf 90% (Agenda 2016) zu bringen - Seite 14 der Präsentation. Weiters würden sich nach erfolgreicher Einführung von StopShop, Vivo oder Deutsche Lagerhaus weitere Spin-off / IPO Kandidaten ergeben.

Zusätzlich wurde bei der Pressekonferenz (Video Homepage) auch der Verkauf einiger Wiener Zinshäuser in 2015 angekündigt.

Mancher sieht vor lauter Bäumen den Wald nicht - wegen dem 25% Russland-Anteil bei 8,7 Mrd inkl. Buwog - Seite 6 Präsentation.

PS: JP Morgan mit 13,2% Aktienbeteiligung und Fries mit 6,1% zum 31. Oktober werden damit besonders von der 11% Einziehung / Rückkauf profitieren .. wie alle bestehenden IIA - Aktionäre.

Nachtrag
10 Postings
seit 2015-01-14
>>>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 17:27:42


Das 25% Russland-Exposure bezieht sich jedoch nur auf das 6,8 Mrd IIA-Portfolio, da die Buwog-Immobilien mit 49% laut Aktienanteil BWO in den 8,7 Mrd enthalten sind.

big_mac
8695 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 17:30:56


Ich muss einmal daran erinnern, dass die Einziehung der bereits rückgekauften Aktien faktisch genau gar nichts ändern. Diese Aktien bleiben auch so bei allen Rechnungen ausser Betracht.

Nachtrag
10 Postings
seit 2015-01-14
>>>>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 17:37:25


Frage: wird nicht der Eigenkapitalanteil eines jeden Aktionärs höher bei erfolgter Einziehung wenn ich die Gesamtzahl der Aktien in Betracht ziehe? Oder wie sieht es in Folge mit dem Buchwert je Aktie aus?

big_mac
8695 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 17:49:17


alles egal !
Die Aktien sind im Eigentum des Konzerns und damit rechnerisch das der Aktionäre, damit fallen sie aus allen Berechnungen heraus. Auf sie theoretisch entfallende Buchwerte, Gewinne, egal was, wird immer auf die ausstehenden Aktien geteilt.

Die Einziehung hat nur die Bedeutung, dass genau diese Aktien nicht mehr auf den Markt kommen können.

big_mac
8695 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 17:51:13


p.s.: und in der österreichischen Rechtslage ist afaik das Einziehen notwendig, um die nächsten 10% rückkaufen zu dürfen.

Nachtrag
10 Postings
seit 2015-01-14
>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 18:20:15


Das stimmt nicht. Gegengeprüft mit den Exceldaten in den HJ-Kennzahlen auf der Homepage wird z.B. der Buchwert mit 4,11 € angegeben bei einer Anzahl von 1,128M Aktien. Die eigenen (eingezogenen) Aktien mit 112T laut Bilanz werden bei diesen Berechnungen nicht berücksichtigt.

Dies ist von besonderer Bedeutung da diese Aktien ja auch zum Erwerb von Anteilen anderer Unternehmen im Gegenzug genutzt werden könnten. Auch rechnen alle Analysten nur auf Basis der Kennzahlen je Aktie im Streubesitz.

http://www.immofinanz.com/de/investo...
http://www.immofinanz.com/de/investo...

Nachtrag
10 Postings
seit 2015-01-14
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 18:29:38


Man erkennt auch sofort den Unterschied bei der Anzahl der Aktien per 17. Dez 2014:

1.117.728.000 vs 1.128.952.687 (lt HJ-Bericht 2014)

Nachtrag
10 Postings
seit 2015-01-14
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 18:49:18


Bekanntmachung gemäß § 93 Abs 1 BörseG
30.12.2014
Verringerung der Stimmrechtsgesamtzahl durch Einziehung eigener Aktien

ISIN: AT 0000809058

IMMOFINANZ AG gibt gemäß § 93 Abs 1 BörseG bekannt, dass die Gesamtzahl der Stimmrechte per Ende des Monats Dezember 2014 insgesamt 1.117.728.000 Stimmrechte beträgt. Das Grundkapital beträgt per Ende Dezember 2014 EUR 1.160.406.594,17 und ist in 1.117.728.000 stimmberechtigte, nennbetragslose Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital der Gesellschaft von je (gerundet) EUR 1,04 unterteilt.

Die Veränderungen resultieren aus der von der Gesellschaft durchgeführten Kapitalherabsetzung um EUR 11.653.283,10 durch Einziehung von 11.224.687 Stück auf den Inhaber lautenden Aktien der Gesellschaft mit Wirkung zum 17. Dezember 2014.

big_mac
8695 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 19:13:19


es geht nicht um was man mit eigenen Aktien alles so tun könnte.
Solange sie im Eigentum der Gesellschaft sind gehören sie wirtschaftlich gesehen den Aktionären, genauso wie alle anderen Assets.

Nachtrag
10 Postings
seit 2015-01-14
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 23:09:48


Was man mit den eingezogenen Aktien machen kann sollte z.B. nur eine Möglichkeit aufzeigen sofern diese im Bestand gehalten (Aktiva) und das Grundkapital nicht herabgesetzt wird.

Wie Sie der Bekanntmachung oben vom 30.12.2014 entnehmen können, wurde durch die Einziehung der 11.224.687 Stück vom 17.12.2014 das Grundkapital auf 1.160 Mrd gekürzt von 1.172 Mrd laut Halbjahresbilanz vom 31.10.2014. Bedingt dadurch ergibt sich ein neuer Gesamtbestand von 1.117.728.000 Aktien per Ende Dezember.

Somit werden alle Kennwerte und Standard-Bewertungen wie z.B. Buchwert je Aktie, Nav je Aktie, ... aufgrund der verringerten Aktienanzahl, also ohne den 11.224.687 Stück berechnet.

Das hat dann sehr wohl einen guten Grund und auch sehr positive Auswirkungen neben dem verringerten Angebot am Markt. Und das war erst 1%, weitere 10% sollen folgen.

big_mac
8695 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-15 07:26:12


ich empfehle das Lesen der Geschäftsberichte, z.B. des letzten Halbjahresberichts und dort der Seite 43.
Da findet sich die Berechnung von NAV und Buchwert je Aktie, Basis ist "Anzahl der Aktien exkl. eigene Aktien (in 1.000 Stück) 1.016.122,3".


Nachtrag
10 Postings
seit 2015-01-14
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-15 08:30:00


Damit bestätigen Sie genau meine Aussage dass die eingezogenen Aktien nicht für die Berechnung des Buchwert, NAV oder Cashflow je Aktie herangezogen werden.

Seite 3 des Geschäftsberichts unter Aktienkennzahlen (in 1.000 Stk):

Anzahl der Aktien 1.128.952
Anzahl eigene Aktien 112.830 minus
-----------------
1.016.122 Berechnungsbasis


Bei Seite 43 Buchwert je Aktie (in 1.000):

Eigenkapital vor nicht beherrschenden Anteilen 4.179.557
Anzahl der Aktien >> exkl. eigene Aktien << 1.016.122
------------
ergibt einen Buchwert je Aktie von 4,11


Ohne eingezogene Aktien wäre der Buchwert 4.179.557 / 1.128.952 = 3,70 je Aktie!

big_mac
8695 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-15 08:48:14


Die eigenen Aktien werden nicht für die Rechnung herangezogen, egal ob eingezogen oder nicht. Es wurden auch keine 112 mio Aktien (=10%) eingezogen in letzter Zeit - aus den bekannten Gründen.
Was Einziehung bedeutet sollte man dann doch wissen.

Scarlatti
19 Postings
seit 2013-05-31
>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 19:01:03


Laut Aussage von Hrn. Dr. Z. ist ja neben der Bereitschaft, eine Dividende auszuschütten, die Möglichkeit einer Dividendenausschüttung aus bilanzieller Sicht nötig. Man braucht also einen Bilanzgewinn, der im laufenden oder einem der früheren Jahre entstanden ist und nicht ausgeschüttet wurde. Oder irgendwelche Rücklagen, die aufgelöst werden können. Und die ist - soweit meine Erinnerung - wegen diverser Abwertungen im Osten in Gefahr.

Das Abwertungspotential bei vermieteten Immobilien ist vermutlich geringer als bei leerstehenden Immobilien, wo man auf die nähere Zukunft mit besseren Mieteinnahmen hofft.

Ohne zu wissen, ob dies richtig sein kann: Versucht die IIA, um einen Bilanz zu schaffen, die eine Dividende ermöglicht, so viel als möglich "irgendwie" zu vermieten, bevor es eine Abwertung verursacht?

big_mac
8695 Postings
seit 2008-08-03
>>>> Leerstand reduziert?2015-01-14 19:08:17


Für gewöhnlich vermietet man schon, um keine Leerstandskosten zu haben, Zinsen zahlen zu können, und nicht zuletzt um Geld für eine Dividende zu haben.
Und natürlich wirds mit einem Gewinnn schwierig ohne Umsätze.

profiteur
75 Postings
seit 2010-01-27
>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-15 19:36:05


Einziehung würde den Buchwertpro Aktie schon erhöhen, da gehaltene eigene Aktien vom Eigenkapital abgezogen werden.

hobbyanalyse
3071 Postings
seit 2012-06-08
>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-15 19:41:14


Die korrekte Berechnung des Buchwertes pro Aktie erfolgt durch Division des um den Rückkauf verminderten Eigenkapitals durch die durch den Rückkauf verminderte Stückzahl. Durch die Einziehung ändert sich am Buchwert je Aktie nichts.

big_mac
8695 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-15 19:51:56


abgezogen werden sie, das stimmt. Es verschwindet also nichts mehr.
Aber wo soll plötzlich zusätzliches EK herkommen beim Einziehen ?

Phronesis
5934 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-15 20:08:36


Der NAV- Gewinn/Aktie entsteht ja nicht durch das Einziehen, sondern schon beim Rückkauf unter NAV. Zwar bei dieser Stückzahl sehr gering, aber wenn tatsächlich der Rückkauf fortgesetzt wird, hat das dann auch eine sichtbare Auswirkung.l

profiteur
75 Postings
seit 2010-01-27
>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-16 09:24:41


hm, wenn die Aktien eingezogen werden, verschwindet doch der negative Posten "Eigene Aktien" unter Eigenkapital. Das müsste doch dann das Eigenkapital erhöhen, oder wird einer anderer Posten dafür vermindert?

big_mac
8695 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-16 09:36:36


ja, der Posten verschwindet. Aber er ist nicht der einzig Betroffene.

profiteur
75 Postings
seit 2010-01-27
>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-16 13:18:08


welcher Posten wird dafür dann gegengebucht, weißt das jmd?

big_mac
8695 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>> Leerstand reduziert?2015-01-16 13:21:03


Grundkapital sicher, Kapitalrücklagen sind wahrscheinlich die zweite.



* Am Erscheinungstag des Artikels werden bei Artikelabruf die von der Wiener Börse übermittelten Kurse real-time angezeigt. Alle anderen Kursinformationsquellen auf www.boerse-express.com (Archiv-Artikel, Charts, Matrix, Kurslisten) weisen die übliche Verzögerung von rund 15 Minuten auf. Alle Kursangaben ohne Gewähr.
Alle Kursinformationen sind nach den Bestimmungen der jeweiligen Börse mindestens 15 Minuten oder mehr verzögert. ISIN AT0000809058

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