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14.02.2013 05:00
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S Immo: „Wir waren nie die Schnellsten, die Lautesten und die Größten”

Friedrich Wachernig, Vorstand der S Immo, über die Entwicklung der S Immo-Aktie, über Beständigkeit und die Frage, ob der Net Asset Value wirklich eine sinnvolle Kennzahl ist
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Börse Express: Year to Date liegt die S Immo als einzige Aktie des Immo -ATX leicht im Minus. Das Unternehmen hat aber als einziges noch keine Aussendung über die Geschäftsentwicklung 2012 oder abgeschlossene Immobilienverkäufe gemeldet. Sehen Sie da einen Zusammenhang?

Friedrich Wachernig: Da haben Sie einen wunden Punkt getroffen, wir können mit der Aktienkursentwicklung natürlich nicht zufrieden sein. Allerdings gibt es dafür eine Reihe von Gründen: Zum einen sind wir nicht im ATX vertreten und haben schon daher etwas weniger Aufmerksamkeit von Investoren. Dazu kommt, dass Investoren nicht so zahlreich vorhanden sind, die Wiener Börse zählt nun einmal eher zu den Nebenbörsen. Und nicht zuletzt hat die Aktie 2012 eine sehr starke Performance gezeigt. Hier kommt es jetzt zu einer Konsolidierung. Wir müssen jetzt unsere Hausaufgaben machen, also: das Portfolio optimieren, unser Aktienrückkauf und Genussschein-Rückkaufprogramm weiter vorantreiben, eine Dividende zahlen. Wir versuchen somit alles, um unseren Investoren entgegen zu kommen. Aber was Aussendungen über unser 2012er-Ergebnis betrifft, können wir erst am 26. März vorläufige Zahlen präsentieren.

Börse Express: Warum eigentlich so spät?

Friedrich Wachernig: Das hat ganz praktische Gründe. Wir haben unsere Buchhaltung bei der Erste Group ausgelagert. Die Zahlen bekommen wir daher nicht so schnell.

Börse Express: Die S Immo war im Jänner auf einer Roadshow in London vertreten. Wie würden Sie die Stimmung einschätzen?

Friedrich Wachernig: Durchaus positiv. Es gab einige Gespräche, es herrscht verhaltener Optimismus. Das Interesse an CEE ist langsam wieder am Steigen.



Börse Express: Zuletzt hatte man ja beinahe das Gefühl, dass Investoren eher die Immobilie an sich als die Immo-Aktie bevorzugen.

Friedrich Wachernig: Das ist richtig. Unter anderem dank einiger unserer Mitbewerber wurde in dem Bereich auch tatsächlich verbrannte Erde hinterlassen. Es ist wichtig, dass das jetzt alles aufgearbeitet wird. Aber: Mitgefangen, mitgehangen. Allerdings ist ja Kapital vorhanden. Und ich gehe davon aus, dass jetzt wieder zusehends in die Immo-Aktien investiert wird.

Börse Express: Die S Immo galt immer als eine der konservativsten Immobilienaktien. Jetzt hat sie einen CEE-Anteil von rund 40 Prozent. Sind Sie immer noch konservativ?

Friedrich Wachernig: Wir haben immer sehr sorgsam agiert. Daher waren wir nie die Schnellsten, die Lautesten und die Größten. Dafür aber die Beständigsten. Wir haben uns 2006 bewusst dafür entschieden, in die CEE-Hauptstädte zu investieren. Wir haben uns bewusst für Hauptstädte entschieden und Immobilien in guten Lagen gesucht. Wir werden jetzt nicht fluchtartig und am Ende mit Verlusten diese Region verlassen. Und im Endeffekt sind Städte wie Prag, Budapest und Bratislava schon Heimatmärkte. Bukarest ist in der Tat nicht einfach, aber auch hier gibt es großen Nachholbedarf.

Börse Express: 2012 stand auch für die S Immo unter dem Motto der Immobilienverkäufe...

Friedrich Wachernig: Ja, wir wollen natürlich unser Portfolio optimieren und Zyklen nutzen. Das heißt, wenn wir gute Preise bekommen, dann verkaufen wir natürlich. 2012 war es unser Plan, Immobilien in Höhe von rund 100 Millionen Euro zu verkaufen. Geworden sind es dann 130 Millionen. 2013 wollen wir auch wieder rund 100 Millionen Euro aus Verkäufen lukrieren. Verkauft werden vor allem die reiferen Märkte, also Österreich und Deutschland.



Börse Express: Und wofür verwenden Sie die Erlöse?

Friedrich Wachernig: Nun, einerseits verwenden wir das Geld dafür, Kredite zurückzuzahlen und das Aktien- und Genussscheinrückkaufprogramm zu finanzieren. Aber natürlich schauen wir uns auch nach konkreten neuen Investitionsmöglichkeiten um. Wie zum Beispiel in Berlin.

Börse Express: Berlin? Gibt es da überhaupt noch günstige Möglichkeiten?

Friedrich Wachernig: (lacht) Es stimmt, jeder rennt nach Deutschland. Da sehen wir auch bei unseren Verkäufen. Wir haben 2005 Immobilien für 500 Euro pro m2 eingekauft und jetzt zwischen 1600 und 2000 Euro verkauft. Deswegen suchen wir vor allem Grundstücke, die wir entwickeln würden. Wir haben den großen Vorteil, dass wir eine Mannschaft direkt vor Ort haben, die entsprechend frühzeitig die Regionen orten kann, die im Kommen sind.

Börse Express: Sie wurden zuletzt für ein Bürogebäude in Bukarest mit einem Green Building Award ausgezeichnet. Ist Green Building der neue Trend?

Friedrich Wachernig: Ich würde sogar sagen, es ist das “Must” der Zukunft. Es ist eine Möglichkeit zu differenzieren. Und Immobilien mit einer nachhaltigeren Bauweise werden es sicher auch leichter am Transaktionsmarkt haben.

Aber die Bauweise ist natürlich teurer.

Das hängt auch von der Planung ab, je frühzeitiger man solche Maßnahmen in die Planung miteinbezieht, umso günstiger wird es. Außerdem: Die Kosten, die man jetzt mehr hat, verringern dann die laufenden Betriebskosten. Und dahin geht der Trend.



Börse Express: Kommen wir noch einmal zu Ihren Genussscheinrückkäufen...

Friedrich Wachernig: Ja, hier sind wir sehr aktiv. Damit wir nicht 2018 vor einer größeren Rückzahlung stehen, versuchen wir jährlich einen Teil zurückzuzahlen. Bis 2018 ist das Problem dann gelöst.

Börse Express: Haben Sie eigentlich nach wie vor Schwierigkeiten, Institutionellen dieses System zu erklären?

Friedrich Wachernig: (lacht) Absolut. Diese Struktur ist nur in Österreich und Deutschland möglich. Auch deshalb wollen wir das Thema möglichst rasch abschließen.

Börse Express: Inwieweit ist der Net Asset Value für Sie eigentlich ein Thema. Im aktuellen Quartalsbericht wurde er glaube ich praktisch nicht erwähnt.

Friedrich Wachernig: Wir notieren rund 40 Prozent unter unserem Net Asset Value. Nur ist der Net Asset Value wirklich eine relevante Größe? Ich kann ja nicht von heute auf morgen alles verkaufen. Und was sagt der Net Asset Value aus, wenn es gar keinen Transaktionsmarkt gibt? Daher ist eine Kennzahl, aus dem wirklich ein Cashflow generiert wird, sinnvoller. Wie eben ein Fund From Operations.

Börse Express: Was ist eigentlich Ihr persönliches Kursziel?

Friedrich Wachernig: Natürlich das, dass wir die Aktie wieder in Richtung Net Asset Value bringen. Mein persönliches Ziel ist es, mit einer Kapitalerhöhung wieder am Kapitalmarkt aktiv zu werden. Und wir tun alles, um wieder dahin zu kommen.

 
sl
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substanzwertfreund
2 Postings
seit 2015-03-03
> ein schlechtes Angebot2015-03-03 10:07:56


Letztes Jahr hat die S Immo Ähnliches durchaus erfolgreich angeboten. Ein Vergleich zu letztem Jahr: 2014 wurde eine 7-jährige Anleihe mit 4,5% Zinsen angeboten - heuer eine 10-jährige mit 3,25%.
Jetzt wird von Seiten der S Immo vielleicht mit dem gesunkenen Zinsniveau argumentiert. Das ist zwar richtig, jedoch nicht der springende Punkt. Die Genussscheininhaber haben einen jährlichen Ergebnisanspruch, welcher vom EBIT abhängig ist.
Doch gerade das EBIT wurde im letzten Jahr enorm gesteigert (laut Meldung vom Februar um 45%). Das wären rechnerisch 5,78 Euro je Genussschein oder 6,88 % vom Genussscheinkapital. Selbst normale Jahre ohne Aufwertungen (wie sie im Jahr 2014 das Ergebnis beeinflusst haben dürften) sind mit der Größenordnung von 5% wie in den letzten Jahren anzusetzen. Da sind die positiven Aussichten der Gesellschaft (Steigerung des operativen Ertrages ohne Bewertungsergebnis) für die nächsten Jahre nicht berücksichtigt.
Hier dürfte der Wunsch der Gesellschaft nach einer dauerhafter Verbilligung des Fremdkapitals Motiv des Angebotes sein ohne die Interessen und Ansprüche der Genussscheininhaber ausreichend zu berücksichtigen
Ein Angebot mit 3,25% erscheint unter diesem Gesichtspunkt nicht marktgerecht und eine Annahme des Angebotes ist nicht zu empfehlen.

bugdemon
102 Postings
seit 2013-07-31
>> ein schlechtes Angebot2015-03-03 10:22:59


Schau dir die Formel an, das EBIT allein ist nicht maßgeblich. Die Anlagen im Bau werden zB nicht berücksichtigt. 5,78 Euro ist viel zu hoch, wenn es 3,00 Euro werden dann ist das schon viel. Ich glaube auch, dass sie nicht bessere Konditionen als letztes Jahr anbieten dürfen, da sie sonst das Angebot vom Vorjahr aufbessern müssen, wenn das innerhalb eines Jahres passiert. Sei froh dass du 85 Euro bekommst!

bugdemon
102 Postings
seit 2013-07-31
>>> ein schlechtes Angebot2015-03-03 10:50:34


Habe nochmal nachgeschaut, die Frist beträgt nicht 1 Jahr sondern 9 Monate. Sie müssen also nicht aufbessern.

substanzwertfreund
2 Postings
seit 2015-03-03
>>>> ein schlechtes Angebot2015-03-03 11:53:21


ich denke du verwechselst hier Ergebnisanspruch mit Ausschüttung. Der Ergebnisanspruch des Jahres 2012 war EUR 4,33, von 2013 EUR 3,99. Die Ausschüttung betrug zuletzt EUR 3,00. Die Höhe der von der Gesellschaft selbst bestimmten Ausschüttung ist jedoch belanglos, da nicht ausgeschüttete Ergebnisanteile dem Genussscheinkapital zugeschlagen werden. Die Schätzung EUR 5,78 bezog sich auf den Ergebnisanspruch, berechnet als EUR 3,99 + 45%. Dies muss nicht genau stimmen und dient als Orientierungsgröße. Der Zähler im Bruch bei der Berechnung ist übrigens ausschließlich das EBIT, der Nenner ist nur das Immobilienvermögen ohne Entwicklungsprojekte (und das ist gut so)

rg-80
8 Postings
seit 2013-10-02
>>>>> ein schlechtes Angebot2015-03-04 15:46:58


Ich würde das Umtauschangebot annehmen. Die GS sind praktisch unverkäuflich und die S-Immo hat analog zu ihren Finanzierungskosten die Ausschüttungen gesenkt und wird dies sicher weiter tun. Lieber jetzt annehmen und eine für heutige Verhältnisse gute Verzinsung bekommen als gebunden zu bleiben. Die Sekundärmarktrendite der S Immo Anleihen liegt bei nur 2%, da sind 3,25% sehr viel. Weiters sehe ich in der Bilanz keinen NAV Zuwachs des GS, welcher ihre Berechnungen unterstützen würde.



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