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04.01.2013 13:05
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s Immo um mehr als 3% gestiegen

Um 12:50, Letzter: 4.87 Vortag: 4.71 Veränd.: 3.40% Volumen: 29.853

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substanzwertfreund
2 Postings
seit 2015-03-03
> ein schlechtes Angebot2015-03-03 10:07:56


Letztes Jahr hat die S Immo Ähnliches durchaus erfolgreich angeboten. Ein Vergleich zu letztem Jahr: 2014 wurde eine 7-jährige Anleihe mit 4,5% Zinsen angeboten - heuer eine 10-jährige mit 3,25%.
Jetzt wird von Seiten der S Immo vielleicht mit dem gesunkenen Zinsniveau argumentiert. Das ist zwar richtig, jedoch nicht der springende Punkt. Die Genussscheininhaber haben einen jährlichen Ergebnisanspruch, welcher vom EBIT abhängig ist.
Doch gerade das EBIT wurde im letzten Jahr enorm gesteigert (laut Meldung vom Februar um 45%). Das wären rechnerisch 5,78 Euro je Genussschein oder 6,88 % vom Genussscheinkapital. Selbst normale Jahre ohne Aufwertungen (wie sie im Jahr 2014 das Ergebnis beeinflusst haben dürften) sind mit der Größenordnung von 5% wie in den letzten Jahren anzusetzen. Da sind die positiven Aussichten der Gesellschaft (Steigerung des operativen Ertrages ohne Bewertungsergebnis) für die nächsten Jahre nicht berücksichtigt.
Hier dürfte der Wunsch der Gesellschaft nach einer dauerhafter Verbilligung des Fremdkapitals Motiv des Angebotes sein ohne die Interessen und Ansprüche der Genussscheininhaber ausreichend zu berücksichtigen
Ein Angebot mit 3,25% erscheint unter diesem Gesichtspunkt nicht marktgerecht und eine Annahme des Angebotes ist nicht zu empfehlen.

bugdemon
98 Postings
seit 2013-07-31
>> ein schlechtes Angebot2015-03-03 10:22:59


Schau dir die Formel an, das EBIT allein ist nicht maßgeblich. Die Anlagen im Bau werden zB nicht berücksichtigt. 5,78 Euro ist viel zu hoch, wenn es 3,00 Euro werden dann ist das schon viel. Ich glaube auch, dass sie nicht bessere Konditionen als letztes Jahr anbieten dürfen, da sie sonst das Angebot vom Vorjahr aufbessern müssen, wenn das innerhalb eines Jahres passiert. Sei froh dass du 85 Euro bekommst!

bugdemon
98 Postings
seit 2013-07-31
>>> ein schlechtes Angebot2015-03-03 10:50:34


Habe nochmal nachgeschaut, die Frist beträgt nicht 1 Jahr sondern 9 Monate. Sie müssen also nicht aufbessern.

substanzwertfreund
2 Postings
seit 2015-03-03
>>>> ein schlechtes Angebot2015-03-03 11:53:21


ich denke du verwechselst hier Ergebnisanspruch mit Ausschüttung. Der Ergebnisanspruch des Jahres 2012 war EUR 4,33, von 2013 EUR 3,99. Die Ausschüttung betrug zuletzt EUR 3,00. Die Höhe der von der Gesellschaft selbst bestimmten Ausschüttung ist jedoch belanglos, da nicht ausgeschüttete Ergebnisanteile dem Genussscheinkapital zugeschlagen werden. Die Schätzung EUR 5,78 bezog sich auf den Ergebnisanspruch, berechnet als EUR 3,99 + 45%. Dies muss nicht genau stimmen und dient als Orientierungsgröße. Der Zähler im Bruch bei der Berechnung ist übrigens ausschließlich das EBIT, der Nenner ist nur das Immobilienvermögen ohne Entwicklungsprojekte (und das ist gut so)

rg-80
8 Postings
seit 2013-10-02
>>>>> ein schlechtes Angebot2015-03-04 15:46:58


Ich würde das Umtauschangebot annehmen. Die GS sind praktisch unverkäuflich und die S-Immo hat analog zu ihren Finanzierungskosten die Ausschüttungen gesenkt und wird dies sicher weiter tun. Lieber jetzt annehmen und eine für heutige Verhältnisse gute Verzinsung bekommen als gebunden zu bleiben. Die Sekundärmarktrendite der S Immo Anleihen liegt bei nur 2%, da sind 3,25% sehr viel. Weiters sehe ich in der Bilanz keinen NAV Zuwachs des GS, welcher ihre Berechnungen unterstützen würde.



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