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23.12.2012 08:08
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Analysten bleiben mittelfristig optimistisch

Erste-Experten sehen, trotz der schönen Performance in diesem Jahr, weiteres Potenzial aufgrund des nach wie vor attraktiven Bewertungsniveaus
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Die Börsen befinden sich weiterhin im Aufwind, auch wenn sich in den letzten Tagen wieder Zweifel an einem baldigen Ende des US-Finanzstreits breitmachen. Der ATX markiert am Mittwoch mit 2,437 Punkten einen neuen Jahreshöchststand, kämpft allerdings aktuell damit, die 2.400-Punkte-Marke zu halten. Technisch gesehen befindet sich der österreichische Leitindex seit Wochen im überkauften Bereich, sodass eine kleine Korrektur keinesfalls überrascht, fassen die Analysten der Erste Group im aktuellen Equity Weekly zusammen.

Die Analysten sehen, trotz der schönen Performance in diesem Jahr, weiteres Potenzial aufgrund des nach wie vor attraktiven Bewertungsniveaus. Zu ihren Top-Picks zählen – auch aufgrund der Dividendenrendite – Immofinanz, OMV, Verbund, VIG und voestalpine. AT&S, Lenzing, Polytec und Semperit sind ebenfalls Bestandteil der Erste Group-Empfehlungsliste.

Für die letzte Woche im Jahr erwarten die Erste Group-Analysten nicht mehr allzu viel. Der ATX konnte in den letzten fünf Wochen konstant zulegen, womit die bereits erwähnte Korrektur überfällig scheint. Mittel- bis langfristig bleiben die Strategen allerdings optimistisch.
 
(red)
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kleist19
353 Postings
seit 2009-10-18
> Analysten2014-12-18 08:58:22


Kann mir jemand erklären wie Analysten funktionieren??

Ein Hold bei ca. 50 % Steigerungspotential bis zum gesetzten Kursziel

wann gibt es ein buy oder overweight???

hagman
490 Postings
seit 2010-08-20
>> Analysten2014-12-18 10:20:05


Während die RBI fleißig steigt, und vom gestrigen Low schon wieder 2 Euro gestiegen ist, bleibt die IIA am Boden liegen.
Trotz angekündigtem Aktienrückkauf zur besten Zeit.
Zum Haare raufen ist das ...

lg

Phronesis
5859 Postings
seit 2009-01-09
>>> Analysten2014-12-18 10:23:23


Der Aktienrückkauf hat keine Bedeutung.
Wenn der CEO die zugesagte Dividende kürzt, der Ertrag sinken wird, ist diese Reaktion logisch.

Treffsicher1
174 Postings
seit 2012-08-16
>>>> Analysten2014-12-18 11:24:44


Als Signalwirkung sollte ein Aktienrückkauf schon Bedeutung haben, aber die in Frage gestellte Dividende wiegt schwerer

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>> Analysten2014-12-18 11:32:13


Rückkauf von 1% ist mehr Aktionismus als sonst was.
Die heilig versprochene Dividende in Frage zu stellen ist dagegen wirklich böse, so richtig es auch sein mag.

Hat hier jemand die Bedingungen der WA 18 ? Iirc ist die nämlich recht weit aus dem Geld und hat einen Put in 2016.

Phronesis
5859 Postings
seit 2009-01-09
>>>>> Analysten2014-12-18 11:37:57


Für diesen Rückkauf werden 2 Cent pro Aktie abgezogen. Bringen tut er Null. Den Umsatz dieses Rückkaufes hat die Aktie in einer Woche.
Ein Rückkauf bringt dann was, wenn er so gestaltet ist, dass sich Stückzahl reduziert und die restlichen Aktionäre was davon haben.
Deshalb mein (seit Jahren bekannter) Standpunkt: Nicht wachsen, sondern Objekte verkaufen und somit schrumpfen, mit dem Geld Aktien rückkaufen.

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>> Analysten2014-12-18 12:02:05


um es etwas anschaulicher zu sagen: In den gestern angekündigten Rückkauf wandert ca. 2/3 der erhaltenen Buwog-Divi. Wir wissen allerdings, dass es bis März ein rechtliches Hindernis gibt.

Es sind andere Sachen, die Sorgen machen.
Retail-Miete in Russland: 52€/m2.
Durchschnittsmiete im Retail-Portfolio ausgenommen Russland: 9,15 €/m2.

Zweifellos eine Folge von Flächenknappheit in Russland - ein Zustand, der bei guter Wirtschaftslage nicht ewig besetehen wird.

Phronesis
5859 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>> Analysten2014-12-18 12:06:19


... und bei schlechter Wirtschaftslage verschwinden die Mieter.
Du solltest dich entscheiden, was jetzt gut ist. Nichts, oder gar nichts?

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>> Analysten2014-12-18 12:09:49


phroni,
beschränkte Krise ist gut. Keine Finanzierung für neue Flächen, aber knapp überlebende Mieter.

hobbyanalyse
2972 Postings
seit 2012-06-08
>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 12:11:46


big_mac, und woraus leitest Du die Existenzbedrohlichkeit eines russischen Totalausfalles ab?

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 12:17:57


nimm der IIA runde 40% der Mieten weg. Das ist ziemlich genau der russische Teil.
44,3 von 115 mio Mieteinnahmen im Quartal.

hobbyanalyse
2972 Postings
seit 2012-06-08
>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 12:29:09


Und der russische Kredit, für den ausschließlich die dortigen Assets als Besicherung gegeben wurden, bleibt bestehen, wenn die russische Tochter in die Insolvenz geht?

Konnex
61 Postings
seit 2012-05-29
>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 13:08:25


Jetzt sieht man was der Top-Pick so mancher Analysten gebracht hat; ich habe noch eine Anzahl von IIA-Aktien und bin mir sehr unsicher wie es weitergehen wird. Glaubt Ihr, daß es für die IIA in nächster Zeit lebensbedrohlich werden könnte? Warum verkauft man jetzt nicht noch alles was es nur zu verkaufen gibt, damit die Aktionäre zumindest noch 2,3 € pro Stück bekommen könnten !?

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 13:13:42


Du meinst, da haftet die Mutter nicht mit ?
Und Auswirkungen auf andere Finanzierungen (u.a. die diversen Anleihen) gibts auch keine ?

Selbst ohne beides fehlt dann ein Zufluß von ca. 180mio russischer Miete abzügl. ca. 50mio Zinsen für die knapp 700 mio = 130 mio - und das ist alles andere als lustig. Die gute Milliarde EK-Abschreibung ist da direkt peanuts.

Russland ist alles andere als eine Kleinigkeit in der IIA. Ein Totalausfall ist nicht automatisch ein Totalausfall der IIA, aber existenzbedrohend allemal.

Konnex
61 Postings
seit 2012-05-29
>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 13:22:07


Ja leider sind die finanziellen Verflechtungen der IIA enorm und die Zukunft mehr als bedenklich.

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 13:35:56


also konkret lebensbedrohlich sehe ich in einem realistischen Szenario nicht.

Rosige Zeiten allerdings auch nicht, und zwar nicht nur wegen Russland. Das Mietauslaufprofil schaut nach Herausforderungen in den nächsten Jahren aus. Da werden wohl einige Nachlässe für Vertragsverlängerungen notwendig werden.
Und wie nachhaltig die m2-Mieten von >50€+ in Russland sind wird sich auch erst zeigen, besonders wenn jetzt schon Nachlässe gewährt werden. Denn in Russland schaut das Laufzeitprofil an sich gut aus.

hobbyanalyse
2972 Postings
seit 2012-06-08
>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 13:42:28


Was die Frage nach der Nachhaltigkeit der Marktmieten angeht, hast Du natürlich recht. Von einem investmenttechnischen Standpunkt berührt mich das allerdings nicht. Wenn man realistischerweise davon ausgehen kann, dass selbst bei einem Totalausfall die restlichen Ressourcen im Konzern mehr wert sind, als man jetzt bezahlt, ist ohnehin jeder Cent, der dort in Zukunft möglicherweise verdient wird, kursfördernd.

LASKler
6601 Postings
seit 2012-02-28
>>>>>>>>>>>>>>>> Re(1): Analysten2014-12-18 13:49:45


@hobby: ihre Fundamentale Ausführung ist wieder perfekt. Aber bei der damaligen "Volksaktie" IIA ist auf breiter Basis ein enorma Vertrauens Verlust eingetreten. Dieser ist auf lange Sicht nicht weg zubringen - viele werden nie mehr eine IIA Aktie kaufen

hobbyanalyse
2972 Postings
seit 2012-06-08
>>>>>>>>>>>>>>>>> Re(1): Analysten2014-12-18 13:55:54


@LASKler: Nein, die ist definitiv nicht perfekt. Sowas gibt es am Aktienmarkt aber gottseidank nicht. Entscheidend ist, ob man gut genug raten kann :-)

hobbyanalyse
2972 Postings
seit 2012-06-08
>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 13:29:41


Ich hab` mich vor meinem Kauf der IIA damals bei der IR erkundigt, ob es seitens der Mutter Haftungen für die russischen Finanzierungen gibt, und das wurde verneint. Das Mail mit der Auskunft habe ich selbstverständlich aufbewahrt.

Inwiefern es messbare Auswirkungen auf andere Finanzierungen gibt, kann ich nicht auf die Schnelle beurteilen, aber auf bestehende Fixverzinsungen kann es keine Auswirkung haben, auf bestehende variable meiner Meinung nach auch nicht, wenn man einen bestimmten spread vereinbart hat. Aber auch für Neufinanzierungen müsste man meines Erachtens argumentieren können, dass für eine eventuelle Pleite der russischen Tochter die IIA wirklich nichts dafür kann. Mag wiederum naiv sein.

Außerdem wirds wohl hoffentlich andere Aufwendungen auch noch geben, die den russischen Immobilien zurechenbar sind, und die dann ebenfalls ausfallen würden. Zumindest habe ich das als Laie so verstanden, dass im Immobiliengeschäft nicht alles was von der Bruttomiete nach Abzug der Zinsen übrig bleibt, in den Reingewinn fließt. Also glaube ich, dass die 130 Mio., die Du da kolportierst, zu hoch angesetzt sind.

Nach einer Abschreibung von 1 Mrd EK wäre dasselbe noch immer knapp 50% über der jetzigen Marktkapitalisierung und die EK-Quote wäre bei Daumen mal Pi 37% (nicht hauen, wenn ich mich da um ein paar Prozent verrechnet habe). Ganz ehrlich: Existenzbedrohlichkeit sieht ganz anders aus, davon kann zB die Teak Holz ein Lied singen.

hobbyanalyse
2972 Postings
seit 2012-06-08
>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 13:31:18


PS: Wegen der Haftung - was würde es sonst für einen Sinn machen, sich Geld in Russland auszuborgen, wenn ohnehin die Mutter mithaftet? Dann würde ich das Geld in Österreich in dem Zinsumfeld wesentlich billiger bekommen.

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 13:58:59


ob du in Österreich Geld für Russland wesentlich billiger bekommst sei einmal ernsthaft hinterfragt. Ich habe da nämlich durchaus andere Informationen, auch aus vor-Russlandkrisenzeit.

Eine Konzernhaftung ist auch nichts unübliches. Aber wie gesagt, auch der Ausfall abzüglich Ersparnis der Finanzierungskosten ist keine Kleinigkeit.

Ein default im Konzern ruiniert einmal sicher die Bereitschaft, unbesichert zu finanzieren. Du darfst jetzt einen Liquiditätsplan ohne Russland und ohne Refinanzierung der ganzen Anleihen aufstellen. Iirc hat WA18 einen Investor-Put in 2016, da kannst schon einmal gute 500 mio herausrücken.

Und dann darfst noch schnell die Aktie nach ihrem Ertragswert bewerten. Welche Höhe der Dividende würdest du in diesem Szenario für angemessen halten ?

Russland ist keineswegs so ein unbedeutender Klax für die IIA wie die IIA unterschwellig verbreitet. Russland ist die Cash Cow.

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 14:01:31


"Wenn man realistischerweise davon ausgehen kann, dass selbst bei einem Totalausfall die restlichen Ressourcen im Konzern mehr wert sind, als man jetzt bezahlt, ist ohnehin jeder Cent, der dort in Zukunft möglicherweise verdient wird, kursfördernd."

Ich behaupte einmal, dass der ganze Rest zusammen ein Verlust und -schlimmer noch- ein Cash Burner ist. Wert ? Sicher, einen Liquidationswert gibt es. Aber auf den gehst du ja offensichtlich nicht los.

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 14:05:17


Konnex,
bitte nicht durch die Diskussion von extravaganten Szenarien unter relativen Exerten verunsichern lassen. Natürlich kann morgen die Welt untergehen, aber das hätte sie gestern auch schon tun können.

Allerdings - von grandioser Unterbewertung ist hier auch keine Rede!

the_saint
1161 Postings
seit 2011-08-06
>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 14:17:14


Oh welche überraschung: die IIA ist unter dem 2'er zu finden! Scheinbar verlassen die ratten das sinkende schiff. Danke an big_mac den GB der IIA so objektiv zu zerpflücken. Wie man sieht, deckt sich diese bestandsaufnahme mit meiner überzeugung, dass die IIA ein eher überschätzes unternehmen im ATX ist und selbst auf dem aktuellen niveau kaum ein BUY ist.

Konnex
61 Postings
seit 2012-05-29
>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 14:29:35


big_mac:
Danke, daß Du noch an mein Posting gedacht hast. Leider neige ich bei meinen Investments dazu, fast alles auf eine Karte zu setzen. Deshalb sitze ich jetzt auch so in der Tinte. Ich dachte nämlich, daß das Rußland-Desaster der IIA in Kursen um € 2,30 schon eskomptiert wäre; leider wieder eine Täuschung. In die Zukunft können wir alle nicht schauen, aber eben die aktuellen Realitäten durchchecken.

hobbyanalyse
2972 Postings
seit 2012-06-08
>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 14:36:41


Nun, die Behauptung, dass der Rest zusammengefasst Geld verbrennt, hast Du aufgestellt, darum müsstest Du das bitte auch erklären. Ich habe das nicht so gesehen, aber selbstverständlich kann ich mich täuschen.

Dass Russland die Cash Cow ist, war mir schon klar. Das wird ja auch der offensichtliche Grund sein, warum der Kurs so fällt.

Meine Gedanken zur IIA habe ich ohnehin im bargain magazine unlängst dargelegt. Mehr als das, was dort steht, kann ich sowieso nicht beisteuern. Irgendwelche projezierten Ertragswertrechnungen und Dividendenhöhen sind allerdings für mich per se einfach kein Investmentkriterium.

Was die Refinanzierung betrifft: Wer spricht von unbesicherter Finanzierung? So wie ich das verstanden habe, wird die jeweilige Immobilie zuzüglich Eigenkapitalausstattung in der Zweckgesellschaft zur Finanzierung als Besicherung gegeben.

Ad Tilgungsplan: Schau Dir die Bilanz an und sag` mir, wo es Deiner Meinung nach Liquiditätsengpässe geben könnte. Ich sehe jedenfalls keinen. Wenn ein Unternehmen 1,25 Mrd. UV, den BUWOG-Anteil mit >750 Mio., über 200 Mio. langfristige Forderungen (ob die jetzt alle werthaltig sind, sei dahingestellt) sowie >100 Mio. in einem Immobilienfonds liegen hat, weiters Bestandsimmobilien besitzt, die über 400 Mio. brutto Mieterlöse generieren, und demgegenüber stehen ungefähr 4,2 Mrd. Finanzschulden, dann mache ich mir keine Sorgen. Und ich bin bei sowas eher auf der pingeligen Seite. Da habe ich jetzt übrigens die Immobilien im Bau sowie die Leerstände, die zumindest einen niedrigen Liquidationswert hätten, außer Acht gelassen.

wiwiwi
455 Postings
seit 2008-11-12
>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 15:00:01


... und die angekündigte Dividende dürfte auch- wie im Jahr 2014- in angekündigter Höhe weg sein. Da darf ich mich getäuscht fühlen, oder?
Die Geldvernichtungsmaschine läuft auf Hochtouren!
Finger weg!

the_saint
1161 Postings
seit 2011-08-06
>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 15:02:01


Die BUWOG ist die dividende! Jetzt hamas eh schon so oft erklärt :)

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 15:04:51


hobby,
nimm CF, nimm GuV, und rechne russische Mieten und Zinsen heraus.
Und dann schau wie du zu einem positiven Ergebnis kommst, ohne mehr zu verkaufen auls neu zu errichten, anders gesagt: ohne mehr oder weniger schnell zu liquidieren.

Unbesicherte Finanzierungen sind mindestens alle ausstehenden Anleihen.

Was siehst du als Investmentkriterium, wenn nicht den Ertragswert der Firma? Der -geklagt sei es- immer nur projiziert ist. Oder siehst du eine reelle Chance auf Liquidation ?

saint,
ich sehe die IIA nicht als böse überbewertet an, das wäre übertrieben. Sie ist allerdings keineswegs "grotesk" unterbewertet, wie manche Kreise seit Jahren behaupten - und dabei nur auf den NAV verweisen, einen höchst hypothetischen Wert, der noch nicht einmal theoretisch realisierbar ist, wenn die Immobilienwerte absolut korrekt sind.

Um einen Kurs von 2€ zu rechtfertigen müßte die Firma eine Dividende von mindestens 10c (besser 12c) nachhaltig erwirtschaften, also einen Cashflow bereinigt um Neuinvestitionen und Verkäufen sowie Schuldenaufnahme und Tilgungen, von gut 100 - 120 mio im Jahr erzielen - und das tunlichst in diesem Jahr. Das ist nicht völlig aus der Welt, aber die Firma ist definitiv nicht auf Kurs.

Alternativ wäre eine freiwillige Liquidation zu untersuchen - das ist die Challenge für die Gläubigen des NAV. ;)

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 15:06:51


äh, hobby:
Wo du das kurzfrisige Vermögen von 1,2 mrd erwähnst darf ich dich darauf hinweisen, dass die kurzfristigen Verbindlichkeiten dieses mit 1,6 mrd recht deutlich übersteigen.

the_saint
1161 Postings
seit 2011-08-06
>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 15:13:29


big_mac, das war ja immer mein argument, dass sogar bei einer liquidation, nach abzug der verbindlichkeiten, weniger als der aktuelle wert der aktie in cash für die aktionäre übrig bleiben wird. Nachdem der NAV in etwa genauso verbindlich ist wie der buchwert der RBI, sollte man da sehr vorsichttig sein wieviel bei einem verkauf des mittelmässigen IIA portfolios tatsächlich übrig bleiben wird.

Phronesis
5859 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 15:21:10


@the_saint
Du hast ja wirklich keine Ahnung. Lies den Geschäftsbericht.
Wie bei der RBI, die du noch bei 25 zum Kauf empfohlen hast in deiner Naivität, hast du der IIA den Pennystock vorausgesagt - das noch inkl. Buwog.

Von der Glaskugel her bist du einer der schwächsten Propheten.

Phronesis
5859 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 15:23:16


Ach ja, und die Buwog hast doch du bei 13 zum Verkauf empfohlen, mit Kursziel 10.
Oder irre ich da?

the_saint
1161 Postings
seit 2011-08-06
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 15:30:46


Stimmt. Wofür ich mich auch unendlich schäme. Aber es ist ja noch nicht aller tage abend :)

Phronesis
5859 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 15:48:40


Na ja, die Anleger die auf dich gehört haben (gibt es die?), haben wohl nichts davon.
Wer die Buwog verkauft und die RBI gekauft hat, wird dir wohl danken.

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 15:53:53


hobby,
ich habe mir deinen Betrachtung im Bargain Magazine angesehen.
Ich wünsche viel Vergnügen bei Verwerten von Objekten im Bau oder Pipeline-Grundstücken zum Buchwert.
Grundsätzlich zielt die Strategie der "Immobilienmaschine" auf eine Verwertung dieser Assets ab (und ist soweit richtig und gut). Voraussetzung ist jedoch, dass nach Fertigstellung der jeweiligen Projekte auch Nutzer in Form von Käufern und/oder Mietern da sein müssen, sonst ist die Realisierung sinnlos. Auch die IIA kann nur die Karten spielen die sie hat.

Und eine Firma ohne working capital musst du mir erst zeigen.

Die Buwog wird schon zu Geld gemacht, allerdings immer mit dem Risiko dass die Umtauschanleihe am Ende nicht im Geld ist. Eine weitere Auschüttung von Buwog-Aktien an die IIA-Aktionäre wäre allerdings sinnvoll und könnte dem Kurs und den Aktionären ein bißchen helfen.

Phronesis
5859 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 16:06:18


Wenn Russland so riskant ist, warum entwickeln sie dann dort neue Objekte?
Zumindest hat Z das bestätigt.

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 16:10:56


saint,
ich bin nicht der Meinung dass weniger überbleibt.
Ob entscheidend mehr ist eine andere Frage.

und hobby,
und der Buwog-Anteil ist keineswegs einnahmenloses Fett.

Phronesis
5859 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 16:19:10


Die Buwog-Anteile werden doch verkauft, das ist ja schon fix.

wiwiwi
455 Postings
seit 2008-11-12
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 17:19:26


Offensichtlich ist die IF das einzige in Russland investierte Unternehmen. Ich finde z. B. im DAX kein Unternehmen, das in diesem Ausmaß abgegeben hat.

wiwiwi
455 Postings
seit 2008-11-12
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 17:28:57


Alle Indizes grün, die IF tiefrot und kein Ende in Sicht.
Schrott! Und auch Dividende für 2015 fraglich, nachdem die für 2014 angekündigte einfach gestrichen wurde. Argument war immer, ist ja ein Dividendenpapier. Auch in guten Zeiten nichts zusammengebracht, jetzt kommt Russland als Rechtfertigung für's Versagen.
Eine Abzockerei , die bei diesem Unternehmen offensichtlich Tradition hat.

Phronesis
5859 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 17:21:01


Dr. Zehetner: "Ende Jänner werde der Konzern in der Bilanz über eine dreiviertel Milliarde Euro an Cash-Reserven verfügen - soviel Cash wie noch nie. Da das Geld mangels Gelegenheiten nicht investiert werden kann, werden ab 23. Dezember wieder Aktien rückgekauft bzw. vorab eingezogen."

Da gehen sich wirklich mehr als die paar Aktien aus. Möglicherweise ändert sich die Stückzahl doch noch.

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 17:40:17


na, wenn er soviel Cash hat soll er doch eine kräftige Divi zahlen !
Das wird den Markt entzücken und die Aktionäre glücklich machen.

Andererseits: WA18 kommt erst bei ca. 2,80 ins Geld, bei 15 je Buwog. Ein bisserl Reserve täte da auch gut, für den Fall dass der Put im März 16 fleißig ausgeübt wird. Direkt billig ist der Koupon auch nicht, könnte also in allseitigem Interesse sein wenn er da mit Rückkäufen beginnt.

Phronesis
5859 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 17:44:33


Kannst mir das erklären, warum es gut ist, wenn der Kurs höher ist? Dann darf er für die WA wohl mehr löhnen, oder etwa nicht?

Phronesis
5859 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 17:45:51


Oder meinst du, dass er erst 2016 mit Rückkäufen beginnen sollte?

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 17:53:53


nein.

WA im Geld = Gläubiger üben Wandelrecht aus, Tilgung in Aktien, Keiner übt den Put aus. kein Geldbedarf für die Gesellschaft.

WA nicht im Geld = Rückzahlung in Cash. 500 mio so ca., u.U. schon in 15 Monaten. Nicht so toll für die Planung, besonders wenn nicht klar ist was zum Tragen kommt.

Aktuell ist die WA aus dem Geld, aber nicht völlig hoffnungslos wie z.B. die Reste der WA17

Phronesis
5859 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 18:01:56


Sind wir ja auch wieder verwässert.

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 18:04:06


p.s.: für die Gesellschaft und für die Gläubiger ist Ausübung des Wandelrechts angenehmer.
Erstere braucht kein Cash, und letztere machen noch einen extra-Gewinn.

Wie die Lage für die Aktionäre der IIA aussieht ist ein Kapitel für sich - Wandlung heißt mehr ausstehende Aktien, aber eben kein Cash-Abfluss.

Und ob der Investor-Put in 3/16 attraktiv sein wird steht in den Sterne - aktuell notiert die WA ziemlich genau am Nominale.

Phronesis
5859 Postings
seit 2009-01-09
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 18:08:42


Da stellt sich die Frage der Kurspflege dann wohl 2016.

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 18:22:45


in 16 lohnt nur Pflege der WA, wenn überhaupt.

wiwiwi
455 Postings
seit 2008-11-12
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 18:33:33


Herr Z. "...so viel Geld wie noch nie...." Dem Hrn. Z. glaube ich kein Wort, weder mündlich noch schriftlich. Ein klassischer "Ankündigungsweltmeister" (Immobilienmaschine etc.)
Er hat (auch ohne Russlandkrise) aus der IF eher eine Geldvernichtungsmaschine gemacht.

wiwiwi
455 Postings
seit 2008-11-12
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 18:42:10


If ist sicher das einzige Unternehmen, das in Russland investiert ist. Ich finde weit und breit keine Aktie, die in den letzten Tagen so viel eingebüßt hat. Der Kursverfall kann daher nicht nur mit der Russlandkrise zu tun habe. Da muss es andere Gründe geben.

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 18:53:57


wiwiwi, schau einmal zu den Kollegen von RBI.
Die hat es noch viel schlimmer zerfetzt, ganz ohne Gewinnwarnung unc Rücknahme der Dividendenguidance.

the_saint
1161 Postings
seit 2011-08-06
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 19:09:31


Stimmt nicht ganz: auch bei der RBI wurde die bis dahin als fix vereinbarte dividende zurückgenommen bzw gestrichen. Man sollte auch vitamin B bei der IIA als kursstüze nicht unerwähnt lassen. Es gibt keine besser gehypte aktie im ATX als die marode IIA.


big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 19:20:14


naja, das ist bei der RBI aber schon länger.
Dort waren auch die Hype-Versuche erfolgreicher, vor der KE. Bei der IIA gabs solche Ansätze nur vor dem Buwog- spin off.

AlaskaKid
736 Postings
seit 2013-10-18
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 19:32:38


Also ich habe im September viel über die Situation nachgedacht ... da gab es dann diesen Tag an dem die BUWOG von ca. 15,50 auf 14,80 gefallen ist .... da habe ich alle IIA gegeben und BUWOG gekauft ... war die beste Entscheidung heuer.


Die IIA wird noch länger an Russland kauen ... dieser Putin wird weiter mit dem Westen auf Kriegsfuß stehen

http://derstandard.at/2000009521...

http://derstandard.at/2000009579...


Die Krise wird in Russland solange anhalten solange die Amis zusammen mit den Saudis den Ölpreis auf etwa 60 $ halten können ... schon möglich dass das lange Zeit geht .... vielleicht sogar lange genug sodass wir 2017 (zum 100. Jahrestag von 1917) eine neue russische Revolution sehen werden.

hobbyanalyse
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>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 19:23:08


big_mac,

1. ich habe die Buwog dort hingerechnet, weil die Erlöse aus derselben ja nicht mehr ins Asset Management gezählt werden. Und wie Du sicher richtig gelesen hast, habe ich getrennt zwischen vermietbaren und nicht vermietbaren Assets, weshalb die Buwog in Kategorie 2 fällt.

2. Muss man die Immos im Bau in irgendeiner Form in die Bewertung mit einbeziehen. Wenn man die IIA nur nach ihrem Ertragswert aus dem Asset Management bewertet, lässt man diese Ressourcen außer Acht und das ist meiner Meinung nach schlichtweg falsch. Wenn ich auf unbenutzten Grundstücken sitze, hängt dessen Wert auch von seiner zukünftigen Verwendung ab. Es ändert aber nichts daran, dass zum Zeitpunkt des Bilanzstichtages ein Wert vorhanden ist. Wenn der über Jahre nicht realisiert wird, war nicht das Unternehmen nicht unterbewertet, sondern das Management schlecht.

Ob diese Einbeziehung jetzt zum Buchwert geschieht, wie ich es der Einfachheit halber gemacht habe, oder ob man da noch ein Risiko wegdiskontieren will, sei dahin gestellt. Du wirst mir aber sicher zustimmen, dass diese Assets a) irgendwas wert sein müssen und b) derzeit keine laufenden Mieterträge abwerfen und deshalb im Falle einer strikten Ertragswertberechnung vergessen werden.

3. Finde ich es falsch, nur die russischen Mieten und Zinsen aus dem Cashflow rauszurechnen, die anderen Aufwendungen (ob direkt dem Asset Management zuzurechnen oder nicht) aber unangetastet zu lassen. Darum habe ich Dich ja gebeten, mir das vorzurechnen.

4. Dass die kurzfristigen Verbindlichkeiten höher sind, als das UV, traust Du mir hoffentlich zu, dass ich das selber auch gesehen habe.

5. Warum kritisierst Du jetzt plötzlich, dass Z Aktien rückkauft, und forderst stattdessen eine Dividende? Für mich macht das zum derzeitigen Kurs überhaupt keinen Sinn.

6. Habe ich ohnehin geschrieben, dass das nur ein Gedankenexperiment ist. Ich habe nicht gefordert, dass den Bestandsimmobilien tatsächlich das working capital weggenommen wird, sondern wollte nur argumentieren, dass unter der Prämisse, dass der Ertrag aus dem Asset Management eindeutig ausreicht, um die FK-Zinsen zu bedienen, die anderen Vermögensgegenstände flexibler eingesetzt werden können und deshalb eine separate Beurteilung gerechtfertigt ist.

7. Willst Du mir ernsthaft einreden, dass die IIA im Falle eines Defaults der russischen Tochter - der definitiv unverschuldet wäre - in Österreich bei diesem Zinsumfeld keine Anleihen mehr an irgendwelche Pensionsfonds und Private zu halbwegs vertretbaren Konditionen verkaufen kann, wenn damit Immobilien refinanziert werden? In genau demselben Land, wo man Wandelanleihen für fiktive costa-ricanische Teakholzbäume um 5% p.a. verkaufen kann? Dann bin ich wohl auch hier viel zu naiv.

Ich denke, wir machen an dieser Stelle aber besser "agree to disagree" :-)

AlaskaKid
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>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 19:58:46


@big_mac

....ich sitmme dir zu dass bei einem Kurs von 2,0x eine nachhaltige dividende von 10 cent da sein sollte.

http://diepresse.com/home/wirts...


die dividende wird also stark angezweifelt.


Wie du und andere geschrieben haben ... eine shrink-to-grow (verkaufen um ruckzukaufen .... dann später nach ein paar jahren wieder portfolio ausbauen) wäre 100x besser gewesen.

Leider hatte das management die falschen ziele (ebidta, 10% rendite in Russland) ... jetzt ist es zu spät .... wäre man so vorgegangen hätte man nur das halbe rostokino oder gar keines mehr) ... jetzt ist die IIA aufgrund der falschen strategie in russland gefangen.

Ein land wo die Nationalbank den leitzins über nach von 10 auf 17 % hebt .... so ein Land ist vorläufig am Ende ... und eine Immo-Gesellschaft die bis vor kurzem dort den gross des gewinns erzielte die hat vorerst auch fertig.

big_mac
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>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 19:59:49


oh ja, lets agree to disagree ! Wie es dir sicher nicht entgangen ist gestehe ich der IIA-Aktie einen höheren Wert als 1€ zu, der deinen 1,15mrd Ertragswert entspricht. Sogar etwas mehr als 1,15 + 0,75. Allerdings nirgends in der Nähe von 4 mrd, wo der Buchwert liegt.

-ein nicht bebautes Grundstück hat keinen Ertragswert. Jetzt kann man eine theoretische Bewertung über fiktiven Ertrag eines Projekts und Projektkosten errechnen (so gutachten Schätzer) - nur hilft das gar nichts wenn kein Käufer da ist. Und P. hat leider so ziemlich jeden Acker besonders in Rumänien gekauft.

- andere Kosten aus Russland sind nicht so einfach zu finden. Bei den Betriebskosten hat IIA einen kleinen Überschuss, die neuen Objekte in Russland werden keinen besonderen Reparatutbedarf haben. Bleibt lokale Verwaltung. Zieh halt noch einmal 5-10 mio ab.

- die bisherigen Rückkäufe haben dem Kurs nix gebracht, die gestrichene Divi hat geschadet.
Die Aktionäre werden wahrscheinlich die Dividende anderswo rentabler investieren können. Oder sie können die Divi selbst reinvestieren. Was ist so schlimm daran, den Aktionären die Wahl zu lassen ?
Weiters ist es eine komische Strategie, via WA zu verwässern und dann wieder rückzukaufen.
Ausserdem werden bei Ausschüttung alle Aktionäre gleich behandelt, beim Rückkauf hat eine Gruppe -entweder die Verkäufer oder die Verbleibenden- einen Vorteil.

- was wäre unverschuldet an einem Default der russischen Tochter ? (der wohl kaum bevorsteht) Banker und Instis haben ein langes Gedächtnis.

- wann hat Teak diese WA verkauft ? Auch schon eine Zeit her, wahrscheinlich ca. als IIA unter P 2 milliardenschwere WA um 1,x% Koupon unter Institutionelle gebracht hat. Kann Teak noch einmal eine Anleihe plazieren - das ist die Frage.

the_saint
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>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 20:05:33


ich sag nur: big_mac = big guru

weiter so - macht spass diese postings zu verdauen :)

Phronesis
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>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 20:09:50


Das ist der Unterschied zwischen euch beiden. Er hat Argumente, du die Glaskugel.

big_mac
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>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 21:28:25


nun, Argumente hat der Hobbyanalyst auch, und im Prinzip gar keine schlechten.
Schon vor dem 1.Rückkaufprogramm anno 2010 (?) haben wir hier genau so eine Strategie diskutiert - und wesentliche Teile davon sind offensichtlich in Umsetzung, nicht erst seit gestern.

Aber er verkennt den Zeitaufwand für eine Portfolioumschichtung, und die Probleme in illiquiden Märkten, und ein paar andere Kleinigkeiten. Ausserdem hat er zuviel Respekt vor Buchwerten, und geht der IR beim Herunterspielen der Bedeutung der russischen Objekte auf den Leim.

Phronesis
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>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 21:43:31


Ich hab aber nicht gesagt, dass deine Argumente immer richtig sind.
Du erinnerst dich Jahre zurück, als du die IIA als nicht lebensfähig hingestellt hast? Auch jetzt kommt mir oft vor, dass du etwas zu negativ eingestellt bist.
Wer sagt denn, dass immer gleich alles verkauft werden muss? Iirc wurden alle Objekte über Buchwert verkauft, somit sollte dieser doch ein Anhaltspunkt sein.

AlaskaKid
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>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 22:06:58


no use to cry over spoilt milk.


habe immer gehoffe mit der IIA sehr gut fahren zu können (NAV Annäherung) ..... ein weiser CEO wäre eine Shrink-kur gefahren (Portfolio verkleinern ... dafür rückkäufe).

Wenn man jetzt hört dass die Dividende in Gefahr ist ... dann sehe ich eher schwarz ... muss nicht heißen dass es noch runter geht ... aber 2,60 (Zeitpunkt nach spin-off) sind derzeit weit weg.

Ich sehe Vernunfteinkehr in den Kreml nicht viel Potential nach oben ... zusehr war der Fokus auf Russland.


BTW: Ich glaube auch dass der RBI-rebound sein Ende finden wird ... die IIA-geprügelten Aktionäre werden nicht alleine bleiben ;)

big_mac
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>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 22:46:46


phroni,
wenn du nur die Objekte verkaufst die über Buchwert an den Mann zu bringen sind - kein Wunder. Ggf. wurde der Buchwert rechtzeitig angepasst.
Die Leichen im Keller hat hier keiner angerührt - oder wurden jemals irgendwelche rumänische Grundstücksreserven verkauft ?

alaska,
so wahnsinnig geprügelt sind die IIA-Aktionäre nicht. Mit ihren Buwog-Aktien aus dem spin off steht sie bei rd. 2,75-2,80. Wo sind da Prügel ??
Sag ja, der spin off war richtig. Leider war man nicht konsequent, hat alle Anteile verteilt und macht statt dessen komplizierte Spielchen mit dieser Umtauschanleihe und was da am Ende noch daherkommt.

so und jetzt geh ich schlafen, alles andere muss bis morgen warten. Gute Nacht !

hobbyanalyse
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seit 2012-06-08
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 22:16:58


Ich habe der IR-Abteilung nur eine Antwort auf die Frage abgerungen, ob die Mutter für Russland haftet oder nicht. Inwiefern bin ich da wem auf den Leim gegangen? Wenn Du darüber weiterführende Infos hast, dann bitte ich aufrichtig um Aufklärung meiner unwissenden Person.

Dass ich irgendwo einen Zeitaufwand verkenne, verstehe ich auch nicht. Mich stört es nicht, wenn die Portfolioumschichtungen sich über die nächsten Jahre hinziehen. So naiv bin ich nicht, zu glauben, dass das jetzt in den nächsten zwei Wochen von Statten geht. Selbst wenn der Kurs erst in fünf oder sechs Jahren den Wert widerspiegelt, den ich dem Unternehmen mit einigen brauchbaren Managemententscheidungen zubillige, bin ich trotzdem zufrieden. Und wenn sie es nicht schaffen, kann es auch nicht schaden, mit 33 oder 34 auch noch vor Augen geführt zu bekommen, dass man durchaus unrecht haben kann. :-)

Für mich ist ein Buchwert ein Anhaltspunkt und nicht das Ende aller Tage, das habe ich aber auch immer so betont (in dem bargain-Artikel und auch hier). Für das Umlaufvermögen, Forderungen, marktgängige Wertpapiere und den Immobilienfonds, den sie besitzen, meine ich aber, dass es sogar ein halbwegs brauchbarer Anhaltspunkt ist. Jedenfalls ein besserer, als diese Sachen komplett auszuklammern, nur den Ertragswert der bereits fertig gestellten und vermieteten Immobilien anzuschauen und an einem großzügigen Tag vielleicht noch die Dividende aus der Buwog (aber nicht deren gesamten Ertrag) einzubeziehen.

Zur derzeit nicht vorhandenen Marktgängigkeit von bestimmten Assets: Das mag alles stimmen und ich bin auch hier nicht so naiv, dass ich glauben würde, dass hier alle Buchwerte stimmen würden, geschweige denn, dass man morgen auf Knopfdruck sofort einen Käufer findet. Aber ich weigere mich konsequent gegen den Ansatz, dass ich derartige "rumänische Äcker", nur weil sie vielleicht derzeit keinen Käufer finden oder möglicherweise nicht das wert sind, was die Gesellschaft dafür anno dazumal bezahlt hat, völlig auf Null setze. Was hindert mich daran, dass ich ein Grundstück, das ich momentan nicht um einen Preis verkaufen kann, der mir passen würde, als Sicherheit für einen Kredit hergebe und damit irgendein anderes Projekt finanziere? Selbst wenn ich nur ein Drittel oder ein Viertel des Buchwertes dafür kriegen würde, hätte ich trotzdem ein ausschöpfbares Potenzial, das in ertragswertorientierten Bewertungsmodellen nicht abgebildet wird.

Das Argument mit dem Aktionär, der die Wahl haben soll, will ich auch nicht so ohne weiteres gelten lassen. Wenn der gute Herr IIA-Aktionär der felsenfesten Meinung ist, dass er ein rentableres Investment für die Zukunft gefunden hat, dann wäre es irrational, die IIA überhaupt zu behalten. Wenn ich der Auffassung wäre, dass die CA Immo mir eine höhere Rendite versprechen würde, als die IIA, wäre ich ein ziemlicher Idiot, wenn ich das Kapital in der IIA ließe und nur die Dividende in die CA Immo investieren würde.

Phronesis
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>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-18 23:15:37


Ich hab keine Ahnung, warum einige User hier so tun als wäre die Aktie - unter diesen Umständen - ein Fehlinvest. Gleichzeitig loben sie andere Aktien die weit schlechter abgeschnitten haben.

Der CEO sieht die Situation wohl sachlich:

http://blog.immofinanz.com/de/2014/12...

033
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>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-19 04:50:32


Also das sie keine Ahnung haben, verwundert mich jetzt überhaupt nicht. Wie sie unlängst behauptet haben, ist ihnen der Kurs egal...es gibt ja die Dividende. Einen größeren Schwachsinn habe ich hier schon lange nicht mehr gelesen. Nicht nur, weil möglicherweise die Dividende gestrichen oder gekürzt wird, sondern sie würden auch einen Kursverlust von z.B. 1 Euro in Kauf nehmen um vielleicht 10 Cent Dividende zu erhalten??? Das kann nur jemand von sich geben, der entweder keine Ahnung hat oder wo der Arbeitgeber IIA heißt, ich nehme eher letzteres an, denn diese Schönrederei sowohl was Herrn Dr. Z. betrifft, wie auch betreffend der erbärmlichen Kursentwicklung dieser Aktie über die letzten Jahre ist unerträglich und wahrlich entbehrlich.
Was will mir so ein Dampfplauderer wie sie, der ständig andere Forumsmitglieder die eine kritische Haltung einnehmen, runtermacht, einreden? Ich verfüge über mehr als 200.000 IIA Aktien und werde wohl wissen, welches Vermögen ich schon vor Jahren hatte und wie sich dieses entwickelt hat. Die Aktie war und ist der absolute Flop gewesen, zurückzuführen auf ein extrem schwaches Management. Wir reden hier von Immobilien, die gesuchteste Anlageform seit Jahren und nicht von einer Bank. Wie ich schon vor Jahren hier gepostet habe, wie kann man annehmen eine 2 stellige Rendite zu erzielen ohne extrem hohes Risiko?? Das jetzige Rückkaufprogramm kommt mir mehr wie ein Stützungsprogramm vor, von einem Menschen der sichtlich die falsche Unternehmensstrategie gewählt hat, derartige Fehlentscheidungen hätten in anderen Unternehmen schon längst zur Ablöse geführt...aber Österreich ist ja bekanntlich anders...und ich höre schon wie mir nahegelegt wird, sie hätten ja verkaufen können...als müssten die Anleger fliehen, weil sich ein Manager selbst verwirklich will und schwerwiegende Fehler schlichtweg nicht eingestehen will und seine Strategie ändert, denn normalerweise sind Menschen lernfähig... Mich wundert wie Herr Dr. Fries so viel Geduld aufbringen kann, ja sicher er war froh wie er Z. geholt hat...aber nach der gelungenen Sanierung keinen Immobilienprofi zu holen war ein schwerer Fehler. Mio Euro als CEO zu kassieren, für wirklich keine sichtbare Leistung in den letzten Jahren ist zwar erstrebenswert, doch irgendwie peinlich...Seit Monaten wird die Aktie abverkauft was das Zeug hält...aber zum Glück gibt es hier immer noch Menschen die uns einreden wollen, wie toll das Unternehmen geführt wird. Danke dafür, ich hätte mir selbst kein Urteil bilden können.

big_mac
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>> Analysten2014-12-19 05:46:07


./

big_mac
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>>> Analysten2014-12-19 07:00:09


so, und jetzt zu diesem zähen hobbyanalysten der da meint auch ohne Russland wäre die Aktie noch mehr wert als der jetzige Kurs - das war der Ursprung der russischen Diskussion. Ich behaupte, dass Russland einen sehr wesentlichen Teil des Ertragswertes der IIA darstellt und eine IIA ohne Russland wesentlich weniger wert wäre.

Zeitaufwand heißt keineswegs nur, dass es einfach lange dauert. Time is money. Hier reden wir über teures Eigenkapital. Und es ist keineswegs gesichert, dass z.B. die Buchwerte der rumänischen Pipeline jemals in der Höhe zu Geld gemacht werden können. Das ist keineswegs eine Managemententscheidung, sondern marktabhängig. Denn wo Objekzte nicht ins Konzept passen handelt das Management durchaus - verkauft wird recht fleißig, und auch recht geschickt.

Ich möchte auch wissen, warum du das Umlaufvermögen extra bewertet haben willst. Diesees ist zum Teil eine betriebliche Notwendigkeit, zum Teil als Liquiditätsreserve notwendig. Hattest nicht gerade du zu Recht auf die hohen Fremdkapitalkosten hingewiesen ?

marktgängige Immobilienfonds. aha. Für Publikumsfonds gibts in Hamburg einen Graumarkt, für Spezialfonds gibts nicht einmal das. Natürlich kann man sie verkaufen, passiert ja in der IIA auch immer wieder einmal. Probier einmal IIA-Aktien zu ihrem Buchwert zu verkaufen ;)

Ich werde nicht bestreiten, dass auch landwirtschaftlicher Grund einen Wert hat.

Ich weiß nicht, was du dagegen hast dem Aktionär zu überlassen wie er sein Kapital investiert oder auch diversifiziert. Jetzt willst ihm gleich vorschreiben zu verkaufen. Wobei die Idee, sich von IIA ganz zu trennen und andere Aktien zu kaufen in den letzten 4-5 Jahren die meiste Zeit keine schlechte war. Trotz angeblich grotesker Unterbewertung.

big_mac
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>>>> Analysten2014-12-19 07:31:51


033,

tatsächlich gibt es in der IIA so viel überschüssiges Umlaufvermögen, dass nicht nur heuer die Dividende gestrichen wurde sondern plötzlich auch die fürs laufende Geschäftsjahr ernsthaft in Frage gestellt ist.

wiwiwi
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seit 2008-11-12
>>>> Analysten2014-12-19 07:33:37


ad 033
100% Zustimmung!

AlaskaKid
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seit 2013-10-18
>>>> Analysten2014-12-19 07:36:49


@ 033

das nenne ich mal ein outing - super.


Es ist ja herrschende Meinung dass die Strategie von Z. in die Hosen ging. Die Strategie hat halt auf ein "braves und modernes" Russland aufgebaut.

Wäre just nach dem spin-off im Kreml ein Umdenken passiert ... die IIA würde von 2,60 wohl auf 3,30 gestiegen sein ... nimmt man anteilig die ,8 der buwog dazu hätte wir einen Kurs von 4,10 ... und ohne Russlandkrise wär auch für 2015 eine dividende drinnen.

Es kam leider nicht so .... so steht man jetzt bei 2,80 (iia + buwog) .... da wo man im Jahr 2010 auch schon war.

Die IIA ist leider eine für Österreich typische Aktienstory wo das management nichts zustandebringt.... angefangen von Petrokovic (Korruption) bis zu Z. (Abgehobenheit und Weltfremdheit)

Treffsicher1
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seit 2012-08-16
>>>>> Analysten2014-12-19 08:47:20


als CFO ist Z alles andere als weltfremd, kann man bei jeden Unternehmen einsetzen, auch noch mit 62, bei Immobilien völlig weltfremd. Als CEO einer Immobilien AG falsch eingesetzt. Es gab genügend Experten, die rechtzeitig, nicht mit der Weisheit des Rückblicks, vor dieser Russlandlastigkeit gewarnt haben, Z ist aber leider beratungsresistent, man kann es auch abgehoben nennen

Treffsicher1
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>>>>>> Analysten2014-12-19 09:01:08


jedem Unternehmen

hobbyanalyse
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seit 2012-06-08
>>>>> Analysten2014-12-19 08:56:02


Dass Russland einen wesentlichen Teil des momentanen Ertragswertes der Aktie ausmacht habe ich nie bestritten, oder? Mein Argument ging in die Richtung, dass der Ertragswert der bestehenden Immobilien nicht das Einzige ist, worauf man in der Bewertung der IIA schauen darf, sondern dass all jene Vermögenswerte im Unternehmen, die derzeit keinen Ertragswert aufweisen, auch in irgendeiner Form zu diesem Ertragswert hinzugezählt werden müssen (über die Höhe dieser Hinzuzählung kann man diskutieren, zB wie wir hier, was für mich persönlich aber keinen Sinn macht, ist, die Dinge unter den Tisch fallen zu lassen).

Schauen wir uns den Ertragswert ex Russland auch noch an: Wenn wir von 480 Mio. Mieterlösen 170 Mio. für Russland rausrechnen, blieben 310 Mio. Euro. Die Zinsen würden von 200 Mio. auf 150 Mio. fallen, blieben nach Zinsen 160 Mio. Euro. Wenn wir davon ausgehen, dass die direkt den Bestandsimmobilien zurechenbaren Aufwendungen um ein Viertel sinken (weil die russischen Buchwerte ca 1/4 des Gesamten ausmachen), blieben noch 71,5 Mio. Euro. Wenn wir davon ausgehen, dass die nicht zurechenbaren Aufwendungen auch um ein Viertel sinken, blieben noch knapp 26 Mio. p.a.. Davon noch die Steuer weg, bleibt nicht gerade viel, ich habe ja auch nie bestritten dass Russland die Cashcow ist, und wir haben einen glasklaren Hinweis darauf, warum der Kurs so fällt. Aber von Cash Burn, wie Du es vorher kolportiert hast, kann keine Rede sein.

Ad Umlaufvermögen: Verzeih das banale Beispiel, aber angenommen, ich hätte eine GmbH, die ein Zinshaus besitzt, wollte diese GmbH bewerten und könnte davon ausgehen, dass das Zinshaus dafür ausreichend ist, die Verbindlichkeiten der GmbH zu decken (sprich aus den Mieterlösen die Zinsen zu bedienen sowie bei Fälligkeit der Verbindlichkeiten diese rechtzeitig zu refinanzieren). Dann würde sich der Gesamtwert der GmbH wohl aus dem zusammensetzen, was ich mir an Erträgen aus der Vermietung (nach Deckung des Fremdkapitals) erwarten könnte, zuzüglich dem, was in der Kassa liegt, dem was andere meinem Unternehmen schulden, und so weiter und so fort. Unter den zuvor genannten Prämissen will ich das UV also separat bewerten. Ich habe aber ohnehin geschrieben (und Du hast es mit Sicherheit gelesen), dass jemand, dem diese Annahmen zu optimistisch sind, konservativer rechnen kann. Wenn man die zuvor genannten Prämissen als erfüllt ansieht, dann finde ich meinen Bewertungsansatz aber logisch nachvollziehbar. Wenn man die Grundannahmen nicht erfüllt sieht (und sie hängen ja eher von subjektiven Einschätzungen ab als von empirisch nachprüfbaren Dingen), dann ist der Bewertungsansatz zu liberal. Das habe ich aber ohnehin eingestanden.

Wie gesagt: Der Aktionär hat die Wahl sowieso, sie wird ihm durch den Aktienrückkauf anstatt der Dividende nicht genommen.

big_mac
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>>>>>> Analysten2014-12-19 09:29:01


hobby,
wir haben einen Ertragswert der Aktie, sehr wesentlich bestimmt von Russland.
Und dann haben wir noch einen sagenhaften Schatz, den keiner heben kann, jedenfalls nicht zeitnah.

Deine Zuordnung der Immobilienkosten mehr als nur anzuzweifeln - nach m2 ist der russische Anteil wesentlich kleiner (<10%) und ausserdem noch wesentlich neuer als der Rest des Portfolios.

Und die nicht zurechenbaren Kosten werden auch kaum aliquot wegfallen, in 1.Näherung bleiben sie gleich.

Auch deine Zinshaus-GmbH hat ein Umlaufvermögen - und braucht es! Einen (hoffentlich erwirtschafteten) Überschuss wird sie ihren Gesellschaftern ausschütten. Da die IIA eine Divi glatt gestrichen hat und die nächste plötzlich zur Gänze in Frage stellt erlaube ich mir ernsthafte Zweifel am vorhandensein von überschüssigem Umlaufvermögen in der Gesellschaft.
Du kannst allenfalls ein Nettoumlaufvermögen extra bewerten - aber dieses ist derzeit negativ.

Phronesis
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seit 2009-01-09
>>>>>>> Analysten2014-12-19 09:39:20


@033
Bitte nicht immer alles verdrehen und vermischen.

Wenn ich geschrieben habe, solange ich die Aktie halte ist mir der Kurs egal, Hauptsache die Dividendenrendite stimmt, dann hatte und hat das seine Gültigkeit. Dass die Dividende von zumindest 15 Cent + 5 Cent Aktienrückkauf nicht kommen soll, finde ich absolut nicht gut, eher als Skandal. Oder hab ich irgendwo was anderes geschrieben? Es soll auch Aktionäre geben, die auf Kreide gekauft haben und die Dividende brauchen. Auf das Wort eines CEOs sollte man sich verlassen können.

Und wie allgemein bekannt ist, bin ich Beamter, die gibt es angeblich bei der Immofinanz nicht. Also keine Märchen erzählen, das hatten wir hier schon zur Genüge.

Deine Sicht der Dinge und Risken bzgl. Russland waren dir schon 2013 bekannt. Jeder der in IIA investiert hat sollte davon Kenntnis gehabt haben. Da frag ich mich schon warum du dann an der Aktie festgehalten hast, wo du schon damals und auch heuer einige Male Dr. Zehetner kritisiert hast und auch vom bevorstehenden Kursverfall gepostet hast.

Wenn jemand an der Aktie festhält und an den Kursanstieg glaubt, dann kann ich seinen Ärger verstehen. Wenn aber jemand schon vor einem Jahr gepostet hat, dass die Führung falsch handelt, dass der Russlandanteil zu riskant ist, dass die Aktie fallen wird (5/2014), dann kann ich das Verhalten nicht verstehen. Denn mit dieser Kenntnis hätten wohl die meisten Aktionäre verkauft.


Konnex
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seit 2012-05-29
>>>>>>>> Analysten2014-12-19 12:03:07


Ich denke es war so: Z. hat sich bezüglich der Politik in Russland vollkommen geirrt; so wie auch ich. Leider, so kommt mir vor, hat da auch die Gier nach "mehr" mitgespielt. Gier ist eben ein schlechter Ratgeber. Daß es so schlecht kommen würde hat wohl niemand richtig vorausgesehen. Das war meiner Meinung nach "der" Irrtum des IIA-Managements.

hobbyanalyse
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>>>>>>>> Analysten2014-12-19 12:05:46


big_mac,

"Auch deine Zinshaus-GmbH hat ein Umlaufvermögen - und braucht es!"

Tut sie das, wenn ich meine Mieten am Monatsanfang kassiere, meine Angestellten aber am Monatsende bezahle und meinen Bedarf auf Ziel einkaufe? Es gibt Legenden von Unternehmen, die noch dazu gemeinhin als gut geführt bezeichnet werden, die ohne allzu viel working capital auskommen. Es soll sogar einen Engländer gegeben haben, der eine ganze Fluglinie so gegründet hat. :-)

Ich hab` keine Ahnung, inwieweit man das bei der Immofinanz verbessern könnte, weil ich die Mietverträge, die Arbeitsverträge und den Umgang mit "Lieferanten" (kein Schimmer wie das in der Branche heißt) nicht kenne, aber die Sache schlichtweg mit "sie brauchen das Umlaufvermögen" abzutun, scheint mir nicht zielführend.

Zwei Fragen fallen mir noch ein:

1. Was meinst Du, in welche tieferen Regionen sich der Kurs der IIA vorwagen könnte, wenn das weiter oben beschriebene Szenario eines russischen Totalausfalles Wirklichkeit würde und der Ertragswert aus dem Asset Management bestenfalls im niedrigen zweistelligen Millionenbereich liegen würde?

2. Wie würdest Du die fertig gestellten, aber derzeit leer stehenden Bestandsimmobilien in die Bewertung einbeziehen? Mit Null?

hobbyanalyse
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>>>>>>>>> Analysten2014-12-19 12:12:57


Eigentlich fällt mir noch eine dritte Fragestellung ein, also

3. Angenommen, Du hast Recht (dem gestehe ich übrigens eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit zu, da Du ganz offensichtlich mehr Ahnung von der Branche hast, als ich) und der Rest ohne Russland wäre ein cash burner: wie setzt sich Deiner Meinung nach der Rest zusammen? Sind die restlichen Märkte jeder einzelne für sich genommen rot? Oder gibts da einen Teil im Rest, der den Rest des Rests mit nach unten zieht? Wenn zweiteres der Fall ist, was spricht dagegen, dass dem einen schwarzen Schaf dann das selbe Schicksal widerfährt, wie Russland?

big_mac
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>>>>>>>>> Analysten2014-12-19 16:17:54


hobby,
sie braucht es, so wie jede Firma es braucht. Sonst müßte sie wegen jeder Kleinigkeit zur Bank laufen, von einer Reparatur bis zur Kautionsauszahlung. Bei den Betriebskosten hast da auch nicht alle Rechnungen am Jahresende.
Se hat Umlaufvermögen auch ganz einfach automatisch, das läßt sich gar nicht vermeiden - ebenso wie sie einfach kurzfristige Verbindlichkeiten hat.

Noch mehr braucht sie es, wenn sie ein 2.Zinshaus errichten will. Nicht nur, dass ohne Eigenkapital die Banken heutzutage taub sind, du hast eine ganze Menge vorzufinanzieren - Planung, Aufschließung, Vermarktung, ggf. auch noch öffentliche Gebühren. Das sind 2-stellige Prozente von den echten Baukosten, die vorfinanziert werden müssen bevor der Bagger fährt und wo du bei der Bank keine Begeisterung finden wirst.

ad 1.) Im Totalausfallsszenario wäre ein Rückfall in den Pennystockbereich möglich, allein schon durch die Psychologie. Nachdem ein Totalausfall in Russland sicher auch die Nachbarn nicht unberührt läßt kann sie auch länger dort bleiben. 1€ allein für Russland wird nicht ganz falsch sein.

ad 2.) entscheidend ist einmal, warum und wie lange der Leerstand besteht. Einen längeren oder offensichtlich schwer vermietbaren Leerstand würde ich mit 0 bewerten, ganz besonders im Einkauf. Praktisch findet der Endausbau eines Mietlokals meist erst nach Unterzeichnung des MV statt, um auf Gestaltungswünsche des Mieters eingehen zu können - ein paar Kosten fallen also u.U. auch an.

ad 3.) die Frage ist interessant, aber extrem schwierig zu beantworten. Das erfordert wirklich eine Untersuchung Land für Land, unter Einbeziehung realistischer Zukunftsszenarien. Cash Burn in einem Jahr ist ja nicht so das Problem. Nicht-Kernmärkte stehen ja im Fokus für Ausstiege.
Aber warum ist Russland plötzlich ein schwarzes Schaf in der IIA?

hobbyanalyse
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>>>>>>>>>> Analysten2014-12-19 17:07:15


big_mac,

ad 1) Du meinst also, dass die IIA kursmäßig in einen Bereich fällt, wo sie sich im Prinzip fast zur Gänze selbst von der Börse wegkaufen könnten? :-)

ad 2) Wenn man im Ertragswertverfahren davon ausgeht, dass die Leerstände mit 0 angesetzt sind und außerdem realistischerweise annimmt, dass eine nicht vermietete Immobilie auch laufende Kosten verursacht, was würde mit Deiner Ertragswertberechnung beispielsweise passieren, wenn man - verzeihe die dumme Frage - die nicht vermieteten Liegenschaften herschenkt?

ad 3) Für mich ist Russland kein schwarzes Schaf, aber ganz offensichtlich für diejenigen, die die Aktie jetzt verkaufen.

big_mac
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>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-19 17:57:41


hobby,

den Zusatnd 1 hatten wir schon. Schlimmer noch, sie hätte es damals allein mit der beschlossenen(!!) Dividende geschafft.

2) einzelne leere Flächen sind nicht gleich eine ganze Liegenschaft. Wobei es durchaus vorkommen kann, dass eine komplett leere Liegenschaft leichter zu verwerten ist als eine halbvermietete.
Bei Altbauten kann es in Staaten mit höheren Grund- und Gebäudesteuern durchaus sein, dass der Abbruch allein aus dem Gesichtspunkt rentabel ist. In deinem Beispiel mußt du aber zuerst einen finden, der das Geschenk annimmt.

Dein Beispiel ist gar nicht so absurd wie du vielleicht denkst. Vor gut 20 Jahren konnte man in/um Bonn ein Grundstück samt Baugrube und Bodenplatte für ein Bürogebäude um 1 DM erwerben. Keiner hat es damals genommen. Ich müßte jetzt googeln ob mittlerweile etwas daraus geworden ist, aber ähnliche Beispiele mit kontaminiertem Grund hat es zur Genüge gegeben, bevor die Gutachten zur Routine geworden sind und der Stand der Technik bei der Sanerung entwickelt hat.

3) Psychologie spielt immer eine große Rolle. Und das Russland-Risiko ist ernst. Totaler Zusammenbruch muss gar nicht passieren - etwas Hyperinflation und ein paar Maßnahmen dagegen reichen. Was, wenn Russland Devisenkontrollen einführt ? Einfach die Ausfuhr von Devisen verbietet, und im inneren zu einem fixen Kurs zwangstauscht. Alles schon vorgekommen - schlag nach bei Argentinien.

hobbyanalyse
2972 Postings
seit 2012-06-08
>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-19 18:15:04


Nun, dann wollen wir hoffen, dass durch die erwähnte Psychologie der Zustand 1 wieder mal auftritt und ich zu diesem Zeitpunkt nicht schon mein ganzes Geld mit irgendwelchen Schwachsinnigkeiten verballert habe.

Für mich persönlich war mein Beispiel mit dem Verschenken ohnehin nicht absurd. Ich wollte mich nur schon vorbeugend dafür entschuldigen, falls es jemand anderes als absurd betrachtet :-)

Bei Punkt 3 drehen wir uns, so fürchte ich, etwas im Kreis. Ich habe schon mehrfach eingestanden, dass das Russland-Risiko ernst ist und dass alle möglichen grauslichen Dinge passieren können, unter anderem all jene, die Du schon aufgezählt hast. Die entscheidende Frage, bei der sich unsere Geister ganz offensichtlich scheiden, ist jene, wie groß die negativen Auswirkungen bezogen auf den inneren Wert der IIA sind, wenn diese grauslichen Dinge passieren und wieviel davon im jetzigen Marktwert davon schon eingepreist ist. Ich habe behauptet, dass in so einem Fall die IIA nicht besonders viel weniger wert wäre, als sie jetzt kostet und Du vertrittst wahrscheinlich eine sehr gut argumentierte gegenteilige Auffassung.

big_mac
8247 Postings
seit 2008-08-03
>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-19 18:45:10


ein Problem an allen Russland -Szenarien ist, dass keiner weiß was sonst noch passiert.
Bleibt z.B. in Polen alles bei business as usual ?

Steuerbezahler42
157 Postings
seit 2010-12-02
>>>>>>>>>>>>>> Analysten2014-12-19 22:05:22


> Die entscheidende Frage, bei der sich unsere Geister ganz offensichtlich scheiden,
> ist jene, wie groß die negativen Auswirkungen bezogen auf den inneren Wert der
> IIA sind, wenn diese grauslichen Dinge passieren und wieviel davon im jetzigen
> Marktwert davon schon eingepreist ist

Wenn nur die russischen Assets (und Schulden) einfach weg sind und sonst gar nix ist, dürfte nicht so viel passieren. Das "nur" ist aber in dem Fall denke ich kein realistisches Szenario. Wenn es dazu kommt, würden unter anderem Europäischen Banken vor riesen Problemen stehen (die ja angeblich ca. 130 Milliarden an russische Firmen vergeben haben). Wer weiß wie es politisch dann ausschaut... Möglicherweise ist die Urkaine vollständig eingenommen und russische Soldaten stehen an der Grenze zu Polen, Ungarn, Rumänien. Das würde den Immobilienpreisen dort nicht gut tun.



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