conwert: 'Erhebliches Potenzial bei Leerständen'

Das Geschäftsmodell von conwert beschreibt IR-Chef Clemens Billek folgendermassen: „Wir sind ein vollintegrierter Immobilienplayer mit Fokus auf den Wohnimmobilienmarkt“. Die Kernmärkte sind dabei Deutschland und Österreich. Das Exposure in Osteuropa ist mit 5 Prozent vergleichsweise gering.

In der aktuellen Portfoliogewichtung fallen 58 Prozent auf Wohnen, 4 Prozent auf Sonstiges (wie Lagerflächen) und gleich 38 Prozent auf Gewerbe. „Das ist ein relativ hoher Wert für einen Wohnspezialisten“, gibt Billek zu. Zufall ist das aber nicht. Mit der Übernahme von Eco Business Immobilien hat sich viel in Richtung Gewerbe verschoben. Das soll jetzt korrigiert werden. „Wir arbeiten sehr intensiv daran, die Portfolios von Eco zu reduzieren und abzuverkaufen“, so der IR-Chef.

Von 5,2 auf 6,5 Prozent

Bisher wurde eine durchschnittliche Rendite von 5,2 Prozent über das gesamte Immobilienportfolio erreicht. Dieser Wert soll in den folgenden beiden Jahren auf 6,5 Prozent steigen.

Wo der Hebel anzusetzen ist, zeigt ein Blick auf die Detailzahlen. Während man in Deutschland mit einer Rendite von 6,3 Prozent schon fast dort ist, wo man hin möchte, klafft in Österreich noch ein relativ grosses Loch. Die Rendite liegt hier bei 4,4 Prozent. „Wir wollen unsere Schulden reduzieren, um am deutschen Markt als Käufer von Immobilien auftreten zu können“, so Billek. Doch dies ist nicht die einzige Massnahme. Ein wichtiger Punkt ist die Reduktion der Leerstände.


Umschichten auf der Agenda

Beim conwert-Wohnportfolio ist man bereits auf einem guten Weg. 5,3 Prozent werden angestrebt, 6,9 Prozent an Leerständen sind die Realität. Weniger angenehm fällt die Ist-Situation bei den Gewerbeimmobilien, insbesondere beim Eco-Portfolio aus. Bei Gerwerbeimmoblien gibt es eine strategische Leerstandsquote von 3,8 Prozent. Dies ist eine historischer Durchschnittswert. Derzeit liegt die Leerstandsquote bei Gewerbeimmobilien bei 14,1 Prozent, rund 10 Prozent sind üblich. Der Fokus von conwert lag in der Vergangenheit ganz klar im Wachstum. „Da hat man nicht auf Leerstandsraten geschaut bzw. diese vernachlässigt“, so Billek. Es folgten geringe Renditen, die auf das Vermietungsergebnis drücken. „Hier gibt es erhebliches Potenzial“. Das Eco-Portfolio, von dem man sich relativ zeitnah trennen will, weist Leerstandsraten von 24,1 Prozent auf.

Zurück zur Umschichtung: „Das Ziel, eine Rendite von 6,5 Prozent zu erreichen, ist nur dann möglich, wenn wir das österreichische Portfolio weiter abschichten. Warum? In Österreich besteht wesentlich weniger Potenzial die Rendite auszubauen, weil wir einerseits mit restriktiven, gesetzlichen Mietvorschriften - Stichwort Friedenszins - konfrontiert sind, und andererseits, was ein Vorteil für conwert ist, eine sehr rege Nachfrage am Markt haben“. In der Realität sind Yields von nur 1 bis 3 Prozent möglich. Für eine Gesellschaft, die mit Fremdkapital agiert, wie das conwert tut, „kann man mit derartigen Immobilien kein Geld verdienen“, so Billek.

Net Asset Value ist „real“

Doch es wurde nicht nur ein Blick in die Zukunft gewagt, auch die Vergangenheit wurde beleuchtet. Zum Thema Portfolioentwicklung, meinte Billek: „Hier haben wir im Jahr 2011 voraussichtlich ein extrem starkes Ergebnis erzielt - so viel kann man jetzt schon sagen“. Beim Net Rental Income rechnet man mit einem Wert von 120 Mio. Euro. „Beim EBIT sind wir zuversichtlich, dass wir 115 bis 120 Mio. Euro vor Sondereffekten erzielen werden. Der FFO wird voraussichtlich zwischen 80 und 100 Mio. euro liegen“.

Was den Abschlag zum Net Asset Value betrifft, so tut sich unter den heimischen Immos nicht nur conwert mit dem Schliessen der Lücke schwer. Als „Fantasiewert“ dürfe der NAV laut Billek trotzdem nicht wahrgenommen werden und er verweist auf die Immobilienverkäufe: „Wir bestätigen Jahr für Jahr, dass der Buchwert der conwert nachhaltig ist und der Net Asset Value real ist“.