Chart und aktueller Kurs
CONWERT IMMOBILIEN INVEST SE (AT0000697750)

Ich würde mir wünschen, dass über die tagesaktuellen Themen hinaus auch wieder vermehrt mittel- und längerfristige Szenarien, die für den Immosektor insgesamt relevant sind, diskutiert werden.

Ein Anstoß könnte die Frage der Entwicklung der Fremdkapitalverzinsung sein, die ja für die Rentabilität des gesamten Sektors von größter Bedeutung ist.

Einige - ich bislang auch - gehen davon aus, dass eine aggressive Zinssenkungspolitik der EZB baldige Entlastung bei den Finanzierungskosten verspricht.

Aber was helfen die niedrigen Leitzinsen der EZB, wenn sie aufgrund der Vertrauenskrise und mangelnden Liquiditätsausstattung der Banken nicht beim Kreditnehmer ankommen?

In der Vorwoche war hierzu ein beunruhigender Artikel des bekannten Volkswirtschaftlers Erich Streissler zu lesen (ich zitiere auszugsweise):

"Die Treichl zugestandenen acht Prozent Zinsen werden nach bereits erfolgten Protesten der zuständigen EU-Kommissarin wohl auf zehn Prozent erhöht werden müssen. Aber auch zehn Prozent Zinsen bleiben in der gegenwärtigen Lage noch eine 'Okkasion'. Es ist klar, dass sie die Untergrenze jeglicher Verzinsung abgeben werden müssen... Von den Banken an ihre Kunden weitergegeben könen diese Gelder bei dem gegenwärtig hohen Konkursrisiko vieler Kreditnehmer nur zu einem Zinssatz von etwa 15 Prozent werden. Und auch in der Vergangenheit bereits vergebene Kredite werden zinsmäßig bald nachgezogen werden. Schon jetzt verlangen Banken von Neukunden 13 Prozent, und das noch in der Hoffnung, sich zu acht und nicht zu zehn Prozent beim Staat gegenfinanzieren zu können..."

Sollte es sich hier nicht nur um eine rasch vorübergehende Problematik handeln, ist für mich klar, dass sich nach Auslaufen bestehender Kreditlinien keine Immo-AG mehr den üblichen 50 %-igen Fremdkapitalanteil wird leisten können.

gute idee, die diskussion über längerfristige szenarien.

imho werden dabei folgende themen eine rolle spielen:

- das von auweh schon angesprochene (fremd)finanzierungsrisiko

- das engagement in den cee-ländern (je nach unternehmen in unterschiedlichem ausmass)

- weiters gilt zu differenzieren, wie sich die jeweilige portfoliostruktur der immos in der rezession bewähren wird (einkaufszentren, innenstadtbüros, hotels,...hier sind unterschiedliche chancen und risken zu berücksichtigen)

ich habe mich bisher von den immos ferngehalten, rechne aber damit, dass es in den nächsten monaten zu untertreibungen nach unten (analog zur vorherigen blase) kommen wird und sich somit attraktive einstiegskurse bieten könnten.

1. Die "Zinsen" für die Erste sind keine normalen Fremdkapitalzinsen - dieses Kapital ist als Eigenkapital gedacht und wird auch als solches verbucht. Die Bank kann damit ca. 10-mal soviel billig(er) ausleihen.

2. Von 2-stelligen Zinsen auf Hypotheken ist mir nichts bekannt - über unbesicherte Kredite kann ich es nicht sagen.

3. Das alles ist für bestehende Kredite sowieso egal.

Problematisch ist allerdings die beginnende Rezession - die ist schlimmer als ein paar Prozent + oder - in den Zinsen.

Zu nehuatl: es überrascht mich, dass du bei den immos in den nächsten Monaten eine Übertreibung nach unten erwartest. Ich dachte nämlich, die hätten wir schon (was natürlich nicht ausschließt, dass die Kurse noch etwas weiter sinken).
Deiner Aufzählung der längerfristig relevanten Themen pflichte ich bei (und würde ihr vielleicht noch Art, Ort und Umfang der Entwicklungsprojekte hinzufügen).

Zu big mac: ad 1. und 2.: Danke für die Aufklärung (man könnte eigentlich erwarten, dass diese Fakten auch einem renommierten Univ. Prof. zugänglich sind).

Nicht ganz nachvollziehen kann ich die These, dass die beginnende Rezession schlimmer sein soll "als ein paar Prozent + oder - in den Zinsen".

Das hängt doch wohl sehr stark von Portfoliostruktur und Region ab.
Ich rechne z. B. nicht damit, dass die Rezession größere Blessuren bei Conwert hinterlässt, zumindest nicht, was Mieteinnahmen und Leerstandsraten betrifft. Voll durchschlagen würden hingegen steigende oder sinkende Finanzierungskosten.

Die anderen Immos werden zum Durchtauchen der Rezession einen längeren Atem brauchen (und tiefer Lufst holen müssen). Für die erforderliche Liquiditätssicherung könnte es sich da vielleicht noch als nützlich erweisen, wenn sich auch auf der Eigenkapitalseite eine Bank findet (CAI oder SPI), meint ihr nicht?

Aber außer Zweifel steht für mich schon, dass längerfristig deutlich höhere Zinsen für alle Immos ein sehr schwer zu bewältigendes Problem darstellen würden (umgekehrt haben ja auch die Dumpingzinsen das Immogeschäft so lustig gemacht).

Nachtrag big mac zu 3. Da müsste man halt wissen, wie lange die jeweils noch bestehen (ich weiß es nicht).

ad 1) je nach dem, wann er geschrieben hat waren dem Professor die Daten vielleicht nicht bekannt. (Daß auch schon o.Univ.Prof. profunden Unsinn verbreitet haben sollte bekannt sein - errare humanum est)

Rezession hilft weder der Miethöhe noch dem Andrang von Mietern. Ausfall von Umsätzen ist definitiv ein sehr schlimmer Fall. Doppelte Zinskosten -um ein willkürliches Beispiel zu nehmen- würden das Ergebnis und den Cash Flow nicht so stark belasten.

Und bestehende Kredite laufen, bis sie GETILGT sind - wenn die Firma vernünftig finanziert ist. Wenn nicht, dann laufen sie bis Refinanzierung ansteht, dann werden die Karten neu verteilt.

Also das ist ein aufgelegter Schwachsinn, bin gut informiert---- da gibt es kein solchiges das fällig währe ist und wird! Leute machen wir uns nicht deppat!!! Wenn diskutiert wird über iia. ok aber bei diesem Titel sind dies absolute Kaufkurse!!!! Insgeheim hoffe ich auf kurse um 1 dann kann ich wenigstens von der iia und iea wechseln in Conwert!

ich glaub wir werden alle schon paranoid
mel und iia/iea waren mir pers. zuviel....
diese papiere lass ich jetzt liegen und schau sie erst nach 2010 wieder an
lange spielen meine nerven nimmer mit - hab das geld eigentlich schon zu 100% abgeschrieben, so auch bei ECO.
nur wenn die dinge dann so weiterfallen und ich das seh, dann merk ich, dass ich da noch immer hoffe, dass da wieder mal was draus wird.
momentan siehts ja so aus als müsste man sich über alles sorgen machen - geld am konto, job, etc...
arg - so eine deprimierende zeit hab ich noch nicht erlebt... nur, je mehr man wirtschaftzeitungen und foren liest, um so deprimierter wird man...
hab die aktien jahrelang liegen gehabt und nicht dran gedacht, hab geld jahrelang nicht gebraucht und mir gings gut, egal ob es jetzt da gewesen wäre oder weg gewesen wäre.
gewint man etwas abstand da merkt man, dass es im leben auch noch was anderes gibt als geld

toll
wieder halbwegs guter atx tag
und 2 immos im minus
iia (verständlich bei den vorkommnissen)
cwi (????)

geht mir am oa.....

nicht mal heute schaffen wir mal eine verbesserung
trauerspiel....

hehe... tja... inzwischen bin ich bis oben hin voll mit CAI und CWI papieren ..... hoffe mal das es bald rauf geht.

tja ... ich wurd ned enttäuscht gg... ein guter tag gg

hui und heut wieder ein guter tag gggg

ich sollt ins casino gehen gg

conwert kennt momentan nur eine richtung.
ist da was wahres an den gerüchten welche im wb publiziert wurden?
(kredit um 250mio wird jahresende fällig) kovar dementiert und ortet eine "anpatzkampagne".

im Halbjahresbericht sind kurzfristige (<1Jahr) Kreditverbindlichkeiten von 294 mio drinnen.

kurzfristige Verbindlichkeiten sind insgesamt 398,5 mio gegen Umlaufvermögen von 557 mio, aber dieses besteht u.a. aus 330 mio für den Verkauf vorgesehenen Immobilien und 87 mio Forderungen

Wäre ich an der Stelle des CWI Managements, würde ich noch ein bisserl auf den Kurs drücken und dann eine fair gepreiste Wandelanleihe mit 10% Kupon emittieren mit ausschließlichen Bezugsrechte für die Aktionäre. Die Großaktionäre müssten ja aus der freundlichen Internalisierung des Managements auf ausreichend liquiden Mitteln sitzen um den Streubesitz ordentlich verwässern zu können.

Diese Mittel könnte man zur Zeit tatsächlich renditeträchtig reinvestieren und die Aktionäre noch einmal zur Kasse bitten.

10% Koupon ist ja fast schon menschlich heutzutage.

heisst das das cwi probleme hat?
gibts da evt. auch ein kleinaktionärsenteignungsprogramm?

Probleme ?
Nun ja, ohne wenigstens teilweisen Verkauf der dazu vorgesehenen Immobilien geht es sich nicht aus - ein Liquiditätsengpass.

Die Großaktionäre sollten allerdings aus dem Managementverkauf noch genug auf der hohen Kante haben, um ggf. auszuhelfen wenn das mit dem Verkauf nicht so klappt, gegen hohe Zinsen natürlich. Wenn sie nett sind laden sie auch die Aktionäre zum Mitmachen ein (dann haben die wenigstens auch Zinsen).

dh. die wurden nun von der krise getroffen, da sich geplante immoverkäufe nicht tätigen lassen.
kann in 1-2 jahren wieder ganz anders aussehen - aber wenn sie die kohle jetzt brauchen... shit...

ich hoffe doch, dass die da eine lösung finden - wahrsch. wie besprochen eine wa mit fetter verzinsung und wandlungsmöglichkeit in 5 jahren zu 4... hallo verwässerung :-(

wenn die WA unter Wahrung der Bezugsrechte ausgegeben wird gibt es keine Verwässerung!
Aber Cash fließt in die falsche Richtung.

Außerdem mangelt es hier an der Integrität des Managements. Die haben ihre Schäfchen auf Kosten der Aktionäre ins Trockene gebracht. Ohne die Abzockerei zu besseren Zeiten hätten die meisten Immofirmen kein Problem.

was tun?
verkaufen und um 1 euro wieder einsteigen???
was meint ihr?

morgen gehts rauf ... DOW 9100 .... könnten morgen schon die 5 wiedersehn. sonst übermorgen.

ich weiss es nicht, bin über 12 eingestiegen...
bei 4 verkaufen? wohin gehts noch?
selbst an 2 tagen wo atx grün ist fahren wir ins minus.
wie im herbst 07, da fielen die immos, während atx zur rekordhöhe aufstieg.
ich denke aber, dass die immos nun zu arg abgestraft werden.
die einzigen die sich momentan etwas halten sind die ca immos, alle anderen kannst vergessen.
ich hoffe doch, dass die anderen (iia/iea mal ausgenommen) finanziell halbwegs gesund sind und hier nur nervöse die papiere auf den markt schmeissen.

aber durchhalten wirds die firma, oder?
iia fiasko sollte hier doch nicht drohen.

Fiasko a la IIA vielleicht nicht, aber bis Du € 12,-- erreichtst, das wird eine Weile dauern! Big_mac hat es treffend gesagt: Das Management hat fest abkassiert (bei fast allen Immos) und obendrein zu viel auf Kreditbasis investiert, was uns jetzt auf den Kopf fällt. Außerdem weiß niemand so recht, ob und wie weit die Immobilienpreise "in den Keller" gehen.