beruhigend sind meldungen wonach sich der eigenkapitalanteil der iia nur bei 27 % bewegt nicht gerade; was haltet ihr davon?

desweiteren versteh ich auch nicht, weshalb der eine oder andere hier meint, die iia werde in absehbarer zeit nur mehr bei eur 2,2 gehandelt;
merkwürdig, dass so meldungen immer dann rauskommen, wenn die aktie eh schon am boden liegt;

Wie schon von Proschovsky richtig kommentiert wurde, ist die mittlerweile recht ausgedünnte Eigenkapitaldecke in Verbindung mit der geplanten Dividendenerhöhung eine verzichtbare Aktion, die unsere Immofinanz unnötig schwächen wird.

Zudem halte ich die durch das Forum geisternden Rufe nach einem Rückkauf von eigenen Aktien für ziemlich fehl am Platz.
Meiner Ansicht nach kann sich die IIA weder eine (derart hohe) Dividende noch einen Aktienrückkauf leisten, und schon gar nicht beides gleichzeitig.

Mir scheint es wie mit den knalligen Wahlversprechen unserer Parteien.
Das dicke Ende (und damit die saftige Rechnung) kommt zum Schluß. Da werden dann auch einige Träumer ein böses erwachen erleben.

so ist es.
Wobei mich gar nicht als erstes die dünne Eigenkapitaldecke stört, sondern die erschreckend geringe Ertragskraft. Wenn sie nichts besseres schaffen sollten die Aktionäre einen Antrag auf Liquidation stellen BEVOR das jetzt noch vorhandene Vermögen den Bach runter geht.

Kapitaldecke hin, Kapitaldecke her.

Tatsache ist, dass die IIA fundamental recht gut dasteht.

Börsenbrief hin, Börsenbrief her.

Mich beirrt das nicht.

Be cool and stay long.

Der liebe Proschovsky hat gar nix "richtig" kommentiert.
Die Bewertung zu Börsenkursen ist irrealer (wenn sie denn überhaupt bilanztechnisch zulässig wäre) als die Bewertung zu "fiktiven" Verkaufspreisen.
Der Herr Proschovsky weiß genau, daß diese Preise nicht "fiktiv" sind, er sollte sich einmal mit den Grundlagen der Immobilienbewertung auseinandersetzen.
Wahrscheinlich ist er aber dafür besser qualifiziert, als die dafür tätigen Spezialisten.
"Chefanalysten" von "Börsebriefen" sind mir immer in hohem Maße suspekt. (Mal abgesehen davon, daß man sich taxfrei als "Analyst" bezeichnen kann. Das ist sowas wie "Klimaspezialist".....)
Aber unter seinem Kommentar steht ja:
"Der Verfasser der Analyse legt gemäß § 48f Abs 5 BörseG offen, dass er selbst an einzelnen Finanzinstrumenten, die Gegenstand der verfassten Analysen sind, ein nennenswertes finanzielles Interesse hat".
Klar? Aber es gibt ja noch immer Leute, die glauben, daß solche "Aalysten" ihr Wissen aus purer Nächstenliebe weitergeben.
Aktienbashing kann auch sehr lukrativ sein...

Sehr gut!

Genau so ist es @garein

Ich meine, dass Proschovsky hier die IIA mit der dunkelschwarzen Brille sieht und ein wenig populistisch die Dinge verdreht.
Einerseits ist der Ausweis der IEA Anteile zm Börsekurs schlichtweg falsch. Da müsste die IIA schon die Absicht haben sich von den IEA Anteilen kurzfristig zu trennen und ins Umlaufvermögen umgliedern (available for sale). Das wäre ungefähr so als ob die anderen Immobilien AG´s ihre Immobilien zu Paketen packen und anstelle zum NAV zum anteiligen Börsekurs verkaufen wollten. Das ist Unsinn.

Desweiteren meine ich, dass die Darstellung des EK unter Berücksichtigung (Abzug)der Fremdanteile am Eigenkapital auch die Fremdkapitalanteile am Fremdkapital abgezogen werden müssten, sonst wären ja die Schulden der IEA zur Gänze drin, das Eigenkapital jedoch nur anteilig, oder? Hier sollten sich jedoch Konzernbilanzspezialisten äußern.

was machts den da für ein theater?

der iia-iea-komplex ist finanziel unterdurchschnittlich ausgestatet!!!!!!!
der iia-iea-komplex hat eine schwache mietrendite!!!!!!!!!!!

...was wollt ihr da eigentlich erwarten, und wenn man sich den kurs anschaut so haben das schon viele kapiert!!!!!!!!!!!

Erstens macht da niemand ein "theater" und zweitens zwingt dich ja niemand deine IEA oder IIA zu halten wenn Du hier keine Zuwächse mehr siehtst.

Schwache Mietrendite? Woher hast du die Info? Ohne die Entwicklungsprojekte und die genauen Daten der Neuzugänge kannst du dir eine Mietrendite nicht ausrechnen.

Die Kapitalausstattung des Konzerns ist unter Berücksichtigung der Entwicklungsprojekte bei 40%. Das reicht allemal für einen Immobilienkonzern.

Wesentlich wird für die Entwicklung der Gesellschaft wird der Vermietungserfolg der Neuvermietungen der Entwicklungsprojekte sein. Darüberhinaus erwarte ich mir, dass ein angemessenes Volumen bestehender Objekte in nächster Zeit auf den Markt kommt. Es gibt nach wie vor Investoren, die Veranlagungsbedarf haben. Man darf zB die Mittelzuflüsse der Pensionsfonds weltweit nicht unterschätzen - und die sind klasssische Immobilieninvestoren.

Skeptiker,

Fremdanteile am Eigenkapital sind genau das - nämlich Anteile am Eigenkapital, da brauchst am Fremdkapital nix mehr ausweisen. Diese 46% an IEA (und diverse Anteile Dritter an anderen Töchtern) gehören eben Fremden und NICHT den IIA-Aktionären, und gehören deshalb natürlich bei der Ermittlung von Shareholder's Equity abgezogen.
Ist in allen zivilisierten Ländern so, war immer so und wird immer so sein.

Kaalex,
Die Mietrendite ist das kleinere Problem - wichtig ist, was dem Aktionär in Bar überbleibt, sei es jetzt ausgeschüttet oder thesauriert. Dieses Resultat ist im IIA-Konzern über die Jahre gesehen mickrig, bei deiner Lieblings-Ltd von der schönen kleinen Insel über die Jahre gesehen aber jenseits von gut und böse und klar negativ.

Im Endeffekt leiden sie alle unter der selben Krankheit, die auch beim Platzen der Internet-Blase eine Hauptrolle gespielt hat: Man hat sich in der Expansionsplanung darauf verlassen, daß es ewig billiges Eigenkapital aus Kapitalerhöhungen gibt - und jetzt ist es vorbei damit, jetzt müßte man doch tatsächlich angemessen Cash Flow produzieren um Geld zu kriegen.

@big_mac
mir ist schon klar, was Fremdanteile am EK sind. Aber man kann nicht einfach die Fremdanteile vom EK abziehen und die Schulden - die ja ebenfalls anteilig den Fremdanteilen gehören - unberücksichtigt lassen. Entweder Konzernausweis oder nicht, ein mischmasch bringt mit Sicherheit ein falsches Ergebnis.

Zum Cash Flow: Hier werden wir die Ertragskraft des Konzerns erst wirklich sehen, wenn die Entwicklungsprojekte abgeschlossen wurden.

Habe schon angenommen, daß es dir klar war, aber es gibt noch eine kleine Gemeinheit: Für die Schulden wird garantiert solidarisch gehaftet - im Fall der Fälle gibts den Fremdanteil nicht.
Außerdem müßtest dann auch den Fremdanteil am Vermögen und den Umsätzen ausweisen - das könnte ziemlich weh tun.

Nochmals zu Ertragskraft: Die Relationen müßten sich um Vielfache ändern - und das werden sie nicht tun. Man kann die Mieten für den Bilanzstichtag einigermaßen schätzen, auch noch virtuell einen Ansatz für den Leerstand dazu addieren und zur Not die Kosten der letzten 12 Monate abziehen und das ganze auf reine Immobilienvermögen umlegen - es reicht bei der IEA nicht, bei der IIA wirds nicht besser sein (auch wenn ich dort noch nicht durch bin).
Die Entwicklungskosten werden im wesentlichen aktiviert, da wird nicht so wahnsinnig viel wegfallen.

@ big mac

woher soll der cash bei atr herkommen, wenn 2/3 der projekte erst auf dem papier bestehen,
....und das der geflossene cash von meinl abgesaugt wurde ist auch nicht neu.

fakt ist für mich das bei atr beim cashfluß in den nächsten jahren hohes potential besteht und diese sehe ich bei iia-iea eben nicht!

@ skeptiker

""Zum Cash Flow: Hier werden wir die Ertragskraft des Konzerns erst wirklich sehen, wenn die Entwicklungsprojekte abgeschlossen wurden.""


....was willst da erwarten, iea zb darf diese entwicklungsprojekte zum höchstpreis von trigigant kaufen.
.....dann ziehst noch die kosten für den hohen fremdkapitalanteil ab-hm?
.....dann sind solche projekte auf einer rendite von nur 3% (das aufwerten ist ja momentan total aus der mode).....eine 10järige staatsanleihe lacht darüber.

Woher nimmst du die Sicherheit, dass die IEA die fertgigestellten Projekte von der Trigranit kaufen muss? Ist das irgendwo beschrieben?

Sowit ich Herrn Petrikovics einschätze, kann man ihm sicherlich einiges vorwerfen, aber dumm ist er mit Sicherheit nicht und im Immobiliengeschäft kennt er sich auch aus.

kaalex,

bei ATR gehen zukünftige Cash Flows zuerst einmal an Gazit.
Für die Israelis besteht tatsächlich hohes Potential.

Zur Konsolidierung: Wir sind uns sicher einig, dass die gesamte IEA in die IIA vollkonsolidiert wird. Der Fremdanteil wird in der G&V als Anteil der Minderbheitsanteile herausgerechnet.

Der Ausweis so wie er in der IIA Konzernbilanz stattfindet ist der einzig richtige und auch betriebswirtschaftlich halbwegs korrekt. Betriebswirtschaftlich eindeutig korrekt wäre die quotale Konsolidierung, somit 54% aller Positiionen der Bilanz und der G&V der IEA in die IIA konolidieren, das untersagen aber die IAS.

Zu den anteiligen Schulden der IEA: Es ist aus meiner Sicht ausgeschlossen, dass IIA für Schulden der IEA haftet, das wäre nur für gemeinsame Projekte machbar.

Zur Ertragskraft: Wenn du dir die Abzinsungsfaktoren für die Schätzwerte ansiehst wirst du erkennen, dass die Renditen für die Projekte und Objekte zwischen 3% (ich nehme an BUWOG) und 10,55% liegt. Nehmen wir an im gewichteten Mittel bei ca 6-8%. Dies sollte bei Fertigstellung der Projekte die durchschnittliche Mietrendite des Portfolios darstellen. Das wäre eine gute Ausgangsbasis für einen beachtlichen operativen Cash Flow sowohl vor als auch nach Zinsen, oder?

ad trigigant,"muß"-nein,
"darf"!!!!!!!!!!!

....6-8% rendite auf das vom aktionär eingesetzte kapital ist meiner meinung nicht drinnen.
ist meine meinung, und will deine träume nicht zerstörren.

@kaalex ich meine auch nicht 6-8% auf das eingesetzte EK, sondern durchschnittliche Mietrendite. Nach Kosten und leverage sollte die Eigenkapitalverzinsung doch wesentlich höher sein. Bezogen auf die aktuellen Börsekurse nochmal drüber. Aber da muss die Kreditkrise nächstes Jahr vorbei sein und die Wirtschaft wieder wachsen.
In einem Weltwirtschaftkrisenszenario siehts anders aus, das ist klar.

Ich denke, wir können außer Streit stellen, daß Vollkonsolidierung und Ausweis der Anteile Dritter am Eigenkapital der korrekte und übliche Weg ist.

Es ist richtig, daß die Immofinanz AG wahrscheinlich nicht für Schulden der IEA AG haftet - im Konzern hilft dir das aber im Fall der Fälle nichts, da sind die Projekte automatisch gemeinsam.

Bei der Abzinsung bin ich in der IEA auf klar <6% (5,5% iirc)gekommen (Mieten angepaßt s.o. + verrechnete BK - Immobilienaufwendungen) - ich glaube nicht, daß das Bild im Gesamtkonzern besser ist. Jetzt handelt es sich dabei um eine Umsatzrendite, nicht um Cash Flow oder Gewinn, und immer bezogen auf "produzierendes" Vermögen, ohne Entwicklungen.

Nur unterm Strich bleibt nix brauchbares über - verständlich, daß die Aktie unter Substanzwert notiert (und zwar unter jeder vernünftigen Annahme des Substanzwerts).

Ganz andere Frage: Hat sich die IEA für die Darlehen an die IIA wenigstens deren Aktienpaket an IEA verpfänden lassen ?

big_mac,
ich bestreite nicht, dass die aktuell ausgewiesene Umsatzrendite mager ausfällt, bin aber der Ansicht, dass die vor allem aus Effekten des unterjährigen Zugangs von neu angeschafften oder fertigentwickelten Immobilien herrührt. Der Effekt, dass diese Neuzugänge im Anlagevermögen zur Gänze ausgewiesen sind, aber nur zeitanteilige Erträge erwirtschaften ist nicht zu unterschätzen.

Ich kann dies rechnerisch nicht belegen, dazu ist die Struktur des Konzerns zu komplex, der Rückschluss ergibt sich jedoch aus meiner Sicht zwangsäufig über die angewendeten Abzinsungsfaktoren der Immobilienbewertungen.

Zu de Darlehen der IEA an die IIA: Eine Verpfändung der Aktien ist aus meiner nicht nicht möglich (Verbot des Erwerbs eigener Aktien gilt auch für Tochtergeselschaften mit wenigen Ausnahmen).

Aber da das Darlehen sicher die IIA direkt und nicht eine Zwischengesellschaft aufgenommen hat, haftet diese mit dem gesamten Vermögen (was heutzutage mehr wert ist als die Aktien).

Man kann die aktuellen Mieten einigermaßen aus dem Verlauf über die Quartale abschätzen. Um cents und einzelne Basispunkte gehts dabei nicht.

Im zugegeben unwahrscheinlichen Fall der Fälle würde ich nicht davon ausgehen, daß das Vermögen der IIA (ex IEA) mehr wert ist als das Aktienpaket.